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Les difficultés du contrôle des charges locatives... Le 4/5/2001
UI - Actus - 4/5/2001 - Les difficultés du contrôle des charges locatives...
C'est le moment de l'année où commencent à arriver les régularisations de charges locatives. Du moins pour les bailleurs les plus diligents, car une prompte régularisation, dès l'arrêté des comptes de l'exercice écoulé est loin d'être la règle, ni chez les propriétaires qui gèrent eux-mêmes leurs biens en direct, ni chez les gérants, y compris dans les très grands cabinets ! Des retards d'une ou plusieurs années ne sont pas rares, et il y a aussi ceux qui ne régularisent jamais, par système ! C'est en général quand les provisions sont confortables et qu'il y aurait un trop perçu à rembourser... Il faut reconnaître que de leur côté les locataires hésitent un peu à réclamer, de peur d'avoir un complément à payer !
Mais quand la régularisation arrive, quels moyens a le locataire de contrôler les charges qui lui sont imputées ?

Les charges locatives doivent être régularisées annuellement : c'est un impératif légal et c'est la condition à laquelle le bailleur a le droit de demander des provisions. Cette régularisation peut intervenir dès lors que le propriétaire ou son gérant ont arrêté les comptes de l'immeuble si le logement loué fait partie d'un immeuble possédé entièrement, ou ont reçu l'arrêté des charges de copropriété pour l'exercice écoulé.

Dans un précédent article, nous indiquions les principes de la détermination des charges récupérables, et les recours en cas de litige.

La forme et le contenu de la régularisation dépendent cependant fortement du contexte de l'immeuble dans lequel se situe le logement, de même que les possibilités pour le locataire d'en vérifier l'exactitude du calcul et le bien fondé des charges qui lui sont imputées, même si l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 précise que les charges récupérables sont "exigibles sur justification" et que "un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires".

Le cas le plus simple et le plus favorable aux locataires est incontestablement celui des immeubles appartenant à un seul propriétaire et dotés d'un calcul de tantièmes de charges du même type que celui établi pour les copropriétés. Les grilles de répartition sont réalisées en général par un géomètre et sont peu contestables. Ce type de contexte se rencontre évidemment plutôt chez les institutionnels que chez les propriétaires privés, et les locataires qui souhaitent exercer leur droit de contrôle ont à la fois affaire à des services comptables professionnels et à un processus comptable simple : un relevé de dépenses accompagné des justificatifs, et des règles de trois pour le calcul des quotes-parts...

C'est déjà moins clair quand l'immeuble appartenant à un seul propriétaire n'a pas de grilles de tantièmes rigoureuses : c'est alors le règne de la plus grande fantaisie : au mieux, les grilles de répartition sont fondées sur les surfaces - mais celles-ci sont difficilement vérifiables - et au pire on trouve des grilles faites de parts au nombre pièces, quand ce n'est pas au nombre de personnes habitant les logements - rarement mis à jour - voire au prorata des loyers, vielle pratique héritée de la loi de 1948, loi d'un autre âge s'il en est, et que des gérants continuent à appliquer faute de mieux... C'est évidemment une machine à accentuer les disparités entre locataires !

Il faut dire qu'aussi curieux que cela paraisse, il n'y a aucune règle qui s'impose à un propriétaire pour la répartition des charges d'un immeuble locatif ! C'est l'arbitraire le plus total qui prévaut...

Encore plus compliqué est le cas des locataires dans les copropriétés : en effet, les charges décomptées dans ce cas proviennent du décompte du syndic adressé au bailleur en tant que copropriétaire. Les difficultés sont de trois ordres :

- le décompte du syndic inclut des charges récupérables et des charges incombant au seul propriétaire ; or tous les syndics n'isolent pas ces deux catégories de charges - ils n'y sont aucunement obligés - et, dans ce cas, le tri est tout sauf facile, d'autant plus que le relevé des dépenses collectives n'est pas toujours détaillé, ou peut ne pas être fourni par le propriétaire ; et quand le syndic présente, à titre toujours indicatif, un calcul des charges récupérables - c'est il vrai de plus en plus fréquent - celui-ci est rarement fiable : il est établi à partir de codifications portées sur les factures au fur et à mesure de leur saisie par des personnels qui ne sont pas spécialement formés à l'aspect locatif des dépenses, et il faut reconnaître que ce n'est pas leur priorité ! Résultat: de grosses erreurs de codification peuvent fausser totalement le calcul...

- les décomptes d'arrêtés de charges des syndic, établis annuellement ou trimestriellement, sont souvent, et par nature, compliqués à analyser ; par contre, ils ont l'avantage d'être fondés sur des répartitions rigoureuses - celles du règlement de copropriété - à condition que le syndic les applique correctement...

- la vérification des dépenses collectives par le locataire chez le syndic n'est pas de droit, et suppose pour être obtenue beaucoup de bonne volonté de la part du propriétaire bailleur et de celle du syndic lui-même... A réclamer donc avec diplomatie !

De surcroît, dans ce dernier contexte, les possibilités de contestation par le locataire des dépenses de copropriété qui lui sont imputées, si elle ne porte pas sur leur caractère récupérable ou non récupérable, sont tout à fait infimes, à moins d'une erreur manifeste que le bailleur serait fautif de ne pas avoir décelée, la jurisprudence considérant de façon quasi systématique qu'une quote-part de dépense normaement récupérable imputée au copropriétaire bailleur incombe inévitablement au locataire, même s'il n'a pas l'utilité de la prestation correspondante...

Bon courage !...


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