Grand moment de bonheur ce matin dans la grande salle du Palais des congrès où étaient réunis 2.500 agents immobiliers et administrateurs de biens FNAIM ! Invité d'honneur, Gilles de Robien, ministre entre autres du logement, n'a pas failli à une méthode désormais bien rôdée : dire à chaque auditoire ce qu'il a envie d'entendre et jouer à fond de l'offre de concertation pour s'engager le moins possible sur des dates et des actions, notamment celles à incidence budgétaire... Au menu : l'accession à la propriété, un nouvel indice pour la révision des loyers, la sortie de la loi de 1948 (avec prudence), la baisse de la fiscalité des revenus locatifs (sans calendrier) et, pour la première fois l'annonce d'une réforme de la loi Hoguet, avec pour faire patienter quelques aménagements réglementaires en 2003. Reste à savoir si cette promesse, ardemment réclamée par la FNAIM n'ouvrira pas une boîte de Pandore que les professionnels auront du mal à refermer...

Clôturant un 56ème congrès qu'il fallait oser placer sous le slogan "visons l'excellence", le ministre du logement a mis un peu de baume au coeur aux représentants d'une profession consciente au delà des auto-congratulations d'usage de son déficit chronique d'image et de considération, et inquiète pour une part - celle des agents immobiliers - du possible essoufflement d'un marché jusque là euphorique, et pour l'autre - celle des administrateurs de biens - d'un alourdissement constant des contraintes et des responsabilités, dont une bonne partie reste encore à venir : après le "logement décent" et le carnet d'entretien, l'adaptation des règlements de copropriété, les nouvelles règles comptables, la mise en sécurité des ascenseurs, et quelques gâteries encore en préparation...

Comment ? En réitérant quelques grandes pétitions de principe, en caressant par l'annonce de grands rendez-vous de concertation l'ego d'une organisation qui se flatte d'avoir l'oreille des pouvoirs publics, surtout - elle ne s'en cache pas - depuis le changement de majorité, et en acceptant le principe d'une réforme, budgétairement neutre, de la réglementation de la profession, et notamment de la fameuse "Loi Hoguet" de 1970, relique quelque peu désuète d'une époque sans Internet, sans "loi Carrez", sans constats amiante et sans l'Europe à nos portes...

De grandes pétitions de principe

Elles concernent sans surprise tous les thèmes classiques :

- l'accession à la propriété : il faut "compléter" le prêt à taux zéro "si l'on veut augmenter le nombre des propriétaires de leurs logements, nombre qui reste inférieur en pourcentage à la plupart de nos voisins"... La FNAIM a suggéré l'assouplissement des règles de délivrance du prêt dans l'ancien en baissant la quotité minimale des travaux dans le coût global de l'opération financée (actuellement de 54%), en supprimant la condition de primo-accédant et en jouant sur le différé d'amortissement ; par ailleurs le ministre a annoncé qu'il allait "dans les prochains jours demander à deux experts de faire un bilan des mesures d'accession à la propriété, notamment de la formule de location-accession, et de [lui] proposer des mesures à la fois juridiques et financières permettant d avoir dans les prochaines années un nombre d'accédants beaucoup plus élevé qu'actuellement"...

- la fiscalité sur les revenus des bailleurs : il faut "alléger la fiscalité qui pèse sur les bailleurs privés, en utilisant les marges de manœuvre budgétaires qui pourront se dégager dans les prochaines années" ; on n'en saura pas plus, mais c'est dit ! Et de reconnaître - probablement à l'adresse de son collègue de Bercy - que "l'immobilier est un bien qui est facilement taxable puisqu'il ne peut ni être dissimulé, ni être délocalisé dans tel ou tel paradis fiscal, et il a donc, par commodité et " paresse fiscale ", été souvent taxé, à l'achat, pendant sa détention, et à la vente"... Cela pourrait sembler courageux si l'on n'avait pas entendu tous les précédents ministres dire la même chose depuis vingt ans !

Au passage, le ministre n'a pas hésité à reprendre à son compte une mesure engagée précédemment, à savoir la reconduction pour un an de la TVA à 5,5% sur les travaux d'entretien et d'amélioration de l'habitat...


