Sur le plan de la conjoncture immobilière, avec un ralentissement de la croissance, la fin de la baisse des taux d'intérêts et la fin amorcée de la hausse des loyers, 2005 pourrait être avec 2 ans de retard l'année de l'atterrissage en douceur tant annoncé ! Sur le plan des réformes, l'heure est plutôt au logement social, et aux incitations des bailleurs privés à s'y intéresser. Il reste cependant quelques chantiers à finir, et quelques promesses à tenir...

Marché de l'ancien : vers l'assagissement

Si les derniers chiffres publiés révèlent le maintien d'un rythme de hausse des prix soutenu, plusieurs facteurs laissent penser que 2005 devrait être l'année du ralentissement de la hausse sinon d'un retournement de conjoncture, d'autant que le même phénomène semble déjà amorcé en Grande Bretagne et aux Etats-Unis :

- la fin de la baisse des taux : on sait que combinée à l'allongement de la durée des crédits, elle a contribué à effacer dans les mensualités de remboursement une partie de la hausse des prix ! Or, à moins de connaître une situation d'inflation zéro, il est difficile d'imaginer descendre plus bas qu'en ce début d'année : 2,90% en taux variable ou 3,70% en taux fixe sur 15 ans semblent en effet constituer des planchers aux yeux des spécialistes, qui anticipent plutôt une légère remontée sous l'influence de la conjoncture américaine et des déclarations de la BCE...

- la détente du marché locatif et la tendance au plafonnement des loyers : nettement amorcée au 4ème trimestre 2004 (notre brève), cette tendance pèsera nécessairement sur les prix, à la fois en offrant à nouveau une alternative aux jeunes ménages que la pénurie avait poussé de manière forcée vers l'accession, et en incitant les investisseurs à plus de prudence quant à la rentabilité de leur placement locatif ;

- une croissance moins forte que prévu et des incertitudes géopolitiques planétaires : même si la demande a de solides raisons - économiques, sociologiques, démographiques - de rester soutenue, un de ses carburants, à savoir l'optimisme en l'avenir, risque d'être affaibli


Bref, l'atterrissage en douceur annoncé depuis deux ans pourrait être enfin au rendez-vous ! Il pourrait toutefois être plus dur si une remontée plus sensible des taux d'intérêt se produisait d'ici la fin de l'année : bien que peu probable une telle hypothèse ne peut compte tenu des incertitudes actuelles être exclue, et leur évolution sera certainement le paramètre à surveiller de plus près au cours de l'année qui commence...


L'immobilier neuf : tiré par les investisseurs en "Robien"

Plus étroit que le marché de l'ancien (300 à 310.000 ventes par an contre 600 à 620.000, dont 100 à 110.000 de la part de la promotion immobilière, le reste étant de la construction individuelle), le marché du neuf a été incontestablement porté ces dernières années, et même avant l'amortissement "Robien", par le regain d'intérêt pour le placement locatif, qui représente actuellement selon la FNPC (Fédération nationale des promoteurs-constructeurs) 55% des ventes de la promotion (appartements et maisons) !

Pour le moment, l'engouement pour le régime "Robien" ne se dément pas et fait décoller les autorisations de construire (+35% en un an pour les appartements et +14% pour les maisons) et flamber les prix (+8% en moyenne mais jusqu'à 20% dans certaines régions) ; mais les mêmes facteurs laissant prévoir un ralentissement de l'ancien peuvent aussi finir par influencer la demande sur le neuf, peut-être en 2006 ou 2007, et entraîner un coup d'arrêt si les promoteurs ne parviennent pas à maîtriser les prix, poussés vers le haut par la rareté des terrains...


Fiscalité : stabilité pour une fois...

Si l'on excepte quelques modifications cosmétiques sur la déclaration des revenus fonciers et un réaménagement des crédits d'impôt pour la résidence principale (notre brève), 2005 sera plutôt une année de stabilité : malgré les critiques, il est peu probable que le régime d'amortissement Robien soit remis en cause ; il lui sera juste adjoint une variante "sociale", prévue dans le projet de loi de programmation pour la cohésion sociale (1), combinant l'amortissement avec une déduction forfaitaire de 40%...

