Ce sont les grandes victimes de la flambée des prix de l'immobilier : ceux qui ne vendent pas par ailleurs un bien lui-même valorisé par la hausse la prennent de plein fouet, et notamment ceux qui accèdent pour la première fois à la propriété en achetant leur premier logement ! Représentant habituellement plus des deux tiers des acquéreurs, leur proportion est tombée globalement sous la barre des 60% et ils ne sont même plus que 30 à 40% dans les centres-villes et notamment à Paris "intra muros" ; quant au neuf, aujourd'hui acheté à presque 50% par des investisseurs, les "primo-accédants" qui en étaient les meilleurs clients sont en voie de disparition, face à des prix qui s'envolent sous le triple effet des coûts de construction, de la rareté des terrains et de la demande... D'où la relance du prêt à taux zéro, à laquelle le gouvernement, tout à sa défense de l'accession sociale, a dû se résoudre en l'étendant à l'ancien, plus abordable aux moins fortunés...

Ce fut le feuilleton de l'automne 2004 : créé par le ministre du logement du gouvernement Juppé, Pierre-André Périssol, et accordé depuis fin 1995 par les banques en contrepartie d'une subvention, le prêt à taux zéro (PTZ) était dans le collimateur de Bercy, à la recherche de réductions de dépenses, et il a fallu beaucoup d'énergie et d'habileté à l'actuel titulaire, Marc-Philippe Daubresse, pour non seulement le sauver mais aussi le relancer en l'étendant à l'ancien (notre brève et notre article). Ses nouvelles modalités entrent en vigueur ce 1er février 2005.


Des modalités nouvelles à compter du 1er février 2005

Elles se distinguent des anciennes sur trois plans principaux :

- la subvention versée aux établissements de crédit pour chaque prêt à taux zéro accordé (pour compenser l'absence d'intérêt) est remplacée par un crédit d'impôt dont le bénéfice s'étale sur cinq ans,

- le prêt s'applique désormais aussi aux opérations d'accession dans l'ancien sans quotité de travaux minimale,

- le montant maximum du prêt à taux zéro dépend désormais du caractère neuf ou ancien de l'opération.


Le nouveau dispositif, dont les modalités sont fixées par un décret et un arrêté qui viennent d'être publiés (2), s'appliquera aux offres de prêt émises entre le 1er février 2005 et le 31 décembre 2009. Il n'est pas exclu qu'elles évoluent dans le budget pour 2006 : le gouvernement devra en effet présenter au parlement avant le 1er octobre 2005 un bilan du dispositif mis en place qui portera notamment sur ses résultats et ses effets en matière d'acquisition de logements anciens.

Les principales modalités sont les suivantes :

- Opérations finançables

Le PTZ peut financer l'acquisition ou la construction d'une résidence principale ainsi que le cas échéant l'ensemble des travaux rendus nécessaires par la mise aux normes (2) ou prévus par le bénéficiaire du prêt lors de l'acquisition de cette résidence, sans désormais de quotité minimale de travaux.


- Conditions à remplir

.condition de première propriété : comme dans le dispositif précédent, cette condition concerne le ou les bénéficiaires du prêt (les emprunteurs) et non l'ensemble des occupants destinés à occuper le logement financé avec le prêt à taux zéro. Les bénéficiaires du PTZ ne doivent pas avoir été propriétaires de leur résidence principale, au cours des deux dernières années précédant l'offre de prêt.

Cette condition n'est pas exigée lorsque le bénéficiaire du prêt ou l'un des occupants du logement à financer avec le prêt à taux zéro est titulaire d'une carte d'invalidité de deuxième ou la troisième catégorie ou bénéficiaire d'une allocation adulte handicapé ou d'une allocation d'éducation spéciale, ou encore victime d'une catastrophe ayant conduit à rendre inhabitable de manière définitive sa résidence principale .

L'exception pour les emprunteurs en situation de mobilité professionnelle qui existait dans le dispositif précédent n'existe plus.


