Acheter occupé peut être une bonne affaire : décote sur le prix d'achat, pas de locataire à chercher, antériorité de régularité de paiement du loyer, bref : pour un bailleur, ce peut être tout bénéfice ! A condition d'en connaître aussi les risques et se donner les moyens de les déjouer...

Le contrat de bail est lié à la chose louée et non à la personne du bailleur : en cas de vente, il se poursuit avec l'acquéreur qui vient très exactement vis à vis du locataire, à compter du transfert de propriété "aux droits" du vendeur, du moins comme on le dit en termes juridiques...

Cela joue évidemment pour les droits de l'acquéreur qui bénéficie ainsi de toutes les clauses du bail - qui ne subit du fait de la vente aucune "novation" - mais aussi dans les mêmes limites que celles qui s'imposaient au vendeur, notamment en ce qui concerne les possibilités de donner congé : celles-ci n'existent que pour l'échéance du bail (qui n'est pas modifiée) et dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir pour vente, pour habiter, ou pour y loger un proche : "son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire"...

Et encore à condition de ne pas être dans le cas d'un "locataire âgé de plus de soixante-dix ans et dont les ressources annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du salaire minimum de croissance" (article 15 III) !

Mais cette continuité joue aussi pour les obligations du bailleur : au premier chef pour les réparations non locatives (la liste des réparations incombant au locataire est très limitativement fixée par le décret du 26 août 1987), la remise en état éventuellement due en raison de la vétusté (voir notre article), ou les mises en conformité électriques ou gaz (voir notre article), celles concernant la régularisation des charges locatives, dont l'arriéré peut remonter à plusieurs années si le vendeur a été négligent ! Avec de surcroît obligation de justification conformément à l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, y compris pour les charges du syndic ce qui plusieurs années après peut poser quelques problèmes...

D'ou quelques précautions à prendre impérativement dès l'avant contrat (promesse ou compromis de vente) ou au plus tard pendant le délai de rétractation ou de réflexion :

- demander à visiter les locaux et rencontrer le ou les locataires : évaluer les travaux que le ou les locataires sont en droit d'exiger et les déduire du prix de vente s'il n'en a pas été tenu compte ;

- demander à consulter les dossiers de gestion chez le vendeur ou chez son gérant, le cas échéant accompagné d'un juriste qualifié dans le domaine de l'immobilier (avocat, administrateur de biens professionnel ou conseiller juridique) : vérifier la bonne régularité passée du paiement des loyers et de l'exécution de leurs obligations par les locataires et bien entendu l'absence d'arriérés ou de manquements en cours (assurance notamment), mais aussi vérifier qu'il y a des baux en règle, voir s'il y a eu des litiges conflictuels et a fortiori s'il y a des réclamations non satisfaites, examiner le traitement des sinistres éventuels, et enfin examiner les dossiers de charges et de régularisation...

Tout manquement sérieux du bailleur ou de son mandataire éventuel doivent conduire à renoncer à l'achat (cas d'absence de bail - savoir par exemple qu'un bail verbal ne peut subir d'augmentation de loyer et peut donner lieu aux pires difficultés en cas de décision de donner congé ou en cas de manquements de la part du locataire - ou de bail non conforme à la nature du logement : faux meublés, logement non conforme aux décrets du 6 mars 1987 sur les conditions minimales d'habitabilité et du 30 janvier 2002 sur le logement décent...), ou tout au moins à demander une forte diminution du prix !

La vigilance doit évidemment redoubler en cas de location commerciale, où tout achat doit impérativement être précédé d'un véritable audit !

Sauf bien entendu pour les amateurs du jeu de la roulette russe !...

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