C’est ainsi que la FNAIM (Fédération nationale de l’immobilier) a commenté les chiffres de l’Observatoire des marchés de l’ancien qu’elle a présenté à la presse le 5 avril pour le 1er trimestre 2005 (1) : dans un climat de forte activité inhabituel pour cette période de l’année, surtout pour les maisons, les prix n’ont augmenté (par rapport au 1er trimestre 2004) "que" de 15,1% pour les appartements et de 11,7% pour les maisons... Les notaires parisiens qui ont quant à eux présenté les chiffres définitifs pour 2004 ont confirmé la tendance à l’assagissement sur l’Ile de France, indiquant que le "pic" de 1991 était à présent dépassé en euros constants ; autre record, un appartement de l’Ile Saint Louis a été vendu à près de 20.000 euros le m2...

Les prémices d'une inflexion ?

Si les professionnels, soucieux d'éviter que ne s'installe l'idée d'une "bulle immobilière", décèlent dans les derniers chiffres du marché de l'ancien des signes de décélération, cela reste encore dans les nuances, car la tendance générale reste celle d'une poursuite de la hausse : +13,6% globalement sur un an du 1er trimestre 2004 au 1er trimestre 2005, au lieu de 14,3% il y a un an...

Elle s'accélère même dans l'Ouest (+17,1% contre 11,7) avec un record de hausse pour les appartements (+19,5% contre 14,3) et plus généralement au nord de la Loire avec +14,2% en Ile-de-France (contre 13,2) et +11,7% dans le Nord et l'Est (contre 10,7), le ralentissement ne se faisant sentir nettement que dans le Sud-ouest (+13,5% au lieu de 17,7) et surtout dans le Sud-est (+9,3% au lieu de 17,7), le reflux touchant surtout les appartements qui dans les deux cas ont augmenté moitié moins vite qu'il y a un an...

Les régions du Centre et de Rhône-Alpes conservent quant à elles une hausse soutenue, avec +18,6% pour les appartements (contre 17,9) et +9,4% pour les maisons (contre 12,2)...

Explication ou symptôme, l'activité de vente semble reprendre sa progression au 1er trimestre 2005 après avoir semblé refluer en 2004 (notre article de janvier) : si l'on excepte l'Ile-de-France - pour une fois Paris n'est pas la France - où il régresse de près de 10%, et le Centre et Alpes où il stagne pour les appartements et recule même pour les maisons (-3%), le nombre de transactions dans l'ancien progresse partout ailleurs : +2,1% dans le Sud-ouest (mais +6,4% pour les appartements), +11,2% dans le Sud-est, +10% dans l'Ouest (mais +18,5% pour les maisons !) et +4,4% dans le Nord et l'Est (mais +8,7% pour les maisons)...

Du coup, le traditionnel creux d'activité du début d'année a été à peine perceptible ce trimestre, laissant présager un printemps particulièrement chaud dans un contexte où les taux d'intérêt ont encore continué à baisser !


Les taux d'intérêt : à surveiller, plus que jamais...

Si les facteurs sociologiques alimentant la demande ne manquent pas comme cela à été répété souvent, la baisse record des taux d'intérêt de ces dernières années est probablement le facteur, avec il est vrai aussi l'allongement de la durée des prêts, qui a permis à cette demande de s'exprimer malgré un doublement des prix en dix ans : avec un taux fixe à 15 ans autour de 3,70%, on a cependant atteint ce qui devrait être un point bas (le taux réel hors inflation est de moins de 2% !), et s'il est prévu par les spécialistes qu'il se maintienne jusqu'en fin d'année (2), le niveau actuel commence à inquiéter les autorités monétaires qui craignent le développement de bulles immobilières dans plusieurs pays de la zone euro, source de tensions inflationnistes et de risque d'éclatement lorsque les taux commenceront à remonter...

En France, selon une analyse du cabinet de conseil international Mercer, les banques de crédit immobilier voient avec cette baisse des taux leurs marges se tasser et augmentent leur prise de risques pour conserver un niveau d'activité voire gagner des parts de marché : prêts au-delà du seuil admis des 33 % des revenus de l'emprunteur, allongement de la durée des emprunts jusqu'à trente ans, ou mixage de taux variable et taux fixe pour alléger les échéances... Plus dangereux, pour conserver leur rythme de croissance dans le crédit immobilier, les banques vont devoir accorder des crédits à des clients a priori moins solvables, explique le cabinet ! Leurs nouvelles cibles, selon Mercer : «les emprunteurs qui ont moins de 10% d'apport, ceux qui ont un service échéance de remboursement élevée et ceux qui ont eu par le passé des problèmes de crédits ou une histoire « non conventionnelle». Si les banques sautent le pas, cette clientèle sociale pourrait représenter 18 % des encours de crédit immobilier en France, soit 60 milliards d'euros...

De là à voir l'histoire bégayer, il n'y a qu'un pas, que d'aucuns n'hésitent plus à franchir (3)...


L'optimisme, malgré tout...

Les professionnels récusent cependant toujours avec la même fermeté les scénarios noirs : côté prévisions, notaires comme FNAIM prévoient une poursuite de la décélération, la FNAIM notant une reconstitution des stocks de biens à vendre ( +31 à 32% en un an, et même +51% dans le Sud-est) et prévoyant de ce fait une forte activité de transactions dans un marché moins tendu ; si l’activité économique ne repart pas suffisamment pour faire baisser le chômage, la FNAIM note pour la première fois depuis 3 ans une amélioration de l’indicateur synthétique de solvabilité des acquéreurs qu’elle calcule trimestriellement depuis 1992 (4) : après une baisse continue depuis 2002, il retrouve son niveau de début 2004, ce qui est certes modeste, mais rassurant...

La FNAIM perçoit aussi les premiers effets bénéfiques de l'extension du prêt à taux zéro (PTZ) à l'ancien, qui a pour effet selon elle, pour les ménages qui en bénéficient, d'effacer en termes de taux d'effort à consentir pour les remboursements d'emprunts 3 à 4 points de hausse des prix ! Rappelons que selon le ministère du logement, 50.000 PTZ nouvelle manière ont été déjà distribués depuis le 1er février, date de leur lancement !




(1) lire la Lettre de conjoncture n°40 avril 2005

(2) "Nouvelles des taux au 15 avril" de meilleurtaux.com

(3) lire l'article "Quand l'histoire s'apprête à bégayer" - Les Echos, 25 février 2005

(4) indicateur tenu par la FNAIM, synthétisant le pouvoir d'achat des revenus des ménages corrigé de l’effet chômage, les conditions de remboursement des emprunts (taux d’intérêt et durée), les incitations publiques en faveur de l’accession à la propriété dans l’ancien, et l’évolution du prix des logements

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