Par contre, il faudra s'attendre au renouvellement du psychodrame européen de la fin 2003 quand il s'est agi d'obtenir la pérennisation de la TVA au taux réduit pour les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien des locaux et immeubles à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans : on se souvient qu'au lieu d'une pérennisation, la France, qui demandait en outre son extension à la restauration, n'avait obtenu qu'une prolongation pour deux ans ; or ce sursis vient à expiration le 31 décembre 2005...


Réformes : quelques nouveautés à attendre

Avec le gouvernement Raffarin III, et il est vrai le lancement du grand chantier de la cohésion sociale, les annonces se sont faites plus rares :

- réforme des hypothèques : Nicolas Sarkozy, alors ministre de l’économie, avait annoncé en septembre dernier le lancement d'une réforme du crédit hypothécaire, visant à encourager l'emprunt non immobilier des ménages aux revenus moyens, ainsi que la mise en place d'un viager hypothécaire, inspiré du système du "reverse mortgage" (hypothèque inversée), pratiquée notamment aux Etats-Unis. "Le gouvernement sera en mesure de faire des propositions très concrètes", a indiqué plus récemment Dominique Bussereau, actuel secrétaire d'Etat au budget, ajoutant qu’on "peut faire émerger en France ce qu'on appelle les hypothèques rechargeables : une fois que l'emprunteur a commencé à rembourser son prêt, il peut réutiliser sa garantie pour d'autres prêts sans avoir à inscrire de nouvelles hypothèques". Ainsi, "on peut obtenir un prêt bon marché pour faire des travaux dans sa maison quelques années après l'avoir acquise avec un emprunt classique"...

- sécurisation des bailleurs privés qui font de la location sociale : le gouvernement a dans un premier temps accepté un amendement au projet de loi de programmation pour la cohésion sociale (1) prévoyant que les créances de logement des personnes victimes de surendettement seraient réglées prioritairement aux autres ; par ailleurs, il a confirmé étudier la création d'un fonds de garantie pour les logements conventionnés du secteur privé (logements loués avec plafonds de ressources et de loyers), financé par la CRL (contribution sur les revenus locatifs, qui permettrait de "mutualiser les risques locatifs de ceux qui louent leurs logements à des ménages modestes" ; cette mesure devrait faire partie de la loi "Habitat pour tous" dont le dépôt, repoussé déjà plusieurs fois, est prévu pour le "printemps 2005"...


Les chantiers en cours

Ils continuent à s'accumuler :

- la réforme du prêt à taux zéro (PTZ) : le nouveau prêt à taux zéro (PTZ) réservé aux primo-accédants à la propriété mais étendu à l'ancien, sans conditions de travaux mais avec une légère décote, devrait être en place à compter du 1er février ; du moins sous réserve que les textes détaillés d'application sortent en temps pour que les banques, qui doivent le distribuer comme pour l'ancienne formule, soient en mesure de le faire...

- la copropriété : quelques milliers de syndics et 7 millions de copropriétaires sont toujours en attente du décret fixant les règles comptables spécifiques que les syndicats de copropriétaires devront appliquer à compter du 1er janvier 2006 (date déjà repoussée deux fois...), décret annoncé comme imminent depuis... deux ans au moins ! Un amendement de dernière minute à la loi de cohésion sociale - loi "fourre-tout" du moment - dispensant les "petites" copropriétés de l'application de ces nouvelles règles comptables a été voté puis a disparu dans le texte définitif, au grand dam des organisations de consommateurs qui l’avaient réclamée à cor et à cri...

