La question fait de plus en plus débat en assemblée générale : à quoi cela sert-il de donner quitus au syndic, celui-ci privant la copropriété de la possibilité d'agir ultérieurement à son encontre en cas de découverte de fautes ou d'actions répréhensibles… Des organisations de consommateurs, l'ARC en tête, prônent même ouvertement le refus du quitus ! Sage précaution ou ânerie ?

Le quitus ne figure dans aucun texte légal, pas plus dans ceux qui régissent la copropriété que dans ceux concernant les sociétés et les associations. C'est une pratique établie et largement traitée par la jurisprudence ; chaque année, les dirigeants de toutes les sociétés et associations demandent le quitus, et tous les actionnaires et membres d'associations trouvent cela normal de le leur donner, sauf s'ils ont quelque chose de précis et de grave à leur reprocher. Car partout ailleurs que dans la copropriété, une société ou une association où l'on n'approuve pas les comptes et où on ne donne pas quitus aux dirigeants est considérée comme " faisant désordre " et dissuade d'en faire partie !

Il faut croire que ces actionnaires et membres d'associations ne sont pas très avisés, car, concernant la copropriété et les syndics, l'ARC , la très influente Association des Responsables de Copropriété, conseille tout bonnement de ne jamais donner quitus au syndic, considérant que c'est " absurde ", " même si on n'a rien à lui reprocher " (bulletin n°46, octobre 1999) ! Et cela fait tâche d'huile dans les copropriété ou le quitus est de plus en plus refusé.

Disons-le tout net : c'est évidemment une ânerie !

Dans tout contrat, il faut que le client ou le bénéficiaire accepte la fourniture ou la prestation ; cela se fait par la réception ou par le paiement ; celle-ci ne le prive pas de tout recours ultérieur mais uniquement pour ce qui n'était pas normalement décelable lors de l'acceptation, en tenant compte de la compétence et des moyens du bénéficiaire (par exemple un défaut qui ne serait décelable qu'en laboratoire ne peut être considéré comme accepté par l'acheteur d'un produit manufacturé).

La même logique s'applique pour un mandataire - le syndic en est un, et en cela il a un statut comparable à celui d'un dirigeant mandataire social - qui ne va évidemment pas attendre la fin de son mandat pour demander à son mandant s'il accepte la prestation : il le fait chaque année en rendant compte de son mandat et en présentant ses comptes.

Le conseil syndical qui fait bien son travail (ce qui n'implique pas bien entendu un véritable audit ou une expertise !) est capable de dire si la prestation est acceptable ; si elle ne l'est pas, il est coupable de ne pas proposer de changer de syndic ; s'il ne le fait pas, alors il doit conseiller à l'assemblée de voter le quitus, car le refus, s'il est sans conséquences juridiques immédiates, est inutilement vexatoire et devrait immanquablement entraîner la démission du syndic : imagine-t-on un dirigeant de société ou d'association continuer son mandat comme si de rien n'était après un refus de quitus ?

Le syndic qui se respecte devrait mettre en demeure le conseil syndical de lui formuler les griefs qui motivent le refus immédiatement reconvoquer une assemblée en annonçant sa démission en cas de réitération !

De surcroît, la politique de refus systématique constitue une protection illusoire : si le conseil syndical n'a rien décelé lors de la vérification de la gestion de l'exercice, il y a peu de chances qu'il le fasse après plusieurs années. Par ailleurs, la qualité de la gestion d'un syndic s'apprécie autant par l'appréciation de son organisation, ses procédures ou ses méthodes que par la vérification des comptes et des dossiers ; si le conseil syndical ne s'estime pas suffisamment compétent pour cette appréciation, il n'y a aucune honte à se faire assister par des experts extérieurs, voire même à faire procéder une fois de temps en temps à un véritable audit.

A moins que l'on considère que les syndics sont tous des escrocs, mais qu'on est bien obligés d'en passer par là, donc on ne se laisse pas avoir ! c'est pour le coup absurde, et détestable ! Et ce qui est le plus triste, c'est qu'il y ait des syndics qui acceptent de travailler dans ce climat ; ou alors peut-être que ceux qui acceptent ne sont pas les bons ! Serait-ce un test ?…

En tous cas, que les copropriétaires qui se laissent aller à ce type de pratiques ne se plaignent pas que leurs appartements se vendent mal !

Pour tous ces aspects, on se reportera utilement à nos fiches conseils que surveiller chez son syndic et guide du contrôle des comptes du syndic, ainsi qu'à notre dossier sur la bonne " gouvernance " d'une copropriété.

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