Ils ne devraient plus monter, et pourtant ils montent encore ! Pour comprendre la résistance de l'évolution des prix de l'immobilier au simple raisonnement de bon sens - un bien indispensable comme le logement dont le coût représente entre un quart et un tiers du revenu des ménages ne peut pas voir son prix augmenter indéfiniment trois à cinq fois plus vite que ce dernier, même si quelques facteurs comme la baisse des taux d'intérêt et l'allongement de la durée des crédits ont pu pendant un temps effacer une bonne partie de l'augmentation au niveau des remboursements d'emprunts -, il est nécessaire d'aller plus loin que l'analyse des chiffres globaux, et regarder de plus près qui achète quoi : une évidence incontournable veut en effet que lorsqu'un prix est constaté, c'est qu'un acquéreur a accepté de le payer...

Des chiffres rebelles

L'Observatoire des marchés de l'ancien, alimenté à partir des transactions des quelque 10.000 adhérents de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier), n'affiche toujours pas de baisse des prix (+10,3% en 2005) ni de baisse significative des transactions (625.000 pour la France entière, soit très près du plus haut absolu de 2002) ; cet Observatoire, réalisé par l'unité d'études statistiques du professeur Michel Mouillart, de l'Université Paris X Nanterre, est la principale base statistique instantanée sur le marché immobilier résidentiel, l'INSEE publiant un indice en partenariat avec les notaires, mais avec deux trimestres de retard ; ses valeurs concordent en général assez bien avec les chiffres publiés par la FNAIM.

Pour 2006 la FNAIM table sur un nombre de transactions encore nettement au dessus des 600.000 et une hausse des prix de 6%...

Si, par effet d'inertie, la baisse annoncée par certains ne se retrouve pas dans les chiffres trimestriels annuels, elle n'est pas non plus perceptible dans l'indice mensuel, publié également depuis quelques mois : après une baisse en septembre-octobre, il a repris sa progression vers le haut en novembre et décembre !

En plus des explications habituelles avancées pour comprendre comment les acquéreurs arrivent à faire face à une hausse aussi durablement supérieure à celles du revenu moyen des français - baisse des taux, allongement de la durée des crédits, acceptation d'un taux d'effort plus important, etc. - l'Observatoire pointe du doigt un phénomène encore jamais analysé avec une telle précision : si les acquéreurs arrivent à continuer de payer des prix aussi élevés, c'est que ce ne sont plus tout à fait les mêmes qu'avant la hausse ! Et de fait, l'Observatoire du financement du logement, autre "Observatoire" opéré par le même professeur Mouillart, révèle que depuis 1998 les revenus des acquéreurs immobiliers se sont accrus en moyenne de 6% par an alors que ceux de l'ensemble des français n'ont augmenté que de moitié moins...

On relève ainsi qu’en 2004, la part des ouvriers et des employés parmi les accédants à la propriété était de 33,8%, contre 40,4% en 1999. A contrario, les cadres supérieurs/professions libérales et les professions intermédiaires représentaient à elles deux 61,2% en 2004, contre 46,4% en 1999. La hausse des prix a également pénalisé les agriculteurs et les commerçants. De 6,7% en 1999, ils ne sont plus que 2 % à acheter en 2004. Quant aux inactifs et aux retraités, ils sont deux fois moins nombreux à acquérir un bien immobilier en 2004 qu’en 1999, à 3% seulement contre 6,5% auparavant !

Autre phénomène expliquant la capacité d'absorption du marché : le recul de la part des primo-accédants , les seuls qui en fait subissent de plein fouet les effets de la hausse des prix, et plus encore dans les villes chères, là où les niveaux de prix sont élevés ! Elle est de 62,9% en moyenne contre 76% en 1998, et seulement 56,1% en Ile-de-France contre 83,9% en Alsace, 75,7% en Auvergne, 74,8% en Poitou-Charentes ou 70,6% en Basse Normandie...

Les autres peuvent se permettre de payer plus cher puisqu'en grande majorité ils vendent un bien pour en acheter un autre, finançant ainsi la hausse du bien acheté avec la plus-value du bien vendu !


Une hausse très contrastée

La capacité du marché d'absorber un doublement des prix depuis 1997 a été également permise par la possibilité, pour ceux des acquéreurs qui ne peuvent plus acheter dans leur secteur de résidence et tout d'abord les primo-accédants, de se transférer sur des marchés proches, soit d'urbanisation récente, soit qui, partis de plus bas, n'ont pas encore atteint des niveaux inabordables pour les budgets les plus modestes.

De fait, une analyse du réseau Century 21 (800 agences toutes régions), autre source de chiffres intéressants sur le marché résidentiel (2), montre qu'il existe encore de nombreux endroits en France où avec un budget de 100.000 euros - le prix d'une "maison Borloo" - il est encore possible d'acquérir une maison ou un appartement de plus de 70m2 ! Le record est même tenu par Valréas (Vaucluse) en appartement avec 139 m2, et par Sarrebourg (Moselle) en maison avec 126 m2 !

Le tableau, accessible en ligne sur le site de Century 21 (3), liste une bonne centaine de localités en toutes régions, même dans celles qui affichent les moyennes les plus hautes : ainsi l'exemple cité en région PACA (mais il faut citer la ville d'Apt), mais aussi ceux de Bergerac, Brantôme, Périgueux ou Ribeirac en Aquitaine, Aubenas ou Tournon en Rhône-Alpes, ou encore Albi, Carmaux, Castres, Gaillac ou Graulhet en Midi-Pyrénnées... Même l'Ile de France est présente dans le tableau avec Provins !

S'il n'y a pas dans ces villes et localités de quoi loger à grande échelle les sinistrés de la hausse, une analyse plus fine du marché montre qu'il recèle encore pas mal de paradoxes...



(1) Lettre de conjoncture de la FNAIM et dossier de presse

(2) voir Le marché immobilier national, bilan 2005 du réseau Century 21

(3) étude "Avec un budget de 100 000 Euros, où acheter en 2006, une maison, un appartement de plus de 70 m2"

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