Deux études de l'ANIL donnent un éclairage intéressant du 'vécu' des transactions immobilières en France : l'une concerne le déroulement des transactions et les problèmes rencontrés le plus souvent par les acquéreurs, et l'autre ce qui prend l'allure d'une 'exception' française, à savoir le développement rapide de la caution en tant que mode de garantie des prêts immobiliers, en remplacement de la bonne vieille hypothèque...

Sécurité des transactions : c'est après la vente que ça se gâte...

L'étude, qui peut être consultée sur le site de l'ANIL, a été réalisée avec le concours de l’Observatoire des pratiques du Conseil National de l’Habitat, sur la base d'une enquête auprès de 900 "consultants" du réseau des ADIL (en fait des vendeurs ou des acquéreurs venant demander des conseils auprès de ces associations) ; les questions posées portaient sur les moyens de recherche et de mise en vente utilisés, la fixation du prix, la réalisation de la transaction et, pour les acheteurs, les éventuels problèmes rencontrés postérieurement à celle-ci.

Les résultats ne sont pas vraiment une surprise, mais il est toujours intéressant de les voir vérifiés par des enquêtes de terrain :

- la fixation du prix reste un "casse-tête" faute d’informations suffisantes : les références de prix données dans la presse sont trop générales et ne tiennent pas compte de la spécificité des produits, et la seule base d'informations qui pourrait, à l'instar de ce qui se passe par exemple au Canada ou aux Etats-Unis, être ouverte pour un usage à grande échelle est celle des notaires, mais elle est jalousement gardée à usage interne et n'est pas suffisamment complète pour permettre une évaluation automatique des biens...

Résultat : les vendeurs, peu confiants dans les estimations des professionnels, ont tendance à fixer des prix trop élevés ce qui allonge les délais de vente (57% des ventes demandent plus de 3 mois pour en arriver à l'avant-contrat, multiplie pour les acquéreurs le nombre de visites pour se faire une idée (43% en visitent plus de 10 avant de se fixer) et systématise la négociation (dans 77% des ventes, avec dans plus d'un tiers des cas un rabais de 5% et plus)...

A l’insuffisance de l’information sur les prix, s'ajoute la dispersion des canaux pour diffuser les offres, sujet maintes fois abordé, conséquence elle-même de l'inorganisation des professionnels ! Vendeurs et acheteurs ont donc intérêt, comme le confirme l'étude, à utiliser plusieurs canaux, les uns pour faire connaître leur offre, les seconds pour "balayer le plus large possible". A cela s’ajoute le fait que, tout en utilisant les services d’un intermédiaire, bon nombre de vendeurs confirment chercher également à vendre directement en passant eux-mêmes des annonces...

- la sécurité de la transaction proprement dite est jugée suffisante : c'est l'effet du recours généralisé à l'avant-contrat, promesse ou compromis de vente, ce qui évite une pratique érigée ailleurs (en Grande Bretagne notamment) : le "gazumping" : le vendeur, qui s’est entendu avec un acheteur sur un prix, accepte ultérieurement l’offre plus élevée d’un autre acquéreur et ainsi de suite...

- la commission de l'intermédiaire, agent immobilier (plus rarement notaire) présent dans une transactions sur deux, tournant autour de 6% en moyenne mais avec d'importants écarts, est réglée dans 72% des cas par l'acquéreur, ce qui est au demeurant la solution fiscalement la plus intéressante...

- la situation est moins rose après la vente : il est vrai que l'information préalable des acquéreurs sur le bien et l'immeuble est très restreinte et que la pratique du diagnostic technique se limite à ce qui est obligatoire ; pour le reste, les acquéreurs se contentent des informations communiquées par le vendeur et l'intermédiaire d'où des déconvenues pour près d’un acheteur sur quatre qui indique avoir été confronté, postérieurement à l’acquisition, à des problèmes imprévus tenant au mauvais état du logement ou de ses équipements, et qui ont nécessité des travaux importants ! Selon les acquéreurs qui y ont été confrontés, ils auraient le plus souvent, s’ils les avaient connus à temps, remis en
cause la transaction : 26 % d’entre eux déclarent en effet qu’ils n’auraient pas acheté le bien, et 57 % qu’ils auraient exigé une baisse du prix...

