Sinistre absolu auquel on essaie de ne pas penser, l'incendie qui détruit le logement est malheureusement plus fréquent qu'on ne le croit, et prend, quand on est locataire, totalement au dépourvu ! On est content de s'en être sorti indemne - fort heureusement, tous les incendies ne font pas de victimes, et de loin - mais plutôt sonné et surtout sans logis... Même si tout n'a pas brûlé, il y a des chances que le logement soit inhabitable ! Il faut donc chercher un relogement de fortune, et peut-être définitif, car les travaux peuvent prendre plusieurs mois. Doit-on continuer à payer le loyer ? Le bail est-il résilié ? Mieux vaut s'être posé ces questions avant, comme avoir lu avec attention les clauses de son contrat d'assurance au cas où...

Le principe juridique en a été rappelé récemment par la Cour de cassation (3è ch. civ. 3 avril 2001) : c'est celui de l'article 1722 du Code civil : "Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n'est détruite qu'en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l'un et l'autre cas, il n'y a lieu à aucun dédommagement".

L'arrêt mentionné confirme une jurisprudence établie suivant laquelle la notion de "cas fortuit" s'entend pour le bailleur et non pour le locataire, et qu'elle couvre donc les cas où le locataire est fautif.

En réalité, les situations les plus fréquentes sont celles de destruction partielle, et non totale, celle-ci excluant toute possibilité de remise en état sauf reconstruction.

Le locataire victime de l'incendie est donc placé devant un choix entre deux possibilités :

- demander la résiliation : celle-ci prend effet rétroactivement à la date de l'incendie et le locataire ne doit plus aucun loyer après cette date ; s'il a réglé comme c'est le cas le plus fréquent son loyer d'avance, il a droit à une restitution prorata temporis ;

- demander la poursuite du bail avec, jusqu'à la remise en état un loyer réduit si le logement est partiellement habitable ou pas de loyer du tout s'il ne l'est pas ; cette réfection étant de la responsabilité du propriétaire, qui est aussi le bénéficiaire de l'indemnité d'assurance au titre des dommages immobiliers (le locataire ne perçoit quant à lui que l'indemnité correspondant aux dommages à ses meubles et effets personnels), le locataire et lui doivent s'entendre sur un délai qu'il est préférable de consigner par écrit...

Il est à noter que les articles 1733 et 1735 du même Code rendent le locataire responsable présumé des dommages et de leurs conséquences, sauf à faire la preuve que la cause est non seulement indépendante de sa volonté, mais ne trouve aucunement sa cause dans une installation ou des équipements dont il a la garde, des objets en sa possession ou
encore dans les agissement de personnes dont il répond juridiquement (sa famille mais aussi les amis qu'il a invités ou même les visiteurs qu'il a laissé entrer...), ce qui limite à la foudre ou au feu qui s'est propagé d'une maison ou d'un local voisins...

Son assurance devra donc couvrir les dommages à indemniser au propriétaire, ainsi que les loyers perdus jusqu'à la reprise de possession des lieux ou la relocation.

De quoi remercier son bailleur d'avoir exigé qu'il s'assure contre l'incendie !

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