Nous l'avions annoncé en janvier et cela semble se confirmer dans les chiffres publiés coup sur coup par les notaires parisiens et le réseau Century 21 : l'heure au retour au calme semble avoir sonné sans plus ! Une demande structurelle forte, liée au besoin de se loger ou d'effectuer un placement de sécurité pour l'avenir, rend improbable tout scénario de krach, du moins en l'absence de crise économique grave ou de brutale remontée des taux d'intérêt... Reste une exception de taille : Paris intra muros, qui continue de flamber !

Grande concordance des chiffres publiés en ce milieu d'année, que ce soit par la chambre des notaires de Paris la semaine dernière pour Paris et l'Ile de France, ou par le réseau Century 21 hier pour la France entière : la hausse des prix s'est poursuivie au premier semestre 2003, mais sur un rythme moindre qu'en 2002, et les signes de détente se multiplient, mais dans un contexte de demande qui reste néanmoins forte !

Les prix continuent à grimper, mais moins vite, sauf à Paris...

+9,2% de mieux pour les appartements et +4,1% pour les maisons sur les six premiers mois de 2003 par rapport à la même période de 2002 : le rythme reste élevé même s'il est moindre qu'il y a un an, où Century 21 enregistrait respectivement +10,5% et +4,5% ; la moyenne s'établit à +5,7%.

Mais ces chiffres cachent des disparités : Paris fait +14,6% (contre 10,5 en 2002 - les notaires donnent +12,4%, mais c'est pour le seul 1er trimestre 2003), le reste de l'Ile de France fait +7,40%, Lyon fait +7,40 mais les appartements flambent à +14,40%, Marseille se calme un peu mais fait quand même +10,82 (contre +15,7% en 2002), et le reste de la France est plus sage à +4,60%, mais +8% pour les appartements et seulement +3,10% pour les maisons...


Maintien du rythme des transactions

La baisse des transactions enregistrée en Ile de France par les notaires (mais leurs chiffres du 1er trimestre, basés sur les signatures sont en décalage par rapport à ceux de Century 21 qui se fonde sur les compromis...) ne se confirme pas, et le niveau des transactions se maintient à haut niveau ; la durée des négociations diminue (73 jours contre 80 en 2002) et l'écart entre le prix demandé et celui négocié rétrécit, les vendeurs semblant être devenus plus réalistes quant à l'estimation de la valeur de leur bien (6,22% en moyenne)...

Le marché de la résidence principale reste fortement prépondérant même s'il recule un peu (71% contre 72,3 et 2002 et surtout 77% en 2000 !) ; le marché de la résidence secondaire recule aussi un peu (10% contre 11,6% en 2002, avec un net essoufflement dans le sud-est, et par contre une forte activité dans l'ouest Bretagne et Vendée), le solde concernant les terrains et autres biens.

Malgré une certaine détente, les stocks de produits à vendre restent faibles, et les agents immobiliers fonctionnent toujours à flux très tendu...


Un marché tiré par les primo-accédants et les investisseurs

Pas de doute : l'effet combiné de la pénurie locative et de la baisse des taux d'intérêt ont provoqué un transfert massif des candidats locataires vers l'accession à la propriété : qualifiés statistiquement de "primo-accédants", ces acquéreurs ont atteint une proportion de 38% du total contre 37% en 2002 et surtout 30,3% en 2000 ! Cette augmentation entraîne aussi un rajeunissement de l'âge moyen des acquéreurs : si les moins de 30 ans représentent 20% du total, les 30-50 deviennent largement majoritaires et les plus de 60 ans reculent...

La hausse des prix semble avoir été bien compensée par la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des crédits (16,5 ans en moyenne en 2003 contre 15,4 en 2002)...

Mais un autre phénomène mérite l'attention : le retour prononcé des investisseurs, avant même l'effet de la loi "Robien" : ils représentent au 1er semestre 16% des transactions contre seulement 10,5% pour la même période en 2002 ! Le réseau Century 21 analyse ce retour en grâce de la pierre placement comme l'effet combiné de trois causes : les déconvenues sur les placements financiers, les inquiétudes quant à la situation économique, et une prise de conscience accélérée de la nécessité de se préparer un complément de retraite...

Reste bien entendu les transactions de besoin, qui constituent le gros des achats et des ventes, dont celles nécessitées par les bons et moins bons évènements de la vie : les mutations, les divorces, etc.

Espèce presque disparue ces dernières années, les vendeurs dans un but d'amélioration de leur confort feraient une timide réapparition...


La détente de la location confirmée

Nous l'annoncions dans un article récent, la détente se manifeste au sein du réseau Century 21 par une augmentation de l'offre de logements (+12%) et une augmentation du taux de rotation du parc (23% au lieu de 20% en 2002) ; le phénomène concerne surtout les studios et deux pièces, la pénurie restant forte pour les plus grandes surfaces, en particulier à Paris !

Transfert des candidats locataires vers l'accession et retour des investisseurs sont évidemment les deux causes avancées communément, mais le ralentissement économique et les incertitudes peuvent aussi avoir une influence modératrice sur la demande (voir notre article pré-cité)...

A suivre...

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