Par deux fois, devant le congrès de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière) puis celui de la FNAIM (Fédération nationale des agents immobiliers), le ministre du logement, Gilles de Robien, a annoncé l'ouverture d'une concertation en vue d'organiser la sortie de la loi de 1948 des logements qui y sont encore soumis. Ce sera la troisième opération de ce genre, la dernière en date ayant eu lieu avec la loi du 23 décembre 1986 (la loi "Méhaignerie") et ses retouches ultérieures, qui ont achevé de "libérer" les logements de deuxième catégorie (les II-B et II-C). Un petit rappel historique n'est pas inutile...

Loi d'encadrement d'un autre âge, instaurée dans un contexte d'après guerre, au plus fort d'une crise du logement qui sévissait depuis des décennies et pour un parc immobilier de qualité très variable mais en grande partie insalubre, la loi du 1er septembre 1948 aura décidément eu la vie dure ! D'une complexité effrayante, elle avait pour but de maintenir des loyers bas et strictement reliés à la qualité des immeubles et des logements (voir le classement en catégories établi par le décret du 10 décembre 1948) et assurer, par un droit exorbitant de maintien dans les lieux, la stabilité des locataires ; bien que le contexte immobilier n'ai plus rien à voir avec cette époque, elle doit son exceptionnelle longévité à deux facteurs essentiels :

- au fait qu'elle épargnait les logements construits par la suite, ce qui a au passage encouragé dans les premiers temps les investisseurs à acheter dans le neuf,

- et surtout au manque de courage politique des gouvernements successifs, de gauche comme de droite, qui ont constamment trouvé commode de laisser prendre en charge par les propriétaires privés une aide au logement qu'ils se dispensaient ainsi de financer par ailleurs ! Au risque de protéger aussi et de façon parfois scandaleuse des locataires, superbement logés, aux moyens souvent supérieurs à ceux de leur propriétaire, en leur faisant bénéficier de loyers proches de la gratuité dans des quartiers devenus hors de prix !

Car c'est là qu'est l'aspect le plus détestable de la pérennisation de cette loi : faire croire de la façon la plus hypocrite qu'on défend les pauvres en imposant à des propriétaires, pas forcément plus riches, une restriction de revenu et surtout de valeur pour éviter d'avoir à offrir à ceux des locataires qui en avaient le plus besoin des logements sociaux adaptés à leurs moyens ; et ce en sachant pertinemment qu'en mettant les propriétaires dans la difficulté, on laisserait un parc entier sombrer dans la vétusté, voire l'insalubrité !

Certes, le champ d'application territorial a été un peu restreint et surtout des possibilités de sortie ont été très vite aménagées, dès 1958 : ce sont les fameux baux de sortie des articles 3 bis à 3 septies, qui s'appliquaient essentiellement aux locaux conformes à certaines normes et devenus vacants, ou dont les occupants ne pouvaient plus bénéficier du droit au maintien dans les lieux...

Par ailleurs, en 1967 étaient "libérées" la catégorie "exceptionnelle de luxe" et la catégorie I, puis en 1975 la catégorie II-A.

Enfin des financements ont été mis en place pour aider à l'installation du confort dans les logements qui en étaient démunis et à la rénovation et l'amélioration des immeubles, destinés en priorité au parc d'avant 1948 : ce fut le rôle de l'ANAH, dont les crédits ont cependant plus servi à financer les travaux en vue de "sortir" des biens de la loi de 1948, que l'installation de confort pour les locataires en place ! Ceux-ci étaient jusqu'à la loi "SRU" invités, en contrepartie de l'avantage loyer dont ils bénéficient, à se contenter de ce qu'ils ont sans rien pouvoir demander : on ne peut pas demander le beurre et l'argent du beurre...

Il a fallu en réalité attendre 1982 avec la loi du 22 juin 1982 (la "loi Quilliot") et surtout 1986 avec la loi du 23 décembre 1986 (la "loi Méhaignerie"), et les retouches de 1989 et 1994 pour voir régresser de manière décisive le parc immobilier soumis à la loi de 1948 et commencer à supprimer les anomalies les plus criantes !

La plupart des baux de sortie antérieurs ont été soumis à la nouvelle législation, et sauf pour la catégorie IV, tous les locaux devenus vacants et respectant des conditions minimales de confort et d'habitabilité redéfinies par un décret du 6 mars 1987 ont été libérés !

Les possibilités de retour automatique - et rétroactif - sous l'empire de la loi de 1948 de locaux libérés, pour contestation du classement ou pour des raisons de non conformité, véritable catastrophe pour les propriétaires concernés, ont été également supprimées : le locataire ne dispose que du droit d'exiger la mise en conformité, ce qui est déjà pas mal, et cela a mis fort judicieusement un terme à de très nombreux abus de locataires bien conseillés au détriment de propriétaires de bonne foi, moins au fait des subtilités kafkaïennes de la loi ou moins bien conseillés, ou au détriment d'administrateurs de biens ayant exposé leur responsabilité civile professionnelle en acceptant de louer des locaux non conformes...

Enfin, pour les catégories II-B et II-C, il a été créé la possibilité, toujours sous réserve de conformité des locaux au décret du 6 mars 1987, de proposer des baux de sortie de huit ans, en application des articles 28 et suivants de la loi du 23 décembre 1986, avec augmentation du loyer par huitièmes pour atteindre le niveau des "loyers habituellement constatés dans le voisinage au cours des trois dernières années pour les logements comparables", et avec possibilité d'y ajouter les augmentations annuelles à l'indice pour ne pas prendre de nouveau retard.

Il a été toutefois introduit deux limitations : des conditions de ressources du ou des locataires pour entreprendre la procédure (cumulées pour tous les occupants du logement elles doivent être inférieures à un seuil fixé par décret - voir notre section indices et chiffres-clés), et conservation du droit au maintien dans les lieux pour les locataires âgés de plus de soixante-cinq ans à l'expiration du bail de huit ans, ou handicapés...

C'est dans ce contexte et cet héritage des décennies passées qu'intervient l'annonce du ministre et que doivent être appréciés les espoirs comme les craintes qu'elle n'a pas manqué de susciter !


A voir également Suppression annoncée de la loi de 1948 (suite) : qui doit s'en réjouir, qui doit la craindre ?

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