Comme tous les marchés fonctionnant sur le principe de l'offre et de la demande, le marché de l'immobilier est cyclique, et il est probable qu'en France - comme au demeurant dans plusieurs autres pays occidentaux qui connaissent une flambée supérieure même à la notre - nous soyons proches d'un point haut, s'il n'est pas déjà atteint ! A partir de là peut s'amorcer au mieux un palier, au pire une dégringolade, qui ne pourra, l'expérience longue le prouve, n'être suivie que d'une remontée... L'investissement dans l'immobilier, quand il ne s'agit pas de sa résidence principale ou d'une résidence secondaire d'agrément, doit s'inscrire en tenant compte de cette perspective à moyen et long terme, et s'agissant de placements à rendement modéré, voire faible, on peut légitimement s'interroger sur l'opportunité d'investir aujourd'hui dans l'immobilier locatif ou s'il ne vaut pas mieux attendre le prochain point bas !

Prix et loyers : infléchissement ou retournement en vue?

L'analyse du marché et de sa hausse persistante et soutenue n'ont pas varié : la demande l'emporte sur l'offre de façon structurelle : des facteurs à la fois démographiques et sociologiques alimentent chaque année des besoins en logements que la construction - 314.000 logements sortis de terre en 2003 - peine à satisfaire : ils sont estimés à 320.000 par an actuellement par l'INSEE, en raison notamment de la diminution du nombre moyen de personnes par ménage (notre brève)...

Ce déséquilibre entre l'offre et la demande est certes variable suivant les types de logements et le lieu : l'insuffisance est surtout criante dans le logement social ou les temps d'attente s'allongent, et le logement intermédiaire, mais elle se situe également dans les agglomérations à fort développement où l'offre n'a pas suivi par rapport à un afflux de nouveaux arrivants : c'est le cas de Paris, qui garde une forte attractivité, et par contagion comme le montrent les chiffres les plus récents la petite et grande couronne, mais aussi de Lyon, Toulouse, Marseille et une grande partie des grandes villes du Sud-est et du Sud-ouest, ou de villes dynamiques comme Lille, Nantes, Grenoble, etc.

Bien que fonctionnant sur une offre et une demande de nature différente, les marchés du neuf, de la revente et marché locatif ne sont pas déconnectés ; la demande se transfère volontiers de l'un à l'autre : c'est le cas entre le neuf et l'ancien, mais aussi entre l'achat et la location et on a pu voir ces dernières années la pénurie de logement locatifs et la baisse des taux changer des demandeurs de location en candidats acquéreurs, en général "primo-accédants" ! Avec pour résultat sans surprise une évolution à peu près parallèle des prix et des loyers, et pas seulement par l'effet du souci des propriétaires de maintenir le rendement locatif...

Ce déséquilibre est-il susceptible de faire monter les prix et les loyers indéfiniment ? Certes non, car en fait le marché immobilier, qui est, il ne faut pas l'oublier, d'abord un marché du logement principal (70% des acquisitions dans l'ancien d'après les chiffres de Century 21, et 60% des achats de neuf encore actuellement malgré le "boom" de l'investissement locatif), est "plafonné" par le pouvoir d'achat des acquéreurs ou des candidats locataires locaux, du moins dans les segments du marché où ne se manifeste pas de manière massive une demande étrangère à pouvoir d'achat supérieur, voir illimité : c'est le cas du "haut de gamme" parisien ou des marchés des résidences secondaires de Normandie, de Bretagne sud, du Sud-Ouest et du midi-méditerranée...

Or ce plafonnement commence, de l'avis des professionnels, à se manifester d'abord sur le terrain des locations, où commencent à réapparaître des vacances entre deux locataires, et aussi sur les marchés de l'ancien de moyenne gamme où le prix au m2 est le plus cher, et notamment à Paris intra-muros !

En fait, le plafonnement a été fortement retardé sur le marché de la vente par les effets de la baisse des taux et de l'allongement de la durée des crédits, qui ont maintenu le montant des remboursements des acquéreurs à crédit malgré la hausse des prix, permettant au passage d'alléger les tensions sur le marché de la location...


Tout dépend des taux d'intérêt...

Une hausse des taux d'intérêt des crédits immobiliers, actuellement à un "point bas" historique avec des taux à moins de 3% pour des crédits à taux variable et entre 3 et 4% pour des taux fixes (hors assurance), renchérirait pour les acquéreurs à crédit le coût des biens actuellement sur le marché, et pèserait d'autant plus sur les prix qu'elle serait brutale : un point pourrait simplement infléchir la tendance actuelle qui reste encore à la hausse, deux points et plus pourraient déclencher une baisse sans que personne ne sache à vrai dire combien de points seraient de nature à déclencher un "krach"...