Ces problèmes prennent une acuité particulière lorsqu’ils concernent des ménages modestes, ce qui ne laisse pas d'inquiéter quand on sait qu'une part croissante des opérations les plus sociales se réalise désormais dans l’ancien !


La caution : une garantie moderne et moins coûteuse que l'hypothèque

La seconde étude se fonde sur les statistiques d'un autre observatoire, celui du financement du logement, qui font apparaître, dans le recensement des modes de garantie des prêts immobiliers une substitution progressive de l'hypothèque par d'autres modes de garantie, et notamment par la "caution" qui a représenté en 2000 30% des crédits contre 46,3% pour l'hypothèque conventionnelle et sa variante, le "privilège de prêteur de deniers" !

Apparue il y a une vingtaine d’années, elle est apportée soit par des établissements spécialisés, soit par des mutuelles. Elle est nettement moins onéreuse que l’hypothèque conventionnelle, solution la plus chère, utilisée notamment dans les ventes de biens à construire, et qui exige des frais à l'inscription et à la mainlevée, et également moins onéreuse que le "privilège de prêteur de deniers", solution plus légère limitée aux biens existants au moment de la vente ; mais le choix de la garantie n’appartient pas toujours à l’emprunteur : les conditions requises pour bénéficier d’une caution sont en général assez strictes, et seuls les dossiers les moins risqués peuvent y prétendre...

L'étude décrit de façon très précise les caractéristiques de ce mode de garantie par rapport aux modes traditionnels.

En contrepartie d'une rémunération, un organisme caution s'engage à payer à la banque les sommes dues par l'emprunteur si celui-ci est défaillant. La seule constatation de la défaillance de l’emprunteur suffit à mettre en oeuvre la caution qui, à la première demande, doit honorer son obligation de paiement. Par ailleurs, la plupart des organismes de cautionnement, dont le plus important d’entre eux, Crédit Logement, prennent en charge le recouvrement de la créance.

Les formalités d’obtention de la caution sont réduites. Elle n’implique pas l’intervention d’un notaire. La demande de caution est en général intégrée à la demande de prêt, de sorte que l’emprunteur n’a aucun rapport direct avec la caution. La décision d’acceptation ou de refus est, en général, très rapide : la plupart des organismes spécialisés dans le cautionnement se sont en effet donnés les moyens de répondre dans des délais très brefs aux demandes qui leur sont adressées. En outre, certains d’entre eux acceptent de déléguer, pour les dossiers satisfaisant à certains critères, la décision d’octroi de la caution à l’établissement prêteur.

Son coût est déterminé selon des barèmes dont la logique diffère d’un établissement à l’autre. Seule constante, le montant de la caution est dégressif en fonction du capital emprunté. Certains organismes restituent à l’emprunteur, à la fin du remboursement du prêt, une part de la somme versée initialement : c’est le cas de Crédit Logement et des SOCAMI. Ainsi, le coût initial de la caution de Crédit Logement se décompose en deux parties : une commission acquise définitivement à Crédit Logement, et une cotisation au fonds mutuel de garantie, dont plus 75% sont reversés à l’emprunteur en fin de remboursement... Par contre, pour les autres organismes, la cotisation est "à fonds perdus", c’est-à-dire qu’elle ne comprend pas de partie remboursable.

Le remboursement anticipé du prêt n’entraîne aucune formalité, donc aucune dépense ; de plus, en cas de vente du bien avant la fin du remboursement, la caution peut être maintenue si le prêt n’est pas remboursé par anticipation, ou transférée sur un nouveau prêt si la vente a été suivie d’une nouvelle acquisition.

Citons également le cas des mutuelles de fonctionnaires dont les cautions sont gratuites ou quasi-gratuites !

La possibilité de bénéficier de ce type de garanties n'est pas neutre dans un achat immobilier : elle permet d'alléger substantiellement les "frais de notaire" ! Mais les prêteurs ont également de nombreuses raisons de préférer la caution à l'hypothèque ; ce n'est certainement pas étranger à sa progression spectaculaire depuis quelques années...

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