Sans report du délai, toujours possible, il reste à présent moins de deux ans pour profiter du régime dérogatoire créé par la loi "SRU" pour le "toilettage" des règlements de copropriété : autant dire que ceux qui n'ont encore décidé s'ils allaient faire ou ne pas faire doivent se poser la question sans tarder car le processus complet exige pratiquement de passer deux fois devant l'assemblée générale (notre article) ! Et d'abord celle de savoir à quoi ça sert...

Bref rappel du problème : la loi "SRU" (loi du 13 décembre 2000 relative à la Solidarité et au renouvellement urbains) a fait un cadeau empoisonné aux copropriétés de France et de Navarre, sous la forme d'un article 49 ajouté dans la loi du 10 juillet 1965, et permettant d'adopter dans des conditions de majorité et de frais de publicité foncière réduites au minimum les "adaptations du règlement de copropriété rendues nécessaires par les modifications législatives depuis son établissement"...

Ceux qui pensaient que son application serait facile - probablement au moins les députés qui l'ont votée et ceux qui avaient oeuvré de bonne foi mais imprudemment pour son adoption (nous avons nommé certaines organisations de consommateurs spécialisées dans la copropriété) - ont dû rapidement déchanter : derrière une formulation en apparence simple se cachaient des contraintes juridiques et pratiques qui rendent l'opération coûteuse pour des avantages limités quand ils ne sont pas inexistants !


A l'origine, un grand malentendu...

S'il est vrai que le diable est dans les détails, force est de constater que le texte de l'article lui a procuré de multiples cachettes (voir notamment notre article de janvier 2002) ! Et d'abord par l'expression "modifications législatives depuis son établissement" : pas question pour les règlements déposés après juillet 1965 de modifier quoi que ce soit en matière de répartition de charges, et même pour les règlements antérieurs, les possibilités de modification se sont avérées à l'analyse des plus restreintes (voir notamment la 23ème recommandation de la Commission relative à la copropriété)...

Or, la plupart des copropriétaires intéressés par une mise à jour de leur règlement ne l'étaient en réalité que pour cela : beaucoup ont cru que la loi leur permettait de refaire les grilles de millièmes de copropriété à la majorité simple alors qu'il faut normalement l'unanimité de tous les membres du syndicat ! D'où une certaine déception quand il a fallu admettre que l'adaptation autorisée ne concernait en réalité que les règles d'administration de la copropriété, et encore en distinguant les règles purement légales et celles comportant un caractère contractuel, requérant toujours la majorité de l'article 26...

Maigre consolation : si le règlement de copropriété a fait l'objet de plusieurs modificatifs, dont peut-être certaines décisions d'assemblée générale non publiées, l'opération permet de les intégrer dans un document unique "consolidé", évitant ainsi les jeux de pistes ou les références incomplètes ! Reste à savoir si ce bénéfice induit vaut la facture de l'opération...


Un coût non négligeable malgré l'exonération de droits !

L'arbre ne doit pas cacher la forêt : la gratuité de taxes de publicité foncière ne fait économiser qu'une petite partie du coût d'un modificatif réalisé dans le cadre du droit commun : la rédaction du modificatif, la rémunération du notaire qui doit le publier, et même le "salaire" du conservateur des hypothèques ne sont pas gratuits, sans compter un poste non négligeable : la re-saisie du règlement et de tous ses modificatifs sur support informatique pour pouvoir être modifié et dupliqué avec les techniques actuelles ! Ce poste à lui seul peut représenter 2 à 3.000 euros pour les grandes copropriétés, en raison notamment de l'état descriptif de division qui, lorsqu'il est intégré dans le règlement et qu'il a subi de surcroît quelques modifications, doit faire partie du document numérisé !

D'où un budget complet qui dépasse allègrement les 3 à 4.000 euros, même pour une copropriété moyenne...


Des syndics plus ou moins impliqués...

