Le commun des mortels mais aussi bon nombre de professionnels y perdent leur latin : la mise en jeu des assurances dans les sinistres immobiliers est sans aucun doute une des sources privilégiées de situations embrouillées, d'incompréhension, d'énervement voire de conflits ! Surtout pour les locataires, qui, pour le moindre des dégâts des eaux - de loin les sinistres les plus fréquents - se retrouvent souvent ballottés entre leur assureur, leur propriétaire, l'assureur de l'immeuble, et quand il y a lieu le syndic, la palme des complications revenant comme il se doit aux immeubles en copropriété... Sans toujours penser à s'accrocher à la meilleure des bouées de sauvetage : leur propriétaire !

Heureux les propriétaires de maisons individuelles ! Ils ont un contrat, des garanties, et un interlocuteur unique, leur assureur ; en cas de sinistre - dégât des eaux, incendie, tempête, vol - ils n'ont qu'à faire jouer, même si ce n'est pas toujours facile, les garanties de la police qu'ils ont souscrite...

Les locataires n'ont pas cette chance : leur assurance - obligatoire au moins pour leur responsabilité civile vis à vis de leur propriétaire - ne couvre dans le meilleur des cas que les dommages à leurs meubles et effets personnels, ainsi que - c'est conseillé - leur responsabilité pour les dommages causés aux tiers ; elle ne couvre jamais les dommages immobiliers : ceux causés au gros oeuvre, aux équipements fixes et plus généralement à tous les composants non amovibles : peintures, revêtements collés, etc. Ces derniers, y compris à l'intérieur de leur logement, sont couverts par l'assurance de l'immeuble, souscrite par le propriétaire s'il s'agit d'un pavillon ou d'un immeuble collectif lui appartenant en entier, ou bien par le syndic dans la cas d'un immeuble en copropriété !

De ce fait, dès lors que se produit un sinistre provoquant des dommages par exemple aux peintures, à la moquette ou aux éléments d'une cuisine équipée, c'est normalement l'assurance de l'immeuble qui entre en jeu, et l'indemnité correspondante doit logiquement revenir au bailleur, propriétaire des composants endommagés...

A partir de là, plusieurs sources de complications peuvent intervenir pour pimenter les situations, jusqu'à les rendre parfois inextricables :

- la nature exacte des dommages : ceux aux meubles et effets personnels appartenant au locataire doivent être déclarés à son assureur ; par contre, et sauf dans le cas particulier des petits dégâts des eaux sur lequel on reviendra, ceux aux parties immobilières doivent être déclarés à l'assurance de l'immeuble par le propriétaire ou son gérant, soit directement, soit via le syndic si l'on est en copropriété ; pour ces parties immobilières, remise en état et indemnité d'assurance sont aussi l'affaire du propriétaire ; à une condition toutefois : que le locataire le prévienne sans délais afin qu'il puisse effectuer les démarches nécessaires !

- l'origine et la cause du sinistre : si celles-ci sont situées à l'intérieur du logement, les choses restent simples ; sinon, l'assureur de l'immeuble doit être saisi par le propriétaire de l'immeuble entier ou le syndic de la copropriété pour la mise en jeu de sa responsabilité civile et le cas échéant l'exercice des recours appropriés ;

- l'application de la "convention CIDRE" : celle-ci (CIDRE signifie Convention d’Indemnisation Directe et de Renonciation à Recours en dégâts des Eaux) mérite une mention toute particulière ! Créée par un certain nombre d'assureurs pour se simplifier la vie dans le traitement sinistres de dégâts des eaux, elle contribue à elle seule assez largement à compliquer celle des assurés, et notamment des locataires !

Elle concerne les dégâts des eaux dont les dommages ne dépassent pas 1.600 Euros HT pour les dommages matériels et 800 Euros HT pour les dommages immatériels.

Première difficulté : prévoir le montant des dommages ! S'ils risquent de se situer dans ces eaux - si l'on peut dire - mieux vaut faire l'hypothèse de son application, et celle-ci prévoit une procédure toute particulière :

.la déclaration complète du sinistre (parties immobilières comme effets personnels) incombe au locataire auprès de son propre assureur ; celui-ci, si les dommages restent en dessous des plafonds mentionnés (qui au passage n'ont pas été revalorisés depuis longtemps) prend en charge la totalité de l'indemnité, y compris pour les parties immobilières non couvertes par le contrat et sans exercer de recours à l'encontre des responsables tiers s'il y en a ;

.si l'origine de l'inondation ou de l'infiltration est dans autre logement (en général le voisin du dessus ou d'à côté), le locataire sinistré doit autant que possible dresser avec l'occupant de celui-ci un "constat amiable" de dégât des eaux sur un imprimé fourni par les assureurs sur le modèle exact des constats usuels pour les accidents automobiles ; il paraît que la caractère normalisé de ces constats simplifie la tâche des assureurs...

A partir de là toutes les facéties sont possibles :

- l'occupant du logement d'où semble provenir la fuite ne veut pas le reconnaître et refuse le constat amiable ! En fait, ce n'est pas grave en soi : il suffit d'envoyer le constat, même rempli que par une seule des parties en cause !

- l'origine de la fuite est difficile à localiser (occupant refusant l'accès ou origine dans les parties communes, voire dans un immeuble mitoyen, nécessitant des recherches délicates) ; pire, la fuite étant localisée, l'occupant, le syndic ou les responsables de l'immeuble mitoyen ne font pas les travaux nécessaires pour faire cesser les causes de l'infiltration, rendant toute indemnisation et remise en état impossibles !

- enfin, de bonne ou mauvaise foi, le propriétaire renvoie le locataire sur un syndic qui estime ne pas avoir à traiter directement avec les locataires - ce qui n'est pas faux - ou un syndic qui refuse de saisir l'assureur de l'immeuble au motif - erroné - que les parties communes ne sont pas concernées, etc.


En fait, dans le contexte de la copropriété - de loin le plus complexe - rien ne sert au locataire de s'acharner sur le syndic comme le font certains, sur les conseils de leur propriétaire qui croit pouvoir se décharger de ses responsabilités : le seul interlocuteur du locataire reste toujours le bailleur, à qui il incombe de tirer les marrons du feu et faire bouger toutes les parties prenantes ! Et surtout de s'occuper de la remise en état du logement qu'il doit au locataire en vertu de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 "(...) le bailleur est obligé (...) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués" !

A condition cependant de l'avoir prévenu en temps utile, et surtout d'en avoir gardé la preuve, notamment pour se défendre en cas litige sur l'état des lieux lors d'un départ éventuel, si le logement dégradé par un sinistre n'a pas été entre-temps remis en état...

D'où une sage précaution : envoyer copie en recommandé au propriétaire de toute déclaration de sinistre concernant le logement loué !

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