De grands rendez-vous de concertation

Ils concerneront :

- l'adoption d'un nouvel indice pour la révision des loyers d'habitation en remplacement de l'indice du coût de la construction, accusé - déjà sous le précédent gouvernement - d'être par trop lié à la conjoncture du marché du bâtiment et en particulier celui de la construction neuve, et de provoquer des à-coups trop violents dans l'évolution des loyers des locataires en place, malgré le "lissage" introduit en 1989...

- la "sortie progressive du régime de la loi de 1948 des logements qui s'y trouvent encore", dont le scoop avait cependant été réservé à la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), l'organisation rivale, annonce qui avait été assortie de grandes précautions pour ne pas affoler les locataires âgés ou aux ressources modestes...


La réforme de la loi Hoguet

En révélant un accord entre les deux ministères de tutelle de la profession - la justice et le logement - pour ouvrir enfin le dossier de la réglementation des professions immobilières, mises en appétit par le "rapport Vorms" publié en mai dernier (voir notre article ), le ministre répondait à une demande insistante de ses interlocuteurs, encore répétée dans le discours d'accueil de Philippe Audras, président de la FNAIM : ceux-ci lui reprochent son obsolescence (impossibilité d'accepter des paiements par carte bancaire, tenue manuelle de registres papier, liste des diplômes permettant l'accès à la profession plus à jour), son inadaptation face à l'ouverture des frontières, l'impossibilité de délivrer des prestations de services annexes (mesurage, constat amiante, etc.) lorsque le client souhaite en bénéficier et les facturer indépendamment de la commission de transaction, et enfin le caractère humiliant et inutilement tracassier du renouvellement annuel des cartes professionnelles, délivrées par les mêmes services préfectoraux que celles des forains...

Ils ont eu la promesse que le travail exploratoire engagé sous le précédent gouvernement serait poursuivi - le rapport Vorms a, il faut le préciser, dégagé un assez large terrain de consensus - et que les revendications concernant les cartes bancaires, les registres papier et les cartes professionnelles seraient satisfaites dès 2003 !

Reste à savoir si la FNAIM, en enfourchant ce cheval de bataille, n'a pas joué les apprentis sorciers ! En effet, un toilettage de la réglementation actuelle va inévitablement poser l'épineux problème du renforcement du niveau de compétence requis et de la rigueur du contrôle de qualification des professionnels, et pas seulement comme aujourd'hui celle des porteurs de cartes : celle aussi des négociateurs, gestionnaires et comptables qui délivrent la prestation rendue au client !

Or il faut savoir que seuls les représentants légaux des sociétés - gérants des SARL ou présidents et directeurs généraux des sociétés anonymes - et les directeurs d'établissements ou succursales sont concernés aujourd'hui par l'obligation de justifier de diplômes ou d'expérience dans les métiers exercés (articles 11 et suivants du décret du 20 juillet 1972).

Sous réserve d'une mise à jour des diplômes, et probablement d'un relèvement des niveaux requis pour des activités devenues plus "pointues" (syndics de copropriété notamment), ces dispositions conviennent pour les petites structures, mais plus aux grandes ! Avec les concentrations intervenues dans les vingt dernières années, la situation dans certains groupes confine à l'absurde : comme en général les succursales sont "filialisées", une poignée de dirigeants nationaux sont nommés dirigeants sociaux de centaines de filiales dans toute la France et se retrouvent par conséquent titulaires de centaines de cartes, sans avoir à justifier quoi que ce soit concernant les équipes - pour certains d'entre eux des milliers de collaborateurs - mettant en oeuvre localement les prestations auprès de la clientèle ! Détournement manifeste de l'esprit de la législation !

Une mise à plat de ce système nous paraît donc inévitable et sa nécessité n'a pas non plus échappé aux rédacteurs du rapport Vorms cité plus haut ! En demandant la mise au goût du jour de la loi Hoguet, les professionnels et la FNAIM en tête ont donc peut-être inconsidérément ouvert une boîte de Pandore, et pourraient se retrouver à brève échéance devant la nécessité de compléter la formation d'équipes qui en manquent souvent cruellement, mais aussi de recruter à des niveaux de qualification et donc de coût nettement plus élevés qu'aujourd'hui !

Si l'excellence, dont la FNAIM a fait son objectif, a un prix, le moment est peut-être venu de le payer ! En tous cas, c'est probablement le seul vrai moyen de faire sortir ces professions du marasme que ne cessent de dénoncer organisations de consommateurs et médias depuis des années...

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