Les obligations légales pesant sur les vendeurs pleuvent, et ce n'est pas fini : un décret est attendu concernant la présence d'amiante, y compris cette fois peut-être pour les maisons individuelles, exemptées jusqu'à présent... L'acquéreur est-il pour autant mieux protégé de toutes les mauvaises surprises ? Pas sûr ! Comme toujours malheureusement, il manque au législateur, et à l'administration qui lui tient souvent la main, cette proximité des réalités du terrain qui fait la différence entre les réglementations efficaces et celles qui ne servent qu'à figurer dans un bilan de législature...

Jugeons-en :

Amiante
Les obligations de recherche et d'élimination de l'amiante, récemment renforcées comme nous l'évoquions dans un article récent, ne portent pour le moment que sur les immeubles collectifs.

La recherche de la présence de flocages, de calorifugeages ou de faux plafonds et, le cas échéant, de la présence ou de l'absence d'amiante dans ces matériaux ou produits doit avoir été effectuée sur la totalité de l'immeuble, parties communes et parties privatives, de même bien entendu que les travaux d'élimination ou de confinement avérés nécessaires comme suite à cette recherche.

En copropriété, l'obligation du syndicat des copropriétaires se limite aux parties communes, les parties privatives étant sous la responsabilité de chaque copropriétaire, responsable de la santé des occupants des locaux, et en particulier de celle de ses éventuels locataires, qui ont le droit d'exiger de pouvoir consulter le dossier technique établi comme suite à la recherche et ses suites éventuelles. Le même devoir d'information existe aussi à l'égard de toute personne susceptible d'effectuer des travaux dans les locaux.

Ces obligations viennent d'être étendues, mais seulement pour les parties communes des immeubles collectifs, à la recherche de présence d'amiante dans un plus large éventail de matériaux et de produits susceptibles de contenir de l'amiante (voir notre article).

Mais en fait, jusqu'à la loi "SRU", aucune obligation légale n'existait dans le cadre des ventes, et celle introduite par cette loi reste encore en attente d'un décret d'application !

L'article 176 de la loi prévoit qu'un "état mentionnant la présence ou, le cas échéant, l'absence de matériaux ou produits de la construction contenant de l'amiante est annexé à toute promesse unilatérale de vente ou d'achat et à tout contrat réalisant ou constatant la vente de certains immeubles bâtis". Seulement on ne sait toujours pas si cette obligation concernera désormais aussi sur les maisons individuelles, et sur quels produits et matériaux elle portera...

En attendant, lors des ventes on nage en pleine confusion, et de nombreuses informations erronées circulent de la part des syndics, des professionnels proposant leurs services pour la détection, et aussi des notaires qui, fréquemment, demandent des certificats attestant de la réalisation de la recherche et de ses résultats : il faut savoir qu'aucune obligation n'existe pour le moment et que les notaires qui le demandent le font de leur propre chef, en fonction de leur sens du devoir de conseil ou de la crainte d'engagement de leur responsabilité professionnelle !


Plomb dans les peintures et termites
Dans les deux cas pèse sur le vendeur d'un bien immobilier l'obligation de produire un "état des risques d'accessibilité au plomb" de moins d'un an (décrets du 6 mai et du 9 juin 1999 et arrêtés du 12 juillet 1999) et/ou un état parasitaire de moins de 3 mois (loi du 8 juin 1999) en fonction de l'âge de l'immeuble pour le premier et de sa localisation.

Pour le plomb, dans le cadre de la lutte contre le saturnisme, l'obligation existe quand l'immeuble a été construit avant 1948 et qu'il est situé dans un département déclaré "à risques" - aujourd'hui 22 départements ont pris un arrêté dans ce sens, et ce n'est vraisemblablement pas fini (se renseigner à la mairie).

