C'est confirmé : dans une réponse ministérielle publiée le 18 août dernier, le ministère du logement annonce que "lors de la vente d'un bien immobilier à un acquéreur non professionnel, il est envisagé de regrouper dans un document unique qui constituera le diagnostic technique, l'ensemble des états que doit fournir le vendeur". Il est vrai que depuis la loi Carrez, obligeant dans la pratique de faire mesurer par un professionnel les appartements mis en vente dans les immeubles en copropriété, la liste des "diagnostics" et constats à faire réaliser par un propriétaire préalablement à la vente d'un bien immobilier - maison comme appartement - n'a cessé de s'allonger : amiante, plomb dans les peintures, termites, et depuis peu installation gaz ! Sans compter l'obligation créée tout récemment d'information de l'acquéreur sur les risques technologiques et naturels ainsi que la survenance passée de sinistres à ce titre...

La réforme a fait l'objet d'une concertation avec l'ensemble des professionnels de l'immobilier et le nouveau dispositif sera inclus dans le projet de loi intitulé "Habitat pour tous" annoncé pour la fin d'année.

Une mesure nécessaire

Au rythme actuel de l'accumulation des nouvelles réglementations, visant toutes mais en ordre dispersé - et sans toujours le discernement nécessaire - le même objectif vertueux, à savoir la prise en compte de grands risques encourus par les bâtiments et leurs occupants dans leur santé et leur sécurité et la protection de l'acquéreur, une mise en ordre s'impose pour au moins trois raisons :

- la détermination dans chaque cas de vente de la liste des obligations devient de plus en plus complexe à établir et le risque s'accroît pour les vendeurs de sa faire prescrire des diagnostics inutiles ! En effet, chacune des obligations comporte des conditions d'application qui lui sont propres :

.pour l'amiante elle concerne tout vendeur de maison, immeuble ou appartement, si le permis de construire de la maison ou de l'immeuble a été délivré avant le 1er juillet 1997 (article L1334-7 du Code de la santé publique), et décret du 7 février 1996) ; le "constat" n'a pas de limite de validité et doit être produit préalablement à la promesse ou au compromis de vente ;

.pour le plomb dans les peintures (lutte contre le saturnisme) l'obligation existe quand l'immeuble a été construit avant 1948 et qu'il est situé dans un département déclaré tout entier comme "à risques" (article L1334-5 du Code de la santé publique) ; l'état d'accessibilité au plomb doit avoir moins d'un an et doit être également produit préalablement à la promesse ou au compromis de vente ;

.pour les termites l'obligation existe dès lors que le bien est situé dans une zone délimitée comme "contaminée ou susceptible de l'être à court terme" (loi du 8 juin 1999 et décret du 3 juillet 2000) ; ces zones sont suivant les cas délimitées à la parcelle près, ou sur une ville entière comme à Paris intra muros ; l'état parasitaire doit avoir moins de 3 mois et doit être fourni pour la signature de l'acte authentique :

.pour l'installation gaz l'obligation existe pour tout bien immobilier à usage d'habitation comportant une installation intérieure de gaz naturel (article 17 de la loi n°2003-8 du 3 janvier 2003 relative aux marchés du gaz et de l'électricité et au service public de l'énergie) le certificat de diagnostic doit avoir moins d'un an et fourni à la signature de l'acte authentique...


Dans ces conditions, le regroupement "dans un document unique qui constituera le diagnostic technique" de l'ensemble des états que doit fournir le vendeur ne sera pas un luxe, d'autant qu'à cette occasion il est annoncé que "les obligations et les procédures, et en particulier les durées de validité des différents états, seront améliorées et harmonisées (1)"...


- les critères de qualification habilitant les professionnels à effectuer ces diagnostics sont peu précis, et leur contrôle est laissé aux seules compagnies d'assurance, pas très regardantes !

Il en résulte un foisonnement d'offres de prestations plus ou moins "packagées", à la tarification éminemment variable, et pas toujours proportionnée à la qualification, accompagnées d'argumentaires parfois fantaisistes...

L'incertitude du client quant à la qualité du travail qu'il va payer est accentuée par le fait que la méthodologie du diagnostic n'est pas toujours normée ou réglementée ; seuls les constats amiante font l'objet d'une plus grande rigueur : les contrôleurs doivent avoir depuis 2003 une "attestation de compétence" délivrée à la suite d'une formation certifié par un organisme habilité dont le référentiel est attesté comme conforme par le ministère du logement, et une norme AFNOR a été homologuée pour les constats (NF X 46-020). Une norme existe aussi pour les termites (NF X P.P. 03-200).

Restent les labels : certains organismes certificateurs s'y sont lancés (SGS Qualicert, OPQIBI, etc.) et l'obtention de leur label est comme pour tous les labels et certifications un gage de sécurité minimale sinon absolue...

Là encore, un des objectifs annoncés de la réforme est le bienvenu : "les critères de compétence, de garanties et d'indépendance que doivent respecter les opérateurs seront également revus (1)...


- l'application des réglementations actuelles est peu adaptée au contexte de la copropriété : sauf une fois de plus pour l'amiante, où le constat exigé pour un lot privatif doit inclure la fiche récapitulative du "dossier technique amiante" qui doit être établi pour les parties communes de l'immeuble (voir notre article de septembre 2002), les autres diagnostics ne font pas mention des parties communes ou des parties privatives, créant notamment pour les termites une situation ubuesque curieusement peu dénoncée : l'état parasitaire n'est censé concerner que les parties privatives ! Or, si un appartement à vendre est situé au 6ème étage, les termites attaquant toujours par le bas, il y a peu de chances de détecter leur présence même si l'immeuble en est infesté...


Va-t-on enfin prendre en compte la spécificité des ventes en copropriété ?

C'est probablement un des aspects les plus cruciaux attendus de cette réforme : modèle pourrait être pris sur ce qui existe pour l'amiante, où la réglementation articule avec précision les obligations concernant les parties communes et celles incombant à chaque copropriétaire ! Un "carnet de santé" de l'immeuble - l'expression vient apparemment des services du ministère du logement - pourrait être institué, assorti d'obligations de mise à jour périodique sur au moins une partie de son contenu, et incluant les principaux éléments susceptibles d'affecter la santé et la sécurité des résidants et usagers : visiteurs, préposés de l'immeuble et de l'organisme gestionnaire, et salariés des entreprises intervenant pour l'entretien ou les travaux : il pourrait notamment englober les ascenseurs, la sécurité incendie, la chaufferie, les aires de jeux (dont on a un peu vite oublié les obligations de mise aux normes et les obligations d'entretien - voir notre fiche technique) etc.

Une réglementation claire et harmonisée éviterait aussi aux syndics de se laisser "embarquer", comme ils sont trop nombreux à le faire, naïvement ou pas, par des officines d'experts ou des fournisseurs aux pratiques douteuses, faute pour eux comme pour leurs clients de pouvoir s'y retrouver dans des textes aujourd'hui illisibles sans un puissant décodeur...


(1) Réponse ministérielle n° 20505, JOAN du 18/8/2003
(2) Circulaire du Ministère du Logement numéro 2001-21 du 23 mars 2001 : "dans un immeuble soumis au statut de la copropriété, l'état parasitaire doit concerner les parties privatives faisant l'objet de la vente".

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