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Protection de l'acquéreur : encore un petit effort SVP... Le 2/10/2001
UI - Actus - 2/10/2001 - Protection de l'acquéreur : encore un petit effort SVP...
Un grand pas a été accompli avec la loi 'SRU' pour la protection de l'acquéreur d'un bien immobilier ancien dès le stade de la promesse ou du compromis de vente, avec notamment la faculté de rétractation comme pour les logements neufs, la fourniture obligatoire d'un état mentionnant l'absence ou la présence d'amiante, et pour un achat en copropriété, le droit de consultation du carnet d'entretien de l'immeuble, et même d'un diagnostic technique pour les immeubles de plus de 15 ans nouvellement mis en copropriété, documents dont l'établissement a été rendu obligatoire par la même occasion ! C'est louable et on ne fera pas la fine bouche ! Il reste cependant encore un domaine de la vente en copropriété à 'civiliser' : celui des modalités par rapport au syndicat des copropriétaires, en particulier lorsqu'il y a des travaux en cours, où l'acquéreur se retrouve, entre vendeur, notaire et syndic au milieu d'un jeu aux règles obscures et peu compréhensibles aux non initiés...

Il est paraît-il deux grands jours dans la vie d'un copropriétaire : celui où il achète et celui où il vend...

La déconvenue par rapport à la copropriété commence en général peu de temps après le passage dans le cabinet du notaire, quand il s'aperçoit avec les premiers appels de fonds qu'il n'a peut-être pas tout compris concernant le fonds de roulement, les provisions éventuelles pour travaux futurs, ou l'imputation des appels de fonds pour travaux pourtant mis dans la négociation à la charge du vendeur ! Réclamations, réponses pas claires, intervenants qui se renvoient la balle, la moitié des litiges en copropriété sont dus à un mauvais départ...

La faute au syndic ? Sans nul doute : entre le notaire et lui, "il n'y a pas photo" ! Et puis on en a dit tant de mal autour de la table de signature...

Pourtant neuf fois sur dix quand il y a mauvaise surprise, il faut regarder plutôt du côté du notaire, qui n'a pas bien expliqué les choses ou qui n'a pas tenu compte des indications que le syndic a formulées dans la réponse à son "questionnaire"...

Mais rejeter la faute sur des clercs d'office notarial qui travaillent trop vite ne suffit pas : la cause de ces malentendus qui dégénèrent souvent en conflits ouverts est surtout dans le fait que la loi est assez largement muette sur les modalités concernant ces points d'achoppement, et qu'elle laisse une grande liberté aux parties à la vente, liberté qui n'est pas sans rappeler parfois celle du renard libre dans le poulailler libre...

Du coup, il y a mille et une manières de fixer les modalités d'une vente par rapport au syndicat des copropriétaires (voir notre dossier sur la vente et l'achat en copropriété) et force est de constater que personne ne prend vraiment la peine d'annoncer à l'avance les règles du jeu !

Que d'incompréhensions et de gaspillages d'énergie vitale en vaines tracasseries seraient évités si le législateur fixait un minimum de règles, et notamment concernant les modalités suivantes :

- le remboursement au vendeur de sa quote-part dans le fonds de roulement et de l'éventuelle provision pour travaux futurs : remboursement par le syndic après la vente, celui-ci se réservant de les appeler à l'acquéreur, ou règlement par les parties entre elles le jour de la signature ? Nul ne serait lésé si l'une ou l'autre des méthodes devenait la règle et que les parties sachent d'avance qui doit payer quoi à qui...

- la prise en charge des travaux votés au jour de la vente mais non réalisés et surtout dont le coût n'a pas encore été appelé en tout ou en partie aux copropriétaires : prise en charge par le vendeur ou par l'acquéreur ? Dans la pratique c'est un peu le règne du "n'importe quoi" et on ne compte pas les actes qui omettent carrément toute mention à ce sujet, ou ceux qui prévoient la prise en charge des travaux par le vendeur sans que le notaire ne transmette ou ne conserve les fonds sur le prix de la vente...

Nul ne serait là encore lésé si la loi prévoyait par exemple que les appels de fonds relatifs à de tels travaux non effectués à la date de la vente serait systématiquement à la charge de l'acquéreur - les parties ajusteraient leur prix en conséquence en fonction du coût prévisionnel des travaux - ce qui éviterait au syndic de devoir, comme il y est forcé aujourd'hui pour préserver la copropriété et sa responsabilité, délivrer des oppositions pour le versement de sommes dont le caractère de "créances effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation" (article 5-1 du décret du 17 mars 1967 - voir notre dossier) n'est pas établi, oppositions qui peuvent être de ce fait attaquées devant un tribunal...

Sans compter que la pratique actuelle met systématiquement le syndic en situation de séquestre pour l'exécution pour l'exécution de conventions résultant d'un acte auquel il n'est pas intervenu et dans lequel il n'est pas désigné en qualité de séquestre conventionnel ; c'est infondé juridiquement et totalement atypique par rapport à ce qui se passe pour d'autres types d'actes !

Est-ce trop que de demander encore un petit effort, Monsieur le législateur ?...

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