Qu'on loue du neuf ou de l'ancien, et qu'on assure la gestion de ses biens locatifs en direct ou qu'on la confie à un administrateur de biens, il existe des formules pour se prémunir contre les deux principaux risques d'une location et leurs conséquences : les impayés et les dommages causés au logement par un usage anormal. D'autres formules protègent contre les risques de vacance ou de perte de valeur sur revente, mais sont réservées au neuf et ne sont proposées qu'avec un mandat de gestion. Les formules se sont multipliées ces dernières années et il n'est pas inutile de faire le point...

Les garanties loyers impayés et détériorations immobilières

Elles sont proposées par les administrateurs de biens en prestation optionnelle par rapport à leur mandat de gestion, ou bien elles peuvent être souscrites directement par le bailleur qui gère ses biens en direct auprès de compagnies d'assurance ou de courtiers spécialisés. Ils sont en effet de plus en plus nombreux à les proposer.

Elles fonctionnent toutes sur le même principe : lorsque survient un impayé, constaté par un commandement par huissier resté totalement ou partiellement infructueux, le bailleur ou l'administrateur de biens déclarent un sinistre, qui ouvre droit à une indemnisation des pertes de loyers et à la prise en charge de l'action judiciaire destinée à recouvrer les arriérés et faire jouer la clause résolutoire du bail jusqu'à l'expulsion éventuelle du locataire.

Par ailleurs, lorsqu'à la libération des locaux, le propriétaire ou son gérant constatent des détériorations anormales du logement ou de ses équipements, non liées à l'usure normale ou à la vétusté, indépendamment de tout contexte d'arriéré éventuel, la compagnie indemnise le propriétaire pour le coût des réparations nécessaires en vue de la relocation ainsi que les pertes de loyers pendant la durée des travaux.

Bien entendu, toutes les contrats prévoient une franchise égale au moins à la valeur du dépôt de garantie entre les mains du bailleur.

Ces garanties coûtent entre 2 et 4% TTC du montant des loyers et charges appelés au locataire, suivant que le contrat est souscrit en direct ou en annexe à un mandat de gestion. Dans ce dernier cas, la prime d'assurance est inférieure - les compagnies considèrent que les risques sont moindres quand le locataire est sélectionné par un professionnel - mais les cabinets de gestion prennent un complément d'honoraires de 1 à 2% pour la mise en oeuvre de la garantie.

Autre facteur influant sur le coût : les caractéristiques du contrat : nombre de mois de loyers et charges garantis, plafond d'indemnisation des détériorations au logement, délai de carence éventuel, franchises, durée d'indemnisation des pertes de loyers en cas de travaux, montant maximum des frais de procédure pris en charge - tous les contrats comportent soit un plafond de garantie global, soit des plafonds par type de garantie - ainsi que le décalage du versement des indemnités par rapport à la date des impayés : certains contrats prévoient jusqu'à un an de décalage...

Tous ces contrats comportent également des clauses de déchéance par rapport auxquelles il convient d'être particulièrement vigilant avant de souscrire car elles sont loin d'être équivalentes : certains contrats, plus que d'autres, offrent à la compagnie la possibilité de se soustraire à l'indemnisation au prétexte que le locataire sélectionné présentait un risque excessif - c'est l'évidence lorsqu'on est en face d'un impayé... - ou si les actions pré-contentieuses de recouvrement prescrites dans le contrat n'ont pas été entreprises dans les délais fixés : lettre recommandée et commandement par huissier notamment...

Pour le premier cas, il faut s'assurer que les circonstances permettant à la compagnie de faire jouer la clause de déchéance sont bien définies et correspondent à des manquements réels et sérieux dans la constitution du dossier d'étude de la candidature et la vérification des pièces fournies par exemple absence de justifications de revenus ou pièces manifestement falsifiées...), et pour le second il faut vérifier qu'est pris en compte le cas où le bailleur ou le gérant jugent opportun d'accorder des délais de paiement à un locataire paraissant sincèrement de bonne foi ; accorder sa confiance en cas de difficulté passagère à un locataire jusque là irréprochable n'est en effet pas suicidaire et peut contribuer à un climat de bonnes relations dont on ne doit jamais sous-estimer les bienfaits à long terme : pérennité de la location, absence de conflits ultérieurs, etc. Mais il ne faut pas qu'en cas d'échec cela permette à la compagnie de se soustraire à ses obligations !