Pour les termites, l'obligation existe dès lors que le bien est situé dans une zone délimitée comme "contaminée ou susceptible de l'être à court terme". Mais contrairement au plomb, la délimitation des zones à risques est plus délicate et conflictuelle ! Laissée au soin des municipalités, elle suscite polémiques et levées de boucliers locales : il ne fait pas bon reconnaître que la commune est infestée, et la délimitation des zones a tendance à se faire strictement sur les terrains où la présence de ces sympathiques insectes s'est avérée, ce qui est doublement absurde : d'une part une telle approche, en pointant du doigt un petit nombre de propriétés ou d'immeubles, leur inflige une dévalorisation exagérée, et par ailleurs les acquéreurs des terrains ou immeubles voisins sont laissés hors protection alors que l'on sait que ces valeureux grignoteurs respectent rarement les limites de propriété...

Résultat : très peu de communes ont pris pour le moment des arrêtés en ce sens (Paris notamment où pourtant des quartiers entiers sont infestés), et donc très peu de vendeurs sont concernés par l'obligation de produire l'état parasitaire ; ce qui n'empêche pas d'innombrables officines de vendre leurs services aux particuliers comme aux syndics, faisant leur l'adage selon lequel on ne sort de l'ambiguïté qu'à ses dépens...

Mais il y a bien pire dans cette affaire : pour les ventes en copropriété, qu'il s'agisse du plomb ou des termites, la loi et la réglementation ne font porter l'obligation de contrôle que sur les vendeurs de lots privatifs sans préciser si celui-ci ne doit concerner que les parties privatives vendues ou la totalité de l'immeuble ! Dans la première hypothèse, quid des parties communes ? Pour les termites ce serait une absurdité car une infestation commence toujours par les caves ! Dans la seconde, ce serait également une absurdité car cela conduirait dans certains immeubles à fort taux de vente à faire refaire peut-être vingt ou trente fois chaque année la même inspection ! Comment est-ce que nos parlementaires et notre administration ont pu ne pas y penser !

Enfin, rien n'a été fait pour garantir la compétence des professionnels qui se sont engouffrés dans ce créneau prometteur - le marché serait estimé à 5 milliards de francs - dont la seule obligation est pour le moment d'avoir souscrit une assurance adéquate ; du coup, le vendeur qui doit d'affranchir de son obligation est tenté d'aller au moins cher, ce qui n'est pas forcément la meilleure manière de protéger l'acquéreur, même si celui-ci peut, en cas d'information insuffisante ou erronée, avoir au moins la consolation de pouvoir saisir l'assurance du prestataire...


Le carnet d'entretien
C'était une bonne idée mais le décret d'application et la façon dont il a été publié l'ont vidée de sa substance, comme nous n'avons pas manqué de le mentionner dans un article mis en ligne dès sa parution... Du coup, les syndics n'y ont vu qu'un moyen de se faire un peu d'honoraires supplémentaires et la mesure a été accueillie dans la plus grande indifférence par les copropriétaires comme par les acquéreurs, qui le réclament rarement ! Il faut dire que peu d'immeubles ont pour le moment leur carnet d'entretien déjà réalisé - il est vrai que, bien que sa fourniture était obligatoire à compter du 1er juin 2001, le décret en fixant le contenu n'est paru que le ...30 mai ! - et que celui-ci n'est pas de nature à informer réellement sur l'état d'entretien de l'immeuble ; de plus, il reste à savoir sous quelle forme ce "carnet" doit être communiqué : une réponse ministérielle, reflétant paraît-il la position que l'administration doit adopter dans le décret modificatif du décret du 17 mars 1967 (le décret d'application de la loi du 10 juillet 1965) qui doit être pris pour tenir compte des changements introduits par la loi "SRU", met cette communication sous la responsabilité du vendeur ! Celui-ci doit-il demander une copie au syndic ou doit-il organiser un rendez-vous en ses bureaux pour une consultation sur place, les syndics et conseils syndicaux n'ayant peut-être pas envie que des copies du carnet d'entretien de l'immeuble circulent trop facilement dans la nature...


Bref, beaucoup de tracasseries pour pas grand-chose ?

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