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Jusqu'où les locataires peuvent s'immiscer dans le gestion des propriétaires ? Le 20/7/2001
UI - Actus - 20/7/2001 - Jusqu'où les locataires peuvent s'immiscer dans le gestion des propriétaires ?
C'est la saison de la régularisation des charges locatives, et pour ceux qui ont la chance d'avoir des décomptes avec détail des dépenses, la même interrogation : le propriétaire fait-il ce qu'il faut pour maîtriser les charges ? Encore lorsqu'il s'agit d'une copropriété, peut-on compter sur la vigilance des copropriétaires, encore que... Mais lorsqu'il s'agit d'un immeuble entièrement locatif, quelle garantie a-t-on que celles-ci, du moins celles qui ont le caractère de charges locatives sont surveillées avec rigueur par le propriétaire puisque ce sont les locataires qui les payent ? On pourrait, en poussant un peu la suspicion, imaginer des choses... Les locataires ne manquent pourtant pas, et ce depuis plusieurs années, de prérogatives et de moyens d'accès à la gestion de leur immeuble et ceux-ci viennent d'être encore améliorés, en particulier pour ceux des organismes HLM mais aussi des sociétés immobilières du secteur privé ; les utiliseront-ils plus qu'auparavant ?

Contrats d'exploitation de chauffage opaques, contrats de nettoyage des parties communes ou d'entretien des espaces verts apparemment exorbitants, ou bien frais de personnel d'entretien apparemment pléthorique, factures de réparations répétitives, fournitures en quantités pharaoniques, telle est l'impression - fondée ou non - qui se dégage de la revue des justificatifs des charges locatives, du moins là où elle est possible (voir notre article sur les difficultés du contrôle des charges locatives). Tout cela est-il bien géré ? C'est la question inévitable que ne peuvent manquer de se poser tous ceux qui prennent la peine de s'intéresser...

Rien ne sert en effet de justifier des dépenses - on reconnaîtra cependant que c'est déjà ça... - encore faut-il aussi justifier que leur engagement a fait l'objet d'étude, de comparatifs et de mise en concurrence sérieuse, ce qui est une toute autre affaire...

Dans les immeubles en copropriété, le locataire, isolé, a moins facilement accès aux dossiers et à la gestion, mais il y a en général un conseil syndical qui se charge de s'en assurer, et on peut s'attendre théoriquement à une certaine motivation de la part de ses membres, en général propriétaires occupants, et dont payeurs des charges qu'ils sont chargés de vérifier. Le locataire dubitatif peut toujours entrer en contact avec eux pour s'assurer de la rigueur de la gestion.

Le problème est que nombre de conseils syndicaux ne jouent pas leur rôle, mangent dans la main du syndic, ou d'autres, ou sont simplement incompétents... La loi offre pourtant aux locataires depuis de nombreuses années des possibilités qui gagneraient à être connues ! Il est vrai qu'elles supposent de leur part un minimum d'organisation et notamment la création d'une association : moyennant quoi, et sous réserve de réunir 10% de l'ensemble des locataires de la copropriété (dans des petites copropriétés il suffit d'être deux...) ou d'affilier leur association à l'une des associations de locataires nationalement reconnues (celles siégeant à la Commission nationale de concertation auprès du secrétariat d'Etat au logement), ils ont le droit de désigner des représentants et avoir accès à tous les documents relatifs aux charges, être convoqués aux assemblées générales et avoir la possibilité de formuler des observations sur les questions inscrites à l'ordre du jour, et même être consultés semestriellement par le syndic sur "les différents aspects de la gestion de l'immeuble ou du groupe d'immeubles" ; ils ont même droit à un panneau d'affichage (article 44 de la loi du 23 décembre 1986) ! Pas de quoi faire la pluie et le beau temps, mais tout de même...

Dans les autres immeubles, les locataires sont seuls face à un propriétaire unique - personne physique, société immobilière ou office HLM dont l'intérêt à maîtriser les charges locatives n'est qu'indirect, surtout en période de pénurie de logements à louer où le moins qu'on puisse dire est qu'il n'y a pas de franche concurrence entre bailleurs pour conquérir et s'attacher les meilleurs locataires...

Ils peuvent néanmoins depuis de nombreuses années faire usage de la même possibilité de se constituer en association, et, sous les mêmes réserves, désigner des représentants avec les mêmes droits d'accès aux documents et de consultation semestrielle par le bailleur pour peu qu'ils en fassent la demande.

La loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) ouvre maintenant cette possibilité à "tout groupement de locataires" affilié à une association nationalement reconnue, en clair à partir de deux locataires choisissant d'adhérer à la même association...

Elle a aussi accru singulièrement les possibilités d'intervention des locataires de tous les organismes bailleurs autres que personnes physiques et SCI familiales (constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus) : ces propriétaires sont désormais tenus d'élaborer avec les représentants des associations nationalement reconnues, celles représentant au moins 10% des locataires et les autres représentants élus des locataires un "plan de concertation locative" et de mettre en place des "conseils de concertation locative" aux compétences très larges : gestion, travaux, améliorations, démolitions-reconstructions et "toutes mesures touchant aux conditions d'habitat et au cadre de vie des habitants des immeubles concernés" (nouveaux articles 44bis à 44 quater de la loi du 23 décembre 1986) !

Reste-il aux locataires des raisons de se plaindre ?...

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