Pratique très courante chez les agents immobiliers et administrateurs de biens, la demande de dépôt d'un chèque avec un dossier de candidature à une location, acceptée bon gré mal gré par les candidats - ce n'est pas en présentant un dossier qu'on va prendre le risque de passer pour un mauvais coucheur... - vise au départ à satisfaire un souci bien légitime : celui de ne pas réserver en vain des logements pour des candidatures tous azimuts auxquelles leurs auteurs ne donnent pas suite et faire perdre ainsi des loyers aux propriétaires... Le 'hic', c'est que le fondement juridique de la demande de remise d'un chèque, censé ne pas être encaissé le temps de l'étude de la candidature, est tout sauf défini, et que son encaissement en cas de désistement du candidat malgré l'acceptation de son dossier est en général illégal, voire même constitue un délit pénal ! Il serait urgent que les professionnels en prennent conscience...

Si l'on excepte les arrhes ou l'acompte demandé pour la réservation d'une location saisonnière, il n'y a que deux possibilités de donner un fondement légal à une demande de versement de fonds par le candidat à une location avant la signature du bail :

Première possibilité
la signature par le candidat, en principe préalable à la présentation du bien par l'agent immobilier ou l'administrateur de biens, d'un mandat de recherche spécifiant le montant ou le mode de calcul de la commission, puis, la signature entre le professionnel et le candidat d'un compromis de bail constatant l'accord des parties dans "un seul acte écrit" comme l'exige l'article 6 6è alinéa de la loi du 2 janvier 1970, condition sine qua non de la possibilité pour le mandataire de percevoir une rémunération ;

on constatera que la signature d'un tel compromis ne peut intervenir qu'une fois l'accord donné sur la candidature, et que, quand en est rendu à ce stade, on peut aussi procéder immédiatement à la signature du bail !

Cette technique a cependant de l'intérêt s'il est difficile de réunir toutes les parties dans un délai très bref (propriétaire indivis, cautions, etc.), et que le professionnel, qui a réalisé sa mission, souhaite se prémunir pendant ce délai contre un désistement du candidat, qui sans cela lui ferait perdre le droit à sa commission...

Dans ce cas, le montant du versement doit être celui de la commission prévue au mandat, et aucun chèque ne peut être demandé au candidat avant cette signature !


Seconde possibilité
la signature d'un contrat de réservation entre le candidat et le professionnel, celui-ci agissant cette fois au nom du propriétaire, et comportant le versement d'une indemnité d'immobilisation ; celle-ci doit alors être stipulée au profit du propriétaire, à qui elle reste acquise en cas de désistement du candidat alors même que l'accord lui aurait été donné sur sa candidature ;

on remarquera que le chèque remis dans ces conditions doit logiquement être encaissé sans délai, le bénéficiaire perdant la plus grande partie de ses recours en cas d'incident de paiement sur remise tardive à l'encaissement !...

Précision importante : la signature d'un tel acte suppose une réservation effective du bien, sanctionnée en cas de manquement du propriétaire non seulement par le remboursement pur et simple de l'indemnité mais, à l'instar de ce qui se fait pour des arrhes, par le versement au candidat d'une indemnité équivalente !

Comme dans le premier cas, le versement ne peut donc intervenir qu'une fois l'accord donné par le propriétaire ou son mandataire sur la candidature...



En dehors de ces deux circonstances et du formalisme très pointilleux qu'elles impliquent, le professionnel qui demande et a fortiori qui encaisse un chèque d'un candidat, fût-ce en cas de désistement abusif, commet un délit pénal lui faisant encourir une peine d'emprisonnement de six mois et une amende de 30.000 frs (article 18 de la loi du 2 janvier 1970) !

Que font les syndicats professionnels d'agents immobiliers et d'administrateurs de biens ?...

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