La FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier, la première organisation professionnelle d'agents immobiliers) a présenté le 6 janvier 2005 les chiffres de son Observatoire de l'immobilier ancien pour 2004 et ses prévisions pour 2005. Elle a également fêté les 10 ans de cet outil d'analyse (1) particulièrement utile à un moment où il s'agit de percevoir les tendances d'un marché dont beaucoup craignent, avec les souvenirs du précédent de 1990, un retournement brutal !

Ralentissement confirmé du rythme des transactions

Marché prépondérant dans l'immobilier résidentiel (606.000 transactions réalisées contre un peu plus de 300.000 dans le neuf toutes catégories), le marché de l'ancien absorbe 60 % des crédits immobiliers, et c'est surtout un marché pour la résidence principale (88,2%, contre 8,8% pour l'investissement locatif et 3% pour la résidence secondaire). Ayant connu un pic à près de 626.000 transactions en 2002, l'activité est depuis 2003 en léger ralentissement, qui ne se retrouve toutefois pas dans les chiffres des agents immobiliers FNAIM qui sont quant à eux en légère progression, ce qui constitue pour le président de cette fédération, René Pallincourt, un motif de satisfaction puisqu'il peut en conclure que la part de marché de ses adhérents progresse...

Cette tendance concernant l'activité connaît bien entendu des disparités régionales : l'Ile-de-France enregistre le plus fort ralentissement (-7,9% sur 12 mois), alors que le Sud-Ouest (+4,9%), l'Ouest (+5,8%) et surtout le Sud-Est (+10,4%) progressent, les autres secteurs étant plutôt stagnants...


Une hausse des prix sans précédent

Sans surprise, les prix de vente effectifs enregistrés ont continué à grimper globalement à un taux record (+15,5%), et dans presque toutes les régions entre +14 et +18% (même +21% pour les appartements dans le Sud-Ouest), sauf le Nord et l'Est d'une part, et le Sud-Est d'autre part, plus "sages" avec tout de même +11,6 et +12,3%...

Cela met le m2 à des niveaux jugés inquiétants, voire même "dangereux" : 5.146 euros en moyenne à Paris "intra muros" (plus de 7.500 dans certains arrondissements), plus de 4.500 dans certaines communes de la petite couronne ouest de la capitale (mais aussi à Vincennes...), entre 3 et 4.000 en deuxième couronne ouest, de 2 à 3.000 en banlieue est, finalement autant que dans les villes de province les plus chères (Cannes : 3.641, Biarritz : 3.520, Aix : 3.465, Nice : 3.019, Marseille : 3.014, Annecy : 2.813, Lyon : 2.389, etc.) alors que le même m2 reste entre 1.000 et 2.000 dans la plupart des autres métropoles et régions...

Pas étonnant dans ces conditions que les "primo-accédants", qui constituent 59,2% des acquéreurs dans l'ancien, ne sont que 31,7% à Paris intra muros, 45 à 47% dans les secteurs ouest de l'Ile-de-France, 50,7% dans le Sud-Ouest, et 53% dans le Sud-Est, alors qu'ils se retrouvent à 65% dans l'est de la région parisienne et dans le Nord, et jusqu'à 76% en Alsace et 83% en Franche-Comté !


Risque de rupture du lien avec les revenus

Ces chiffres peuvent être encore relativisés quand on les rapporte aux revenus ; en effet, si le prix d'achat moyen des logements a augmenté pour l'ensemble des acquéreurs d'un an de revenus moyens en 10 ans, il reste dans une fourchette relativement étroite : de 3,5 à 3,7 années de revenus en moyenne dans les secteurs les moins chers, il ne dépasse pas 4,5 années dans les secteurs les plus chers, qui sont naturellement ceux où se concentrent aussi les acquéreurs disposant des moyens les plus importants...

Ce qui semble une évidence est à la fois une explication du fait que les acquéreurs aient trouvé le moyen de payer des prix aussi élevés, grâce il est vrai aussi à l'effet conjugué de la baisse des taux d'intérêt (qui ont baissé de moitié en 10 ans) et de l'allongement de la durée des crédits (presque 5 ans de plus dans la même période), mais aussi un avertissement pour l'avenir : les revenus exercent bien un effet de plafonnement qui devrait, selon la FNAIM, se concrétiser dès 2005, d'autant plus que les prix ont augmenté depuis 2000 de 40 à 45% de plus que le revenu moyen de l'ensemble de la population française (et non plus seulement des acquéreurs immobiliers). Du coup, l'indicateur de solvabilité des ménages (2) ne cesse de se dégrader depuis 2000, date à laquelle les prix ont achevé leur remise à niveau après le "krach" de 1990 et pris le rythme de hausse actuel...

Cependant, si la FNAIM prévoit comme d'autres prévisionnistes un "atterrissage" en 2005, elle ne croit pas en une baisse, en se fondant sur la perception d'un maintien d'une très forte demande et la prévision, contredite cependant par d'autres observateurs, que les taux d'intérêt n'augmenteront pas : ils pourraient même selon elle continuer à baisser pour des raisons spécifiques au secteur bancaire français, dominé par des banques de dépôt disposant du fait de leur réseau de collecte de ressources très bon marché, et qui font du crédit immobilier un produit d'appel pour conserver leurs clients ou en gagner de nouveaux !

Les agents immobiliers sont d'autant plus optimistes qu'ils attendent avec impatience le nouveau "prêt à taux zéro (PTZ)" ouvert à l'ancien (notre brève), censé être une bouée de sauvetage providentielle pour les primo-accédants (le gouvernement table il est vrai sur 100.000 prêts de ce type en période de croisière, s'ajoutant à 100.000 autres pour le neuf...) ; ils estiment que l'effet combiné de tous ces facteurs devrait même faire redémarrer la hausse dès 2006, du moins si la reprise économique est bien au rendez-vous...


(1) réalisé avec le concours du Professeur Michel Mouillart, de l'Université de Paris X Nanterre

(2) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements

Voir aussi la lettre de conjoncture de la FNAIM en ligne.

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