Le scénario catastrophe est en principe peu probable ; la BRI (Banque des règlements internationaux) qui se penchait récemment sur la "bulle" immobilière de plusieurs pays occidentaux n'y croit pas en raison de la solidité de la demande, même dans des pays où elle s'est le plus développée, la Grande Bretagne, l'Espagne et la Belgique notamment, la France restant avec les Etats Unis, l'Italie et la Suède dans les pays "raisonnables" !

La probabilité d'une forte hausse des taux était jugée comme faible par les prévisionnistes il y a encore quelques semaines - tout juste concédaient-ils une possibilité de hausse d'un demi point au 4ème trimestre 2004 - mais les mêmes aujourd'hui sont moins affirmatifs (voir notamment l'article récent des Echos), et les risques inflationnistes qui apparaissent ici et là sous les effets de la situation internationale et des prix des produits pétroliers ne sont pas pour rassurer...


Des réponses différentes à la question suivant le profil d'investisseur

Quelle conclusion tirer pour un investisseur qui aurait à se décider dans les prochains mois pour un achat dans un but locatif ?

En fait il n'y a pas une conclusion, mais autant qu'il y a de profils d'investisseurs, voire même de situations personnelles, familiales et fiscales particulières, mais on peut au moins isoler deux grands profils :

- celui qui a des disponibilités à placer et qui veut à la fois en conserver la valeur et en avoir un revenu raisonnable pendant une certaine période, souhaitant ensuite réaliser son investissement en vue d'un autre usage ;

- celui qui veut se constituer sur le long terme, notamment grâce à l'effet de levier du crédit et des avantages fiscaux, un capital ayant vocation à rester immobilier, que ce soit en vue de la retraite, pour compéter un train de vie futur ou transmettre un capital.

Le premier sera sensible aux perspectives de plus-value, nécessaires pour compenser un rendement net de l'immobilier locatif qui, à moins d'être fortement imposé par ailleurs et de bénéficier de formules de défiscalisation bien utilisées, reste inférieur à celui de placements financiers tels que certains produits fondés sur l'assurance-vie : ceux-ci présentent de surcroît l'immense avantage de ne pas accaparer l'investisseur avec des soucis de gestion et, sinon d'impayés - il y a aujourd'hui des assurances pour cela - du moins de recouvrement ou d'irrégularité d'encaissements, de travaux de remise en état, de relocation, etc. A fortiori, il cherchera à éviter une moins-value !

Or les perspectives quant à la poursuite de la valorisation des biens dans les trois ou quatre années qui viennent, voire même quant à la conservation de cette valeur, sont à présent incertaines : même si de nombreux secteurs ou types de produits peuvent encore continuer à se valoriser pendant un an ou deux, l'arrivée d'une période de stabilisation est plus que probable - on n'a jamais vu de période continue de hausse sans accroc - et il faudra vraisemblablement attendre quelques années avant de voir une période de hausse comme celle des années récentes ; mieux vaut donc pour ce type d'investisseurs privilégier temporairement d'autres types de placement, quitte à revenir à l'immobilier à l'occasion d'un prochain "point bas" ou la fin du prochain "palier"...

Ce raisonnement ne doit par contre pas être appliqué par le second type d'investisseurs, et ce pour deux raisons :

- aucun autre type de placement ne peut être acheté à crédit,

- les variations de valeur des biens acquis importent peu tant qu'ils ne sont pas revendus, ou si le produit de la vente sert à acheter d'autres biens immobiliers : en effet dans ce cas, si les prix de l'immobilier baissent, l'investisseur perdra à la revente mais gagnera au rachat en achetant des biens équivalents moins cher qu'il n'avait payé les premiers, et s'ils montent, il gagnera à la revente mais devra payer des biens équivalents plus cher...

Du coup l'évolution de l'immobilier global importe peu à ce type d'investisseurs : seule compte la valorisation relative de leurs biens par rapport à la moyenne pour des biens comparables !

A une condition cependant : celle de ne pas devoir - par un évènement imprévu - vendre trop tôt et dans le creux d'un cycle ! Par contre, les cycles successifs élevant les prix chaque fois un peu plus haut, ce risque s'estompe rapidement, et l'investisseur du second type sera même gagnant s'il peut attendre le haut d'un cycle, qui sera sans aucun doute plus haut que le "point haut" actuel ; il gagnera certes moins que s'il avait investi entre 1996 et 2000, mais sa capitalisation sera néanmoins substantielle et aucun autre support de placement ne peut lui permettre de la réaliser !


La semaine prochaine : Immobilier locatif (2ème partie) : comment investir à haut rendement ?

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