- les charges récupérables : on sait que des jurisprudences de la Cour de cassation font peser depuis deux ans des risques sérieux pour les bailleurs de voir contester par des locataires une part importante des charges récupérables qu'ils leurs réclament : charges de gardiens, charges de nettoyage quand celui-ci est réalisé par une entreprise, etc. (notre article) ; le décret du 26 août 1987 doit manifestement être réécrit, mais la concertation s'était enlisée... C'est promis, le dossier est sur le bureau du ministre qui va s'en occuper ! En attendant, deux mesures ont été introduites par amendement dans la loi de cohésion sociale, décidément bien pratique : le délai de prescription de l'action en "répétition de l'indu" (en clair l'action que peut engager le locataire pour se faire rembourser du trop payé de charges ou de loyers) est ramené de 30 ans à 5 ans, et en fait aligné sur le délai qu'a le propriétaire symétriquement pour demander le paiement de loyers et charges qu'il a omis de réclamer ; par ailleurs, il pourra être dérogé par accord collectif à la liste des charges dont la récupérabilité est autorisée par le décret qui est à réécrire...

- la réforme des professions immobilières : il s'agit de la réforme de la réglementation de l'exercice des professions d'agent immobilier et administrateur de biens ; après la réforme par ordonnance de la loi du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet » (notre brève), le plus délicat reste à faire : la réforme du décret d'application, à savoir le décret du 20 juillet 1972... Les professionnels craignent qu'elle se limite à quelques mesures de détail : acceptation des paiements par carte bancaire, informatisation des registres légaux principalement, alors qu'ils réclament une libéralisation plus large, et notamment le droit de percevoir des honoraires pour des prestations de services indépendamment de la réalisation effective d'une transaction...

- le chantier des simplifications : une seconde loi d'habilitation du gouvernement à légiférer par ordonnances a été adoptée en fin d'année(2) ; elle a créé le "diagnostic de performance énergétique" (notre brève), et doit donner lieu à l'adoption d'ici 6 à 12 mois selon le cas d'ordonnances dans une série de domaines :

.réforme de l'assurance-construction ;

.regroupement et harmonisation des diagnostics permettant l'information des acquéreurs et des locataires : un document unique sera prévu et les conditions à remplir par les professionnels (compétence, assurance et indépendance) définies ;

.simplification, clarification et harmonisation du régime des aides personnelles au logement et amélioration de leur gestion...

.réforme du champ d'application et simplification des règles de délivrance des déclarations et autorisations d'utilisation du sol (permis de construire), regroupement des procédures de délivrance et redéfinition des procédures de contrôle de la conformité des travaux

.simplifications en vue de faciliter la conclusion de conventions dans le parc locatif privé bénéficiant des aides de l'ANAH

.harmonisation de la définition des surfaces bâties prises en compte pour l'application des diverses législations d'urbanisme et d'habitat (actuellement, pas moins de 9 types de surfaces cohabitent...)

.adaptation et simplification du régime des changements d'affectation des locaux.


- la suppression de la loi de 1948 : elle refait surface et devrait faire partie de la prochaine "loi fourre-tout" : la loi "Habitat pour tous", mais ceux qui l'espèrent doivent modérer leur enthousiasme : des mesures transitoires permettront de ne pas "pénaliser les ménages modestes ou âgés"...

- la réforme des baux commerciaux : réclamée par les propriétaires et il est vrai surtout par les institutionnels qui rêvaient de tordre le cou à la cessibilité du droit au bail et au plafonnement des loyers commerciaux, elle n'a pas le vent en poupe, et c'est le moins qu'on puisse dire ! Le ministre de la justice, qui s'y est lancé bien imprudemment - la levée de boucliers des commerçants était pourtant prévisible et par beaucoup d'aspects légitime - donne même l'impression de vouloir l'oublier, et son collègue du logement ne semblait pas encore récemment enclin à venir à son secours... Même les préconisations du rapport de Philippe Pelletier (notre brève de mai 2004), pourtant très en retrait par rapport aux revendications des bailleurs, risquent de ne pas sortir indemnes de la concertation laborieuse engagée...


Bref, un bon programme à finir pour une année 2005 qui n'est pas par ailleurs appelée à apporter de grands bouleversements !



(1) projet de loi de programmation pour la cohésion sociale

(2) loi n° 2004-1343 du 9 décembre 2004 de simplification du droit

-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-
Des réponses à vos questions !!!

Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location : consultez l'Argus du logement
-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-

UniversImmo.com