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Devoir d'information et responsabilité du vendeur sur tous les fronts... Le 26/9/2001
UI - Actus - 26/9/2001 - Devoir d'information et responsabilité du vendeur sur tous les fronts...
Une réponse ministérielle vient d'ajouter un nouveau domaine à la longue liste de ceux concernés par le devoir d'information du vendeur d'un bien immobilier vis à vis de ses acquéreurs potentiels : pour les biens en copropriété, après l'obligation de mention de la surface exacte du lot principal, c'est une fois de plus au vendeur qu'incombe la communication du carnet d'entretien de l'immeuble que le syndic doit désormais établir et tenir à jour. Cette obligation s'ajoute à celles des vendeurs de tous types de biens, concernant les servitudes, les vices cachés, l'amiante, les termites et le plomb dans les peintures ! Plus que jamais, les vendeurs doivent se convaincre qu'ils ne peuvent plus vendre n'importe quoi sans en avoir l'air, et aussi se forcer parfois à découvrir des aspects de leur bien dont ils ne s'étaient peut-être pas beaucoup préoccupés jusque là...

La loi du 13 décembre 2000, dite loi "SRU" (Solidarité et renouvellement urbains) fait obligation au syndic d'un immeuble en copropriété "d'établir et de tenir à jour un carnet d'entretien de l'immeuble", et prévoit que tout candidat acquéreur d’un lot de copropriété "peut, à sa demande, prendre connaissance" de ce carnet. Mais elle n’a pas précisé les modalités d’exercice de ce droit. Le garde des sceaux vient d’indiquer dans une réponse ministérielle du 10 septembre 2001 que c’est au copropriétaire vendeur de communiquer à l’acquéreur le carnet d’entretien en raison de son devoir d’information au moment de la vente. Cette précision devrait être reprise, et espérons-le, fixée dans le détail dans un décret d’application de la loi SRU modifiant le décret du 17 mars 1967, encore à paraître...

Au vendeur donc de le demander et de l'obtenir du syndic, quitte à mettre la pression si celui-ci ne l'a pas encore établi (ce qui doit être encore le cas d'une grande majorité d'immeubles...), ou s'il s'avère que le carnet fourni n'est pas à jour (ce qui risque d'être aussi fréquent...) !

Ce sera, avec celle, également attendue, fixant les modalités de l'application de l'article 176 de la loi SRU concernant l'amiante - obligation d'annexer à toute promesse ou compromis de vente "de certains immeubles bâtis" "un état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante" (l'intérêt du décret attendu est justement de savoir quels seront les immeubles concernés) - la dernière en date d'une cascade de dispositions légales : loi "Carrez" pour la surface des logements en copropriété, loi et décret "termites", décrets et arrêtés "saturnisme"...

Cette cascade et une évolution marquée de la jurisprudence ont, mine de rien, pas mal redessiné les contours de la responsabilité des vendeurs de biens immobiliers : celle désormais d'une information loyale et aussi complète que possible de leurs acquéreurs sur la nature et la qualité exacte du bien vendu, les servitudes dont il risque de souffrir et les dépenses prévisibles de sa conservation et son entretien.

Information qu'il faudra s'habituer à fournir dès avant la conclusion de la promesse de vente : la fourniture préalable de certains éléments est déjà obligatoire (surface, termites, plomb et bientôt amiante), et l'acquéreur a toujours la possibilité au vu des autres informations, telles que les servitudes, le carnet d'entretien, ou les vices de construction de faire jouer, si les informations sont communiquées rapidement, son droit de rétractation, ou à défaut d'annuler l'avant-contrat, avec toutefois dans ce cas la possibilité de demander des dommages et intérêts et la réparation d'un préjudice éventuel !

Et gare à ceux qui essaient de tricher ou se croient à l'abri d'un document ou certificat émanant d'un professionnel, ou encore de la clause d'exonération des vices cachés présente dans tous les actes de vente ! La jurisprudence est de plus en plus nette : ils n'échapperont pas à leur responsabilité s'il est établi qu'ils connaissaient, ou ne peuvent prétendre avoir ignoré, un vice ou une information qui aurait été de nature à changer la décision de l'acquéreur (voir notre article à ce sujet) : vice de conception ou de construction, problème de sols et sous-sols, servitude d'urbanisme ou de voisinage, utilisation de matériaux interdits, séquelles d'un sinistre (inondation, affaissement...) !

Gare aussi aux professionnels intervenant dans les transactions - agents immobiliers et notaires en première ligne - dont la responsabilité est de plus en plus fréquemment mise en cause solidairement avec celle du vendeur, dans les cas où il peut leur être reproché de ne pas s'être enquis de ces aspects alors même qu'en tant que professionnels ils ne pouvaient ignorer l'existence de tels risques...

Mais après tout, si l'immobilier change, les métiers de l'immobilier doivent changer aussi...

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