Depuis le 1er juin l'achat d'un bien immobilier ancien est aligné sur le même régime que celui d'un bien neuf : il est désormais assorti d'un délai de réflexion de 7 jours et d'un droit de rétractation, que la transaction soit conclue entre particuliers ou par l'intermédiaire d'un professionnel, et ce avant tout versement de somme d'argent, sauf entre les mains d'un professionnel disposant d'une garantie financière...

Une telle protection avait déja été instaurée par une loi du 31 décembre 1989 pour les contrats de vente de biens immobiliers à usage d'habitation neufs ; la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) l'a étendue cette fois en faveur des acquéreurs non professionnels à toutes les transactions immobilières concernant des biens à usage d'habitation ou mixtes, ou des droits sur de tels biens (parts de SCI par exemple...).

Cette protection s'exerce au stade du premier engagement de l'acquéreur, et donc en particulier à celui de l'avant-contrat, promesse ou compromis de vente, que celui-ci soit fait sous seing privé ou sous forme authentique.

promesse ou compromis sous seing privé

L'avant contrat signé entre les parties doit (article 72 de la loi du 13 décembre 2000) être "notifié" en recommandé avec accusé de réception "ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise" - lire par voie d'huissier et non par remise contre émargement... - aux diligences du vendeur ou de l'agent immobilier.

L'acquéreur peut se rétracter pendant un délai de 7 jours "à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte". Cette rétractation doit être adressée "dans les mêmes formes", la date d'envoi devant être incluse dans le délai ; exemple : pour une notification présentée au domicile de l'acquéreur le lundi, la rétractation doit être postée avant le lundi de la semaine suivante à minuit...

Le vendeur peut exiger le versement d'un acompte à la signature, mais uniquement si la transaction a été conclue par l'entremise d'un professionnel "ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente", "disposant d'une garantie financière affectée au remboursement des fonds déposés" et entre les mains de ce professionnel seulement...

En cas de rétractation, les fonds doivent être remboursés à l'acquéreur dans un délai de 21 jours maximum à compter du lendemain de la date où elle est formulée.

promesse ou compromis devant notaire

Ceux-ci ne sont pas nécessairement établis sous la forme authentique ; si ce n'est pas le cas, la procédure est celle des actes sous seing privé. Si par contre l'acte est reçu en la forme authentique, un projet doit être notifié à l'acquéreur dans les mêmes conditions que l'acte sous seing privé, et celui-ci dispose d'un délai de réflexion calculé de la même façon que le délai de rétractation. L'acte ne peut être signé qu'à l'issue de ce délai.



acte authentique

Si l'acte authentique n'est précédé d'aucun avant-contrat, le projet d'acte doit être notifié à l'acquéreur dans les mêmes conditions et celui-ci dispose du même délai de réflexion. L'acte ne peut être signé qu'à l'issue de ce délai.


sort des offres d'achat acceptées

Nous avons mentionné à plusieurs reprises qu'une offre d'achat unilatérale devenait compromis de vente dès lors qu'elle était acceptée par le vendeur. Dorénavant, si cette acceptation est adressée par le vendeur à l'acquéreur par lettre recommandée, c'est la première présentation de cet envoi qui ouvre le délai de réflexion pendant lequel l'acquéreur dispose du droit de rétractation !

Par ailleurs, il convient désormais de se rappeler que, depuis l'entrée en vigueur de ces dispositions, "est frappé de nullité tout engagement unilatéral souscrit en vue de l'acquisition d'un bien ou d'un droit immobilier pour lequel il est exigé ou reçu de celui qui s'engage un versement, quelle qu'en soit la cause et la forme".

Si un tel versement est exigé, l'offre d'achat acceptée doit donc être réitérée sous forme de compromis de vente en bonne et due forme.

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