Une nouvelle jurisprudence particulièrement claire confirme si besoin était le droit imprescriptible du copropriétaire de jouir librement de ses lots, dès lors que l'usage n'est pas contraire à la "destination de l'immeuble", et l'abus de droit caractérisé lorsque l'assemblée des copropriétaires lui refuse l'autorisation d'effectuer les travaux nécessaires à l'usage projeté, y compris sur les parties communes ! Avis donc à tous ceux qui croient tenir, par les décisions d'assemblées et le refus des autorisations de travaux, un moyen de réglementer strictement les activités autorisées dans leur immeuble ou leur résidence, la conséquence potentielle de l'action judiciaire en abus de droit à laquelle peut avoir recours le demandeur n'étant pas seulement de passer outre le refus des copropriétaires, mais aussi de condamner le syndicat à de lourdes indemnités et dommages et intérêts pour le préjudice subi, par exemple si le refus a entraîné la rupture d'un bail particulièrement avantageux...

Les copropriétaires des lots résidentiels n'aiment pas les commerces, c'est bien connu ! Et en particulier ceux à qui, à tort ou à raison, ils reprochent de dévaloriser l'immeuble ou de causer des nuisances : restaurants, "fast food", commerces de bouche, laveries...

Les propriétaires de locaux commerciaux estimant que ces activités ne sont pas contraires à la "destination de l'immeuble" - voir la définition de cette notion très complexe et fondamentale dans notre lexique - peuvent certes se passer d'autorisation de l'assemblée des copropriétaires : la loi du 10 juillet 1965 ne connaît en effet que deux régimes pour le changement d'affectation ou d'usage d'un lot privatif : la liberté absolue (conformité du nouvel usage à la destination de l'immeuble, même si le local concerné n'était pas prévu initialement pour cela ; exemple : transformation de logements, de caves ou de garages en boutiques ou bureaux, sous réserve des autorisations administratives évidemment) ou la nécessité d'une décision à l'unanimité de tous les copropriétaires sans exception (non conformité du nouvel usage à cette destination)!

Ce n'est au demeurant pas illogique : le statut de la copropriété est d'abord un statut de propriété, avec tous les droits qui en découlent, même si celle-ci s'exerce dans un contexte d'immeuble ou ensemble immobilier collectif...

La tentation est grande alors pour les copropriétaires qui voient les nouvelles activités d'un mauvais oeil d'empêcher leur installation par le biais des autorisations que doit en général demander le copropriétaire concerné pour les travaux nécessités sur les parties communes pour la transformation des locaux : travaux en façade (soumis à permis de construire), percements de dalles ou à travers des éléments de gros oeuvre, création d'évacuations d'eaux ou de fumées, créations de sorties de secours, etc.

C'est ce type de tentations que vient encore une fois - la jurisprudence sur cette question est aussi constante que surabondante - de sanctionner, de façon on ne peut plus claire, la 23ème chambre de la Cour d'appel de Paris (section A) par un arrêt en date du 20 juin 2001, en condamnant pour abus de droit un syndicat des copropriétaires qui refusait des travaux de création des conduits d'air et de fumées indispensable à l'exercice d'une activité de restauration, bien qu'ils soient conformes à la destination de l'immeuble, à usage mixte d'habitation et de commerce, et alors même que le projet, précis et détaillé, élaboré avec le concours de l'architecte, fournissait toutes les garanties suffisantes pour prévenir l'émission de nuisances sonores et olfactives et de fumées grasses et salissantes qui gêneraient les copropriétaires. En outre les conduits placées dans les courettes de l'immeuble n'étaient pas de nature à détruire l'harmonie de l'immeuble ou le dévaloriser.

En refusant l'installation des équipements exigés par la réglementation en vigueur pour exploiter l'activité de restaurant, le syndicat des copropriétaires a donc été comme poursuivant un but illicite au regard de l'article 9 de la loi du 10 juillet 1965, celui d'empêcher un copropriétaire d'exercer une activité conforme à la destination de l'immeuble et ne portant pas atteinte aux droits des autres copropriétaires...


(Pour en savoir plus, voir également notre dossier sur le changement d'affectation de locaux)

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