Le 11ème Salon de la copropriété ouvre ses portes ce 5 octobre, braquant une fois de plus le projecteur sur ce mode de propriété collective bien français, que seuls quelques pays voisins nous ont emprunté dans sa construction juridique. Modèle réduit de démocratie directe, il est régi par une loi de 1965, autrement dit d'il y a très exactement 40 ans ! Certes, 18 petits et grands remaniements en ont quelque peu changé la nature en même temps qu'ils l'ont compliquée, mais globalement le principe de fonctionnement a plutôt bien résisté : à preuve, aucun des trois projets de refonte n'a abouti, emportés il est vrai par les alternances politiques successives... Pourtant ses inventeurs n'ont pas choisi le mode d'organisation le plus responsabilisant, et aujourd'hui, dans un contexte de montée de l'individualisme et de difficultés économiques, il n'est pas sûr que ce mode préserve de la dégradation et de la paupérisation les quelques 250.000 immeubles ou ensembles immobiliers en copropriété.

En apparence tout va bien...

C'est ce qui ressort en tous cas d'un sondage récent dont nous avons rapporté les résultats, réalisé par IPSOS pour le groupe d'administration de biens Loiselet & Daigremont sur le bien-être dans les immeubles : 82% des français se sentent bien dans leur immeuble ! Il est vrai que les réponses n'émanaient qu'à 49% de résidants d'immeubles en copropriété et que les locataires faisaient aussi partie de l'échantillon. Toujours est-il que la tranquillité, la sécurité et les bonnes relations avec le voisinage sont largement appréciées (65% des personnes interrogées), et que parmi les mécontents, seuls 5% auraient préféré être en pavillon ! De même, lorsqu’on demande de citer 3 éléments-clés pour améliorer la qualité de vie dans l’immeuble, la gestion n'est citée que par 19% des sondés juste avant la sécurité (17%), mais loin derrière l’isolation phonique (36%), les bonnes relations avec les voisins et le voisinage (35%) et l’amélioration de l’environnement de l’immeuble (33%)...

Lorsqu'on creuse un peu, le tableau devient cependant plus contrasté : peu de copropriétaires s'exprimant spontanément (1)déclarent qu'il n'y a pas de problème dans sa copropriété ; près de la moitié attribue les problèmes plutôt aux autres copropriétaires : ceux qui font des impayés, ceux qui forment des clans antagonistes, qui rendent les assemblées houleuses, ou qui créent des nuisances et des incivilités...

Plus grave, seul un sur quatre indique que l'entretien du ou des immeubles est excellent et que ceux-ci ont gardé toute leur valeur : la moitié reconnaissent que les travaux importants sont réalisés mais que le ou les immeubles ont vieilli, et un sur quatre considère que le patrimoine perd de la valeur, voire se dégrade !

Pourtant une grande majorité de ceux qui ont répondu ont le sentiment d'avoir leur mot à dire et d'être écoutés, voire faire partie des principaux inspirateurs de la copropriété : seul un sur six pense que quoi qu'il dise ou fasse, cela ne change rien !


Un collectivisme subi, rarement souhaité !

En réalité la copropriété repose sur un grand malentendu : l'acquéreur en copropriété s'intéresse en premier lieu à l'appartement qu'il achète - parfois la maison dans les "copropriétés horizontales", plus rares que les "lotissements" - en second lieu aux parties communes quant à leur qualité ou leur agrément, mais assez peu aux responsabilités qui découlent de la propriété d'une quote-part des parties communes qui y est attachée. Il pense devenir plein propriétaire d'un bien alors qu'il n'acquiert qu'une part d'une collectivité avec un droit d'usage sur une partie privative, et ne le découvre que lorsqu'il doit demander des autorisations pour les aménagements qui touchent à l'immeuble, ou quand il est sollicité bien malgré lui pour en assurer la conservation, quand ce n'est pas pour éponger les conséquences d'errements de gestion antérieure ou les manquements de ses collègues copropriétaires...

Car - autre malentendu - les copropriétaires sont plus solidaires qu'ils ne le croient, ou qu'on leur fait croire : des impayés irrécouvrables sont bien une charge du syndicat qu'il faut bien répartir, et dorénavant dès constatation du caractère inopérant des actions de recouvrement engagées !

D'où la mauvaise humeur permanente qui caractérise la plupart du temps les copropriétaires, même ceux qui n'ont pas de raisons particulières de se plaindre, dans leurs relations avec le syndic comme entre eux dans les assemblées générales, et qui existerait probablement moins si l'acte d'entrée dans une collectivité était plus conscient, par exemple si les acquéreurs achetaient des parts d'une société d'attribution (société civile propriétaire de l'immeuble, dont les parts confèrent un droit de jouissance exclusive sur un ou plusieurs locaux privatifs) : devenant associés plutôt que "co-propriétaires", ils réaliseraient d'emblée la responsabilité endossée quant à la gestion et la valorisation du patrimoine commun !

Alors même que l'outil juridique existait - de nombreuses copropriétés ont été créées dans les années 60 et 70 en SCI d'attribution et même en sociétés anonymes (SAI), mais la plupart ont été transformées en copropriétés classiques - le législateur a, avec la loi du 10 juillet 1965, pris une autre option, celle de la pleine propriété, avec deux articles qui ont alimenté des décennies de jurisprudence :

- l'article 9 qui dispose que "chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot" et qu' "il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble",

- l'article 8 qui le précède, selon lequel "le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation".


Il est vrai que cette fiction de pleine propriété sur les lots privatifs a permis le financement de l'accession par le crédit hypothécaire (mais on voit aujourd'hui avec le développement des systèmes de caution que l'hypothèque n'est pas le seul moyen de garantir un prêt immobilier), et qu'elle a flatté le goût des français pour la propriété privée...