Un autre aspect doit également être examiné quand ce type de contrat est proposé par un administrateur de biens : en effet, la garantie peut être proposée comme une prestation faisant partie intégrante du mandat de gestion : dans ce cas, l'administrateur est "ducroire" pour la mise en oeuvre de la garantie, ce qui veut dire qu'il doit l'indemnisation sur ses propres deniers même si la compagnie la refuse ou est défaillante ; elle peut être également proposée comme un contrat d'assurance de groupe auquel le propriétaire est invité à adhérer, l'administrateur jouant alors un rôle de courtier, ce qui n'est pas sans poser quelques problèmes juridiques eu égard aux conditions réglementaires d'exercice de cette activité... Dans ce cas, l'administrateur n'engage sa responsabilité que si un refus d'indemnisation ou les conséquences d'une défaillance de la compagnie peuvent être imputés à une faute de sa part, ce qui est loin d'être équivalent !

Notons que dans les deux cas, certains administrateurs vont jusqu'à proposer la continuité du reversement des loyers sans attendre l'indemnisation de l'assurance, ce qui est appréciable lorsque les revenus servent à rembourser un emprunt contracté pour financer l'investissement...

La garantie peut être souscrite lors d'une nouvelle location avant la sélection du locataire, comme en cours de bail. Certaines compagnies exigent de faire une étude préalable sur la qualité du risque représenté par le locataire proposé ou déjà en place. Cette pratique a son avantage car en cas d'agrément, elle met le propriétaire à l'abri d'un refus d'indemnisation en cas de sinistre. Cette pratique est par contre très rare quand la garantie est prise via un professionnel.

Notons enfin que dans tous les cas, souscription par le propriétaire ou par l'intermédiaire d'un gérant, le coût des primes ou honoraires supportés pour la garantie des loyers et des charges est déductible des revenus fonciers à condition qu'il ne couvre pas d'autres risques comme les détériorations immobilières, ou que la part concernant cette garantie soit distinguée lors de sa facturation.

Attention : ce type de garanties n'est pas nécessaire lorsque le locataire fournit une garantie "Loca-pass" (voir notre article sur ce sujet) ; on peut alors se contenter d'un simple contrat de protection juridique, beaucoup moins coûteux, qui prendra si besoin est en charge la procédure et les frais correspondants !


Les autres garanties de revenus

Assurance perte sur revente, garantie de revenu locatif, garantie du capital à terme, de nouveaux contrats apparaissent et sont proposés aux acquéreurs via les promoteurs et les agents immobiliers. Ils sont proposés essentiellement avec la vente de programmes neufs ou de rénovation lourde assimilant les logements vendus à des produits neufs.

Deux objectifs sont visés par ces nouveaux contrats :

- rassurer l'acquéreur, qu'il ait acheté pour habiter ou pour louer, sur les risques de perte en capital en cas de revente prématurée en raison d'un événement : mutation professionnelle, licenciement, divorce, décès ou invalidité, etc., ou même pour certains contrats en cas de revente sans motif !

- rassurer l'investisseur sur les risques de ne pas percevoir le revenu escompté par vacance du bien à la première location ou en cas de relocation.

Ces contrats sont proposés par les promoteurs qui voient là un moyen de faciliter la vente et le financement de leurs produits (le banquier va prêter plus facilement si les risques sont moindres sur l'investissement et le revenu), ainsi que par les agents immobiliers pour les mêmes raisons.

Ils ne peuvent être souscrits que si la gestion du bien est assurée par un administrateur de biens (ou une filiale de gestion du promoteur ou de l'agent immobilier) agrée par l'assureur, qui souhaite maîtriser la mise en œuvre de ces contrats et s'assurer de la qualité des produits, d'une bonne mutualisation des risques, et de l'efficacité et du sérieux de l'administrateur pour la location des biens.

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