Le phénomène ne s'est pas encore traduit dans les statistiques mais il commence à apparaître dans les témoignages de certains administrateurs de biens : les limites de la hausse des loyers seraient atteintes et les logements chers ne trouveraient plus automatiquement preneur ! En même temps, les candidats locataires au dossier le plus solide retrouveraient la possibilité de choix entre plusieurs logements disponibles ; ils reconnaissent en même temps être mieux accueillis... Est-ce là l'hirondelle qui fait le printemps ?

Des facteurs convergents

Les signes sont encore fragiles mais pourraient traduire une évolution logique et finalement prévisible ; plusieurs facteurs jouent en faveur d'une détente de la demande :

- la conjoncture économique : elle est de nature à geler pour quelque temps de nombreuses velléités de décohabitation et de changements de logements ; certes les locataires qui bougent pour s'agrandir, prendre mieux ou se rapprocher de leur lieu de travail entraînent la remise sur le marché d'un logement en même temps qu'ils créent une demande pour un autre, mais la demande précède toujours l'offre de deux à quatre mois, créant un "effet d'aspiration"...

Par ailleurs tous les logements libérés ne sont pas immédiatement remis sur le marché : nombre de propriétaires se donnent un peu de temps pour choisir entre la vente et la relocation, certains vendent, et d'autres donnent un coup de frais, d'où un peu de déperdition et surtout un gel pendant quelques semaines à quelques mois d'une bonne partie des logements libérés !

Au contraire, le ralentissement des mouvements de changement diminue la demande plus vite qu'elle ralentit l'offre, créant un effet de détente assez important pour être sensible, même s'il n'agit qu'à la marge : quelques pour cent dans un sens ou dans l'autre suffisent sur un marché à créer un déséquilibre en faveur de l'offre ou de la demande...

En tous cas un phénomène de ce type est probablement à l'origine de la baisse de la demande locative intervenue lors du dernier grand ralentissement économique en 1993-1994, période où nombre de propriétaires ont dû accepter des baisses de loyer pour relouer des logements restés plusieurs mois sans preneur !


- l'atteinte d'une limite dans les loyers demandés : celle au dessus de laquelle les candidats qui acceptent le niveau de qualité ou de standing du logement ou de l'environnement n'ont plus des revenus requis pour y prétendre, alors que ceux qui en disposent exigent nettement mieux...

Or lorsqu'on demande 1150 euros par mois charges comprises pour un 65 m2 très moyen dans le 10ème arrondissement à Paris, on exige du jeune couple avec un ou deux enfants qui va le vouloir un revenu minimum mensuel de 4.000 à 4.500 euros net, soit des salaires bruts cumulés de 62.000 à 70.000 euros ! Il n'est pas sûr qu'au niveau social qu'impliquent de tels salaires ils n'aient pas envie d'habiter dans un environnement plus agréable...


- la baisse des taux des crédits immobiliers : elle détourne une partie de la demande de logements locatifs vers l'achat, et l'allége d'autant...


Le retour des investisseurs

Tombées à 24.000 logements après la fin du régime Périssol, les ventes des promoteurs aux investisseurs avaient atteint 33.000 logements en 2002 et sont en passe de retrouver le niveau le plus fort du Périssol atteint en 1998 avec 55.000 logements ! Cette tendance était confirmée par l'ambiance de net engouement rapportée par les promoteurs exposants au salon de l'Immobilier à Paris en mars dernier !

Le nouveau régime "Robien" pour le neuf ne va pas manquer d'accélérer le mouvement, l'avantage fiscal étant à présent pratiquement équivalent à celui qui avait fait le succès du "Périssol" (voir notre article).

A un moment où la demande a quelques raisons de s'essouffler, une augmentation de l'offre, même limitée en volume, est de nature à accentuer la détente d'un marché qui, ces deux dernières années a frisé l'asphyxie...


A confirmer dans les mois à venir...

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