Assaillis de propositions d'avocats, juristes, ou d'organismes montés pour l'occasion, les syndics ont, quand ils ne font pas partie de grands groupes qui ont mis leurs filiales spécialisées dans les diagnostics en ordre de bataille, presque tous été de leur prescription et mis la question à l'ordre du jour, en 2003 voire même en 2002 pour les plus rapides ! Trop tôt de toute évidence : les devis, plus ou mois sérieux mais souvent chers, présentés sans explications mais au nom d'accords prétendument préférentiels, ont été accueillis fraîchement par des copropriétaires mal informés et peu motivés, sauf pour de mauvaises raisons...

Nombre de syndics semblent depuis avoir jeté l'éponge, comme d'ailleurs nombre d'organismes qui proposaient leurs services ; d'autres reviennent à la charge et s'apprêtent à jouer de l'urgence, certains déclenchant même des appels de fonds sans attendre une décision d'assemblée ! Mal formés et eux-mêmes peu motivés, les gestionnaires poussés par leurs directions avancent des argumentaires approximatifs ou diffusent des prospectus aussi alléchants qu'imprécis, faisant courir le risque, une fois la proposition d'un de ces organismes acceptée, de se voir confronté à des demandes de suppléments pour la moindre spécificité !


Et maintenant que faire ?

Une chose est sûre, il n'y a pas une minute à perdre ! Les copropriétés qui n'ont pas pris à ce jour de décision - autant dire presque toutes - doivent se déterminer dès la prochaine assemblée de copropriétaires : en effet, dès lors que la loi a créé une possibilité dérogatoire au droit commun, théoriquement avantageuse, la décision d'en bénéficier ou pas relève normalement de l'assemblée et non du seul conseil syndical et du syndic !

Le problème est que pour faire prendre cette décision, il faut un minimum d'explications aux copropriétaires, et dans la pratique une analyse de ce qui, dans le règlement de copropriété pourrait faire l'objet de l'adaptation autorisée et ce qui ne le peut pas. C'est la condition minimale pour que l'assemblée puisse juger de l'intérêt de l'investissement nécessaire pour se doter d'un règlement mis à jour !

Cet "audit", qui avec production d'un bref rapport représente tout de même une petite journée de travail, pourrait parfaitement être réalisé par le syndic, et de fait certains ont commencé à le proposer ; mais rares sont ceux qui peuvent dégager la disponibilité nécessaire, en tous cas de la part de leurs gestionnaires qui connaissent en principe les règlements des immeubles qu'ils ont en charge... A défaut, qu'ils mettent en place comme dans certains grands groupes une cellule ad hoc ou qu'ils proposent le recours à un organisme extérieur, la solution est équivalente sur le plan de la prestation comme sur celui du coût, et les conseils syndicaux sont fondés à les mettre en concurrence avec des organismes de leur choix : cabinets d'avocats, conseillers spécialisés (1), voire organisations de consommateurs ou chambres de propriétaires qui proposent ce type de prestations sous réserve d'adhésion...

En tous cas, sauf à prendre le risque de devoir convoquer une assemblée supplémentaire (qu'on appelle en général, quoique improprement, "extraordinaire"), cet audit doit impérativement être réalisé pour la prochaine assemblée qui se tient dans la majorité des copropriétés au printemps, et doit être financé sur le budget courant.

Pour la bonne forme, afin de se prononcer en connaissance de cause, l'assemblée doit également se voir soumettre un devis ou un budget pour l'adaptation du règlement si elle venait à le décider, même si le conseil syndical et probablement une majorité de copropriétaires semblent peu intéressés par l'aventure...

Inutile de dire que pour la plupart des copropriétés le temps presse, et que probablement nombre d'entre elles, celles qui poussent leur syndic à tenir l'assemblée dès la fin de l'exercice, ont déjà "loupé le coche" !


(1) Universimmo.com propose cette prestation dans son catalogue ; le rapport d'audit qui en résulte est susceptible, si l'adaptation du règlement n'est pas poursuivie, de constituer pour tous les copropriétaires actuels et futurs (sous réserve de nouvelles modifications législatives d'importance) un document de référence mettant en évidence les clauses contraires à la législation actuelle et les clauses contractuelles qui s'imposent aux copropriétaires et au syndic au delà des prescriptions légales ou règlementaires...

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