Promis pour le lendemain depuis le mois de septembre, les textes d'application du régime "Robien" d'incitation fiscale à l'investissement locatif neuf et ancien avec réhabilitation viennent de sortir alors que ce régime est théoriquement applicable depuis le 3 avril ! Il est vrai que de nombreuses modalités - plafonds de loyers, nouveau zonage pour leur application - avaient été fixées et publiées officieusement y compris sur le site du ministère du logement, permettant ainsi une application immédiate dans le neuf. Manquait par contre pour l'ancien une pièce essentielle du puzzle empêchant dans la pratique les investisseurs d'y recourir : l'état du logement et de l'immeuble avant travaux, et les caractéristiques techniques des mêmes après réhabilitation ! Déterminante sur le plan pratique, cette pièce l'était aussi pour mesurer l'intérêt réel de ce régime et la possibilité pour les particuliers d'en bénéficier autrement qu'au travers de produits spécialisés de défiscalisation...

Les conditions pour en bénéficier

Le régime "Robien" pour l'ancien est destiné aux logements affectés à un usage autre que l'habitation et que le contribuable transforme en logements, ou qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et fixés par le décret du 30 janvier 2002 et qui font l'objet de travaux de réhabilitation, permettant aux logements d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.

Pour ces derniers :

- la non-satisfaction aux critères de décence est définie par le décret n° 2003-1219 du 19 décembre 2003 : elle s'entend au titre d'au moins 4 critères du décret du 30 janvier 2002 : mauvaise étanchéité à la pluie et aux eaux de ruissellement, garde-corps, rambardes, rampes de balcon ou de terrasse dangereux, présence de plomb dans les peintures ou de matériaux dégradés contenant de l'amiante, sécurité électrique ou gaz non assurée, absence de confort minimal ou installations sanitaires défectueuses, insuffisance des ventilations et ouvertures, etc.

- les performances techniques à assurer à l'issue des travaux de réhabilitation sont fixées par un arrêté du 19 décembre 2003 (article 4) : outre le rétablissement des critères de "décence" du décret du 30 janvier 2002, il formule des prescriptions précises en matière de sécurité électrique et gaz, impliquant dans la pratique une réfection complète des installations, ainsi qu'en matière d'isolation, y compris des combles quand le logement est situé en dessous, et de performance thermique des vitrages et ouvertures...

Le contribuable doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié, indépendant des personnes physiques ou morales susceptibles de réaliser les travaux de réhabilitation et couvert par une assurance pour cette activité :

- 1° avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les rubriques fixées par l'arrêté susmentionné (article 3) ainsi qu'une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de la décence,

- 2° après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques que celles mentionnées au 1° ainsi qu'une attestation indiquant d'une part que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées et d'autre part que l'ensemble des performances techniques mentionnées est respecté et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation ; dans une copropriété, cette attestation indique que l'état apparent des parties communes qui desservent le logement est considéré comme décent, que celles-ci aient ou non fait l'objet de travaux ; "l'appréciation est faite au regard des mêmes caractéristiques que celles prises en compte pour un logement individuel"...

Pour les logements acquis entre le 3 avril 2003 et le premier jour du troisième mois suivant la publication du décret fixant ces conditions (le 1er mars 2004 ?), une dérogation permet au propriétaire qui les a respectées de remplacer les attestations requises par des déclarations sur l'honneur (article 2 du décret du 19 décembre 2003). Cette mesure, visant à compenser les effets du retard dans la sortie des textes permettra à quelques chanceux de bénéficier du régime pour des opérations éligibles réalisées avant de savoir si elles l'étaient ou non...

Le décret confirme les plafonds de loyers à respecter déjà publiés (1) et le zonage correspondant à ces nouveaux plafonds de loyers est défini par l'arrêté du 19 décembre. Le bénéfice de l'amortissement pour les logements mentionnés ci-dessus, neufs ou anciens, n'est soumis à aucun plafond de ressources.

En même temps ces textes étendent ce zonage et fixent des plafonds de loyer et de ressources rehaussés pour les baux conclus à compter du 3 avril 2003 pour des logements bénéficiant du "régime Besson" neuf ou ancien, et même pour ceux bénéficiant du "régime Lienemann".



Un régime de plus pour l'ancien ?...

Reste à savoir quel usage réel sera fait de ce régime : certes, les français aiment les régimes spéciaux de défiscalisation, mais d'une part celui-ci n'est pas sans contraintes ni coûts - les normes à respecter sont sévères et les états descriptifs et attestations à fournir ne seront pas gratuits ! - et il ne faut pas oublier que les travaux d'amélioration bénéficient déjà d'un régime de défiscalisation puisqu'ils sont totalement déductibles des revenus fonciers, du moins s'ils ne touchent pas la structure de l'immeuble ou ne visent pas à transformer un bâtiment à usage commercial ou industriel en habitation ; et lorsque ces travaux, ajoutés aux autres charges déductibles, et notamment les intérêts d'emprunt dépassent les revenus de l'année, le déficit ainsi créé est reportable sur le revenu global dans la limite de 10.700 euros, puis sur les revenus fonciers des suivantes...

Rappelons aussi que le "régime Besson" pour l'ancien reste applicable, avec des plafonds de loyers et de ressources rehaussés et alignés sur le zonage du régime Robien (), et qu'il permet depuis 2003 une déduction forfaitaire pour frais de 40% au lieu de 14 !

Or en fin de compte, ce régime permet certes d'amortir le coût d'acquisition et des travaux de structure ou de transformation en plus des travaux d'amélioration, mais à hauteur de 65% seulement et sur une durée de 15 ans, à condition encore de maintenir le bien en location pendant toute cette durée ! Et de plus, pendant la durée de l'amortissement, la déduction forfaitaire pour frais est réduite à 6% ! Il est vrai qu'à l'issue de la période d'amortissement, le contribuable a droit à la déduction forfaitaire de 40%...

Il n'aura donc d'intérêt pour le particulier qui veut en bénéficier en direct que si le coût d'acquisition est substantiel - il ne concernera donc pas les "ruines" ou alors seulement les "ruines chères" - ou si les travaux concernent pour une part non négligeable le gros oeuvre ou la transformation de locaux qui n'étaient pas affectés à l'habitation (bâtiments de ferme, boutiques désaffectées, locaux d'activités, lofts, etc.).

Par contre, nul doute que ce régime sera très prisé dans le cadre des produits de défiscalisation que ne manqueront pas de "fabriquer" les spécialistes, soit en créant des SCPI dédiées (sociétés civiles de placement immobilier), soit en proposant des formules de "location déléguée" pour la création de résidences avec services (résidences pour étudiants ou pour 3ème âge), puisque la loi "Urbanisme et habitat" (2) l'a prévu explicitement !


(1) voir les valeurs dans la section des indices et chiffres-clés).

(2) loi n° 2003-590 du 2 juillet 2003 "Urbanisme et habitat" -
voir les détails du "régime Robien"

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