L'immobilier existe au delà des limites de l'hexagone : c'est ce que rappelle l'enquête annuelle du réseau ERA, qui établit pour 2004 un comparatif du marché de la transaction immobilière dans 14 des principaux pays européens - seule l'Italie n'en fait pas partie - sur 17 critères, relatifs au parc immobilier, au prix des biens, aux propriétaires, aux transactions réalisées et aux professionnels de chaque pays : part de marché, taux de commission, etc.

Des disparités de prix, avec quelques surprises...

Si les prix dans les capitales ne sont pas toujours représentatifs de ceux dans le reste du pays, la hiérarchie des prix moyens au niveau national suit assez bien celle des premiers : le Luxembourg remporte la palme de capitale la plus chère d'Europe, avec un prix moyen de logement (maisons et appartements confondus) de 470.000 euros à Luxembourg même et 335.000 euros dans l'ensemble du Grand-Duché, suivi de près par la Suisse (421.000 euros dans la capitale et 327.500 au niveau national) ; l'Espagne se distingue par une troisième place pour la capitale mais seulement une 6ème place pour le national (respectivement 408.120 et 207.600 euros). Londres et Dublin se disputent la 4ème et 5ème place en tant que capitales (330 et 328.000 euros) mais aussi pour le national (225 et 224.000 euros)...

Quant à la France, il reste encore de la marge puisqu'elle n'arrive qu'à la 7ème place avec 261.181 euros pour Paris et 176.000 au niveau national !

A l'autre bout, la capitale la moins chère est Bruxelles avec 182.200 euros, et le pays le moins cher le Portugal avec une moyenne de logement à 100.000 euros !

Fait remarquable, la flambée des prix semble indépendante des taux de crédit accessibles aux acquéreurs : si la Suisse, le Luxembourg et l'Espagne se distinguent avec des taux particulièrement bas (de 2,80 à 3,20%), la France a moins flambé avec des taux moyens à 3,50%, alors que la Grande Bretagne a battu des records de hausse avec des taux moyens à 5,70% (il est vrai qu'elle connaît à présent un net retour au calme...).

La taille des logements n'est pas forcément homogène : la surface moyenne des appartements vendus va de 60 m2 en France à 120 m2 en Espagne, et celle des maisons de 110 m2 en France à 190 m2 au Luxembourg...

Le nombre de personnes occupant les biens vendus est également très variable : la France, dont les surfaces de logements est la plus faible, figure certes parmi les pays où ce nombre est le plus bas (2,3), mais les pays scandinaves sont encore moins nombreux par foyer : tels la Finlande (2,14) ou la Suède (2,1) ; à l'autre extrême, l'Espagne et le Portugal, qui ont les logements les plus grands, sont respectivement 3 et 3,13 par logement...


Des pays de propriétaires et des pays de locataires

Autre disparité importante : celle qui oppose les pays de propriétaires, comme l'Espagne (87%), l'Irlande (81%), la Belgique (78%), le Portugal et la Grèce (75%), et des pays de locataires comme l'Allemagne (42%) et la Suisse (36,5%) ! La France est proche du peloton de queue (57%), 11ème sur 14... Ce taux de propriétaires est à la fois indépendant des prix de l'immobilier, puisqu'on trouve de nombreux propriétaires aussi bien en Espagne et en Irlande, où les prix ont flambé qu'en Belgique, le pays le moins cher, et du niveau de vie de la population, l'Allemagne et la Suisse n'étant pas précisément le type de pays où l'on n'aurait pas les moyens de devenir propriétaire !


Des organisations de marché très différentes

Là encore règne la plus grande diversité : trois groupes de pays se dessinent nettement :

- ceux où les agents immobiliers n'interviennent qu'à la marge, l'essentiel des transactions s'effectuant directement entre vendeur et acquéreur : il est constitué de la Suisse (25% de part de marché pour les professionnels), l'Allemagne et la Grèce (30%) ;

- ceux à l'autre extrême où les transactions directes sont marginales, le marché étant aux mains des professionnels : l'Irlande et la Grande Bretagne (90%), la Suède (85%) et accessoirement la Finlande (71%) et les Pays Bas (70%) ;

- entre les deux, un groupe de pays où professionnels et vendeurs-acquéreurs se partagent le marché : l'Espagne et le Luxembourg (60%), le Portugal, la Belgique et l'Autriche (50%), et en queue de peloton la France (45%)...

On remarquera une fois de plus qu'aucune corrélation ne se dégage avec le niveau de prix atteint !

Pas plus de corrélation avec la densité d'agences et les effectifs de négociateurs : la Suisse, l'Allemagne et la Grèce, où les agents immobiliers ont la plus faible part de marché comptent de 6,5 à 8,5 négociateurs immobiliers pour 10.000 habitants, alors que des pays où la part est la plus forte en ont nettement moins : la Suède (5,11), l'Irlande (4,5), la Grande Bretagne (4,1), et les Pays Bas (3,4) ! La France avec une part de marché pour les professionnels aligne quand même 10 négociateurs pour 10.000 habitants, mais d'autres font nettement mieux : le Luxembourg et le Portugal (15), et surtout l'Espagne (18,6) !

Les taux de commission des professionnels sont tout aussi peu corrélés avec leur part de marché : si la logique est sauve pour la Grande Bretagne et l'Irlande où les agents immobiliers travaillent à 1,4% et 1,5%, comment expliquer que leurs collègues allemands suisses et grecs, qui travaillent respectivement à 3,5%, 2,5% et 2% fassent un si mauvais score ? Et que les agents immobiliers français, qui dépassent tout le monde avec 6% de taux de commission moyen (les plus chers des autres pays ne dépassent pas 4%) aient tout de même une part de marché honorable avec 45% ?...


La hausse partout, mais une commune tendance au ralentissement...

Si tous les pays n'ont pas connu des hausses de même ampleur, ni au même moment, plusieurs ont vu de larges secteurs de leur immobilier flamber : c'est le cas des grandes zones urbaines de l'Allemagne de l'ouest (alors que globalement le marché est plutôt à la baisse), de Vienne et de certaines grandes villes autrichiennes, de la Belgique dans son ensemble même si une certaine modération a jusqu'ici prévalu, de l'Espagne (où les prix ont quasi-doublé en 3 ans et où un bien ne reste sur le marché que 30 jours, contre une moyenne de 90 à 150 jours ailleurs), ou de l'Irlande où le retour au calme se profile, de la Suède, de la Suisse, et bien entendu de la France, où le ralentissement est confirmé...

La Grande Bretagne constitue un cas encore plus marqué : après une hausse record au cours de la dernière décennie, le marché s'est stabilisé, sous l'effet combiné de la désolvabilisation des acquéreurs, vu les prix atteints, et d'une hausse volontaire des taux d'intérêt, destinée justement à calmer le jeu... Mais sans pour autant baisser significativement, du moins pour le moment !

Reste enfin un groupe de pays calmes : la Finlande, le Portugal et la Grèce, où les prix ont même tendance à baisser et les Pays Bas où les prix n'augmentent que modérément...

Même si les marchés immobiliers sont relativement étanches les uns par rapport aux autres et suivent chacun des cycles dont les facteurs déterminants sont multiples et très différents d'un pays à l'autre - pouvoir d'achat, taux d'intérêts, fiscalité aides au logement, évolution démographique et sociologique - il faut espérer que cette tendance commune au ralentissement se confirmera et évitera aux autorités monétaires de la zone euro la nécessité d'une inflexion trop brutale de leur politique, qui pourrait déstabiliser certains marchés comme le notre, où les taux d'intérêt peuvent avoir un impact significatif sur l'évolution des prix à court terme...


Lire le détail de l'enquête 2005 sur le Marché européen de la transaction immobilière

L'enquête est réalisée à partir de données collectées par la direction européenne du réseau ERA auprès des responsables des 14 pays d'implantation ; le réseau ERA compte 1.250 agences en Europe.

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