La construction qui s'en est suivie porte la marque de cette volonté et vise à concilier l'individualisme du copropriétaire, et la protection de ses droits face à la collectivité, avec l'intérêt général et la nécessaire possibilité pour la collectivité d'imposer aux copropriétaires les conséquences de décisions prises démocratiquement ! Délicat équilibre que le législateur n'a eu de cesse d'ajuster, au risque de monter une véritable "usine à gaz", en pas moins de trois grandes réformes en 1985, 1994 et 2000 : une pour mieux défendre les copropriétaires face à des syndics alors tout puissants, et deux pour redonner des droits à la collectivité, quitte à professionnaliser le fonctionnement, face à des copropriétaires dont on s'est aperçu qu'ils pouvaient le paralyser, ne serait-ce qu'en ne réglant pas leurs charges ! D'où des privilèges accrus pour le recouvrement, et pour pallier les conséquences extrêmes des dysfonctionnements et organiser la sauvegarde en cas de blocage grave, des procédures complexes et encore imparfaites de traitement des copropriétés en difficulté...

Il en résulte un statut mi-chèvre mi-chou, dont la complexité de mise en oeuvre encourage les contournements, souvent avec la complicité des conseils syndicaux, au grand dam des simples copropriétaires dont le seul recours, notamment contre des décisions d'assemblées prises en violation des règles légales, est l'action en justice, devant le tribunal de grande instance, et donc avec avocat obligatoire !

L'autre problème est que ce statut s'applique uniformément de la maison de ville à deux ou trois logements aux ensembles de centaines voire de milliers d'appartements, véritables villes avec voiries, espaces verts, centres commerciaux, équipements sportifs et de loisirs, etc. En passant par des ensembles pavillonnaires avec piscines et tennis, ou les résidences services pour seniors fortunés...


Un statut inadapté aux très petites et aux très grosses copropriétés

Et c'est là que le bât blesse : trop lourde quand il s'agit de régler les relations entre quelques propriétaires, l'organisation prescrite par la loi de 1965 est largement inappliquée dans un grand nombre de très petites copropriétés, fréquemment sans gestion ni syndic, et souvent même sans assurance ! Et ce dans l'indifférence des notaires qui enregistrent la plupart du temps les ventes sans même avertir les acquéreurs des risques qui peuvent les attendre !

A l'autre extrême, cette même organisation, si tatillonne, est aussi inadaptée aux très grosses copropriétés en les mettant, par excès de formalisme et de contraintes, notamment dans la convocation et la tenue des assemblées générales, à la merci du moindre copropriétaire mal intentionné, sans les protéger pour autant des risques financiers, alors même que des copropriétaires, conseillers syndicaux omnipotents ou syndics bénévoles, gèrent sans aucune obligation de contrôle et de garantie des budgets de plusieurs millions d'euros par an...


Une fracture qui se creuse

Il est vrai qu'en quarante ans la société a changé, et qu'avec la construction de grands ensembles et le développement de l'accession sociale, les copropriétés ne sont plus les aimables clubs de propriétaires bien élevés et stables des immeubles bourgeois des années 50 ! Au consensus des débuts, permis par une relative homogénéité sociale des copropriétaires, a vite succédé une situation plus contrastée, et l'apparition de tensions entre deux populations de plus en plus déconnectées : d'un côté le petit groupe des copropriétaires "responsables", souvent présents de longue date, jaloux de leurs prérogatives et devenus progressivement co-gestionnaires de l'ensemble immobilier aux côtés de syndics professionnels aux pouvoirs de plus en plus limités, et de l'autre des copropriétaires de passage, "consommateurs" non actifs des prestations collectives, mais peu intéressés par le long terme et rétifs à la dépense...


Le défi de l'entretien et de la sécurisation

C'est sur ce terrain que les évolutions récentes de la législation, avec notamment les nouvelles contraintes de gestion imposées par la loi "SRU" et ses décrets d'application produiront ou non les effets attendus : un assainissement des comptes des syndicats de copropriétaires, une meilleure sécurité de gestion, des prises de décision plus rigoureuses, et un encouragement - malheureusement encore un peu trop timide - à mieux planifier et provisionner les travaux nécessités par la conservation du bâti et de ses équipements. Et ce dans un contexte où le besoin de sécurité et de protection contre tous les risques qu'il peut générer ont multiplié les diagnostics, contrôles techniques et mises aux normes obligatoires de plus en plus sévères : amiante, plomb dans les peintures et les canalisations, ascenseurs, sécurité électrique et gaz, et bientôt - pourquoi pas - air intérieur, résistance au risque sismique, etc.

D'ores et déjà, les copropriétés ne peuvent plus être considérées globalement comme mieux entretenues que l'immobilier locatif, ni même que d'une bonne partie du parc social ! Le nombre de copropriétés dégradées augmente de même que celles en quasi-faillite, dont les copropriétaires d'origine, qui ont pu à temps tirer leur épingle du jeu sont remplacés par des "marchands de sommeil", intéressés par le seul rendement locatif à court terme, et qui précipitent la collectivité à la ruine, se moquant bien de perdre le peu d'investissement qu'ils ont fait en achetant à bas prix...

Nul doute que ces copropriétés, pourvoyeuses d'immeubles vétustes et dangereux avec les conséquences potentielles qu'on a vu récemment, constitueront de plus en plus un défi majeur pour les pouvoirs publics et la société toute entière, et que la vieille loi de 1965 ne manquera pas d'être encore remise sur le métier !





(1) analyse de réponses spontanées à un questionnaire en ligne sur notre site du 10 au 21 septembre - consulter les résultats détaillés

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