.condition de ressources : l'octroi du nouveau PTZ est soumis comme le précédent à des conditions de ressources, fixées en fonction du nombre de personnes dans le ménage et la situation du bien en fonction du zonage adopté pour le dispositif d'amortissement "Robien" (voir dans la section indices et chiffres-clés). Le montant total des ressources à prendre en compte s'entend des revenus fiscaux de référence (du ou des bénéficiaires du prêt ainsi que ceux de l'ensemble des personnes destinées à occuper à titre principal la résidence du ou des bénéficiaires du prêt à taux zéro au titre de l'avant dernière année précédant l'offre de prêt (année n-2) pour les offres de prêt à taux zéro émises entre le 1er janvier et le 31 mars et au titre de l'année précédant celle de l'offre de prêt (année n-1) pour les offres de prêt émises entre le 1er avril et le 31 décembre.

En cas de modification de la composition du foyer fiscal du bénéficiaire du prêt à taux zéro au cours de l'année retenue pour la détermination du montant total des ressources, les revenus du bénéficiaire sont corrigés en tenant compte de la variation des revenus résultant de cette modification, le cas échéant de manière forfaitaire. Les modalités de calcul de ces revenus sont définies par décret (2).


.conditions à remplir par le logement : il doit au jour de l'affectation à l'usage d'habitation principale du bénéficiaire du prêt satisfaire à des normes minimales de surface et d'habitabilité (2).

- Caractéristiques du PTZ

Le montant maximum du prêt est lui même fonction du nombre de personnes composant le foyer, de la localisation, et de la nature du bien : neuf ou ancien, les prêts pour de l'ancien étant inférieurs de 10% à ceux accordés pour le neuf ; la loi reprend également la majoration qui existait déjà dans l'ancien système : dans les zones franches urbaines et dans les zones urbaines sensibles, le montant maximal du prêt est majoré de 50 % (voir dans la section indices et chiffres-clés).

Un décret (2) définit les caractéristiques financières et les conditions d'attribution du prêt à taux zéro.

Pour les établissements de crédit l'absence d'intérêt est compensée par un crédit d'impôt au titre de leur impôt sur le revenu, de l'impôt sur les sociétés ou sur un impôt équivalent.

Le crédit d'impôt est imputé à hauteur d'un cinquième de son montant sur l'impôt dû par le contribuable (impôt sur le revenu), par la société (impôt sur les sociétés) au titre de l'année au cours de laquelle l'établissement de crédit a versé des prêts à taux zéro et par fractions égales sur l'impôt (impôt sur le revenu, impôt sur les sociétés, ou impôt équivalent) des quatre années suivantes.

Les établissements de crédit concernés sont ceux passibles de l'impôt sur les sociétés, de l'impôt sur le revenu ou d'un impôt équivalent, ayant leur siège dans un Etat membre de la Communauté européenne, ou dans un autre Etat partie à l'accord sur l'Espace économique européen ayant conclu avec la France une convention fiscale contenant une clause d'assistance administrative en vue de lutter contre la fraude ou l'évasion fiscale.

Le bénéfice du crédit d'impôt est subordonné à la conclusion d'une convention entre l'établissement de crédit et l'Etat, conforme à une convention type définie par arrêté (2).

Comme auparavant, une convention conclue entre l'établissement de crédit et la SGFGAS (société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété) définira les modalités de déclaration par l'établissement de crédit des prêts à taux zéro, le contrôle de l'éligibilité des prêts à taux zéro et le suivi des crédits d'impôt.

La société de gestion du fonds de garantie de l'accession sociale à la propriété (SGFGAS) est tenue de fournir à l'administration fiscale dans les quatre mois de la clôture de l'exercice de chaque établissement de crédit les informations relatives aux prêts à taux zéro versés par chaque établissement de crédit, le montant total des crédits d'impôt correspondants obtenus ainsi que leur suivi.

- Reprise du crédit d'impôt

Si, pendant la durée de remboursement du prêt il apparaît que les conditions relatives à la justification des ressources déclarées par le bénéficiaire ne sont pas respectées par celui ci, le fisc exigera directement du bénéficiaire du prêt le remboursement de l'avantage indûment perçu. Celui-ci ne peut excéder le montant du crédit d'impôt majoré de 25 %.

Un décret définit les modalités de restitution de l'avantage indu par le bénéficiaire du PTZ (2).

Egalement, si pendant la durée de remboursement du prêt les conditions relatives à l'affectation du logement et à ses caractéristiques ne sont plus respectées, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer par l'établissement de crédit ne peuvent plus être utilisées par ce dernier.

Dans ces deux cas, l'offre de prêt peut prévoir de rendre exigible le prêt selon des modalités définies par décret (2).

En cas de remboursement anticipé du prêt à taux zéro intervenant pendant la durée d'imputation du crédit d'impôt, les fractions de crédit d'impôt restant à imputer ne peuvent plus être utilisées par l'établissement de crédit.


Une aide controversée

Cette rénovation du PTZ vient à point nommé pour relancer une disposition de moins en moins utilisée : de 145.000 prêts par an au plus fort atteint en 1996, leur nombre n'avait cessé de diminuer jusqu'à passer en dessous de la barre des 100.000 avec le réaménagement de 2003, réalisés presque en totalité dans le neuf, les conditions de quotité de travaux étant pratiquement impossibles à remplir pour l'ancien. Le gouvernement affiche désormais un objectif ambitieux de 100.000 prêts dans le neuf, ce qui représente pas moins d'un tiers des logements construits hors parc locatif (mais y compris la construction de maisons individuelles, particulièrement dynamique et grande consommatrice de PTZ...), et de 130.000 prêts dans l'ancien, soit 20% des acquisitions !

Toutefois, si le nouveau PTZ est accueilli avec enthousiasme par les professionnels, il est loin de faire l'unanimité : admis par les banques comme entrant dans le calcul de l'apport personnel, il constitue certes une aide appréciable à l'accession à la propriété pour les jeunes ménages et les populations à faibles revenus, mais il contribue aussi à augmenter leur niveau d'endettement et donc les fragiliser. Par ailleurs, s'il est généralement admis que la baisse des taux d'intérêts dans un contexte de forte demande est la principale responsable de la hausse des prix de l'immobilier, le PTZ risque de contribuer à l'entretenir, au moins pour partie - celle qui ira aux ménages de primo-accédants qui auraient de toutes façons réussi à acheter...


La France à contre courant ?

Si la Banque centrale européenne (BCE) refuse pour le moment de relever ses taux directeurs de peur de compromettre une reprise hésitante, de nombreuses voix s'élèvent pour s'inquiéter des effets de "bulle immobilière" constatée dans plusieurs pays européens - Espagne, Irlande, Royaume Uni, et dans une moindre mesure en France, mais avec une accélération récente potentiellement inquiétante - et réclamer une hausse des taux, ce que la Banque d'Angleterre a fait au demeurant, avec un effet de ralentissement immédiat sur le marché notamment londonien...

La Banque de France pour sa part s'interroge son bulletin de janvier sur la "soutenabilité" des rythmes de progression observés "dans plusieurs pays notamment en France (3)" ! L'assouplissement de la politique monétaire, la libéralisation du système financier et le renforcement de la concurrence dans le secteur bancaire ont contribué, selon elle, à accentuer les effets sur les marchés de la hausse des revenus des ménages et de la démographie. "Le rôle accru des facteurs financiers dans la dynamique des prix des logements constitue pour les banques centrales une raison supplémentaire de surveiller avec la plus grande vigilance les conditions de financement du marché du logement et d'attirer, le cas échéant, l'attention sur les risques de conditions trop stimulantes", souligne-t-elle...



(1) loi n° 2004-1484 du 30 décembre 2004 de finances pour 2005 - article 93 (CGI : art. 244 quater J, art. 199 ter I, art. 220 K)

(2) décret n° 2005-69 du 31 janvier 2005 relatif aux avances remboursables sans intérêt pour l'acquisition ou la construction de logements en accession à la propriété et modifiant le code de la construction et de l'habitation, complété par un arrêté du 31 janvier 2005

(3) Etude sur la Dynamique des prix des logements : quel rôle des facteurs financiers ? - Rémy LECAT et Jean-Stéphane MÉSONNIER, Direction des Études économiques et de la Recherche, Bulletin n°133, janvier 2005


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