Rumeurs d'augmentation en raison de la nouvelle réglementation comptable, mise en cause des "honoraires