Avec des exigences croissantes chez les locataires quant à l'état et l'entretien de leur logement, Les nouveaux droits octroyés par la loi 'SRU' - bientôt le décret sur la définition du logement 'décent' - et une attitude de plus en plus intraitable des tribunaux vis à vis des propriétaires qui ne remplissent pas leurs obligations, la gestion de biens locatifs de second choix risque de devenir de plus en plus problématique, et en tous cas de moins en moins rentable. Ces quelques années de bonne conjoncture immobilière sont le moment ou jamais de se débarrasser de ce type de produits et se replacer sur des produits neufs, en tirant parti par la même occasion d'une fiscalité favorable et de taux de crédit historiquement bas ! Et si on y est vraiment attaché, il faut résolument les mettre aux normes...

Chambres de bonne passibles de la loi de 1948, logements dans des immeubles vétustes en danger d'insalubrité ou menaçant ruine (attention : ce n'est pas toujours visible à l'oeil nu !), maisons ou immeubles à l'isolation thermique ou phonique déficientes, autant de biens locatifs dont la gestion risque de devenir de plus en plus difficile : "turn over" et peut-être difficultés de relocation (le marché est actuellement à la pénurie de logements à louer mais il ne faut pas oublier que c'était l'inverse il y a peu...), demandes de travaux de réparation, remise en état et de plus en plus de mise aux nouvelles normes électriques ou sanitaires du logement de la part des locataires, travaux de copropriété de plus en plus coûteux pour la conservation ou l'assainissement des immeubles anciens, litiges en tous genres, ou pire encore : saisine du juge pour faire prononcer la réduction du loyer, mise en cause de la responsabilité du propriétaire en cas d'accident imputable à une installation défectueuse, etc.

Bref, la location de logements anciens n'est plus ce qu'elle était, et la lecture de la section de la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) consacrée aux nouveaux droits des locataires (articles 187 et suivants) est édifiante, sans mentionner celle relative aux immeubles en insalubrité ou en péril (articles 168 et suivants)...

D'où l'intérêt lorsqu'on possède un bien de qualité médiocre, dans une conjoncture immobilière qui reste soutenue, de saisir l'occasion de la première échéance de bail à venir pour se poser sérieusement la question de sa conservation, quitte à y mettre les moyens pour le mettre à niveau, ou de sa revente notamment pour l'acquisition d'un bien neuf, à la gestion a priori plus sereine, et rentable (régime "Besson", assurances "vacance locative", "garantie de revenu" et même "perte sur revente", etc...), ou même d'un bien ancien mais de meilleure qualité. A condition d'être sélectif et prudent comme on doit l'être en toutes circonstances quand il s'agit d'immobilier (voir un article récent à ce sujet)

Et peut-être même envisager de le vendre occupé, par exemple à son propre locataire, qui, vu les taux d'intérêt actuels, a des chances d'être intéressé !




Pour en savoir plus, voir aussi toutes les informations sur le régime "Besson" dans l'excellent site du secrétariat d'état au logement (sélectionner infos pratiques - achat - Location privée sociale ou rechercher sur le mot-clé "Besson"), notre fiche technique sur les pathologies des immeubles anciens, ainsi que nos articles, réponses et fiches pratiques sur le thème "gérer mes biens locatifs"...

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