Très nombreuses sont les copropriétés qui englobent des bâtiments de nature ou de sociologie très dissemblables : bâtiments d'habitation et bâtiments de bureaux, commerciaux voire industriels, bâtiments collectifs et pavillons, bâtiments de copropriétaires occupants et bâtiments locatifs, voire de logements sociaux, bâtiments neufs et anciens, quand ce n'est pas des bâtiments de bons et bâtiments de mauvais payeurs... Bref, autant de populations aux intérêts et aux comportements très différents qu'il est déjà difficile de faire cohabiter, et dont il est encore plus difficile d'obtenir le minimum de concorde et de consensus pour faire fonctionner une copropriété ! D'où la tendance fréquente de demander quand c'est physiquement possible la scission de telles copropriétés en sous ensembles plus cohérents et donc plus facilement gouvernables, tendance appuyée depuis quelques années par les organisations de consommateurs dont le lobbying a fini par être entendu par le législateur...

C'est une des dispositions de la loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains), passée quelque peu inaperçue : les scissions de copropriétés, régies par l'article 28 de la loi du 10 juillet 1965, sont globalement facilitées.

Pas dans les modalités de décision qui sont rendues au contraire un peu plus rigides : sous réserve toujours que la division de la propriété du sol soit possible, la décision pour les copropriétaires des lots constituant un ou plusieurs bâtiments de se séparer du reste de la copropriété pourra être prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires de ces bâtiments et avalisée par la majorité des voix de tous les copropriétaires du syndicat global, mais dorénavant sans possibilité comme auparavant de vote en deuxième lecture à la majorité de l'article 24.

Mais les modifications rendues nécessaires en matière de règlement de copropriété peuvent être désormais prises à la majorité de l'article 24 modifié (majorité des voix exprimées des copropriétaires présents et représentés) " sauf en ce qui concerne la destination de l'immeuble " (cas où l'unanimité reste obligatoire), de même que la décision de création d'une union de syndicats pour " la création, la gestion et l'entretien des éléments d'équipement communs qui ne peuvent être divisés " ;

Enfin, les partages et redistributions de parties communes sont exonérés de droit d'enregistrement et de taxe de publicité foncière.

Est-ce la porte ouverte à une vague de scissions, voire à des "guerres de sécession" ? Pas si sur !

D'abord, la décision finale reste soumise à une majorité absolue de copropriétaires, et cette fois sans le secours d'une assemblée de deuxième lecture où une poignée de copropriétaires pourrait emporter la décision grâce à l'absentéisme des autres ! Cela voue à l'échec les volontés de sécession par trop égoïstes...

Par ailleurs, le coût de la scission reste en général important : certes, il n'y a plus de droits d'enregistrement et de publicité foncière pour le partage et la redistribution des parties communes, mais il y a toujours des honoraires de notaire pour les actes, et ils ne sont pas négligeables.

Il y a aussi, et c'est le plus important, de nombreux aspects techniques à régler : alimentations communes en eau, électricité, téléphone, câble, réseau de télévision, réseaux d'eaux usées et pluviales, branchement à l'égout, et peut-être chauffage et eau collectifs...

Certains de ces éléments doivent nécessairement être désolidarisés, et cela a un coût non négligeable ; d'autres peuvent être conservés communs, mais il faut alors créer une union de syndicats (article 29 de la même loi - encore des honoraires...) et s'il y a lieu mettre en place des compteurs et autres instruments de répartition des consommations, toutes choses pas forcément simples à gérer ni gratuites...

Une autre approche nettement moins coûteuse (aucune dépense de frais d'acte, ni de travaux de désolidarisation de dessertes ou d'alimentations n'est nécessaire) est de constituer, pour un ou plusieurs bâtiments qui veulent acquérir leur autonomie, des syndicats secondaires, dotés chacun de la personnalité morale et de leur autonomie de gestion, et ce en application de l'article 27 de la même loi : mais dans ce cas la copropriété est tout de même obligée de conserver un syndicat principal pour tous les équipements et éléments communs, les syndicats secondaires n'étant autonomes que pour le financement et la mise en oeuvre de l'entretien de leurs bâtiments ; l'inconvénient est la lourdeur de gestion (il faut un syndic par syndicat secondaire en plus du syndic principal - ce peut être le même, mais il est obligé de prendre des honoraires pour une comptabilité et une assemblée distinctes par syndicat...) ; par ailleurs, les copropriétaires des syndicats secondaires restent copropriétaires du syndicat principal, et si l'objectif était par exemple de se mettre à l'abri de mauvais payeurs d'autres bâtiments, c'est plutôt raté... Il faut en effet que les copropriétaires soient volontaires pour se constituer en syndicat secondaire ! Or ceux des bâtiments où se concentrent les débiteurs n'ont certainement pas intérêt à le faire...

La scission de copropriété reste en fait une solution appropriée et efficace, même si elle est lourde et coûteuse à mettre en oeuvre, si une partie minoritaire de la copropriété bloque le fonctionnement de l'ensemble du syndicat...

Il convient par contre de mettre en garde contre les scissions "sauvages" : nombreux sont les cas de copropriétés où des bâtiments ont fait sécession de facto en prenant un syndic séparé sans procéder à aucune régularisation juridique, alors même que des équipements communs - voiries, assainissement, voire chaufferies collectives - continuent à être exploitées en dehors de tout cadre légal : il arrive qu'un problème grave se pose un jour ou l'autre, et que cela coûte cher aux copropriétaires comme aux syndics qui par imprudence ou désinvolture se sont mis dans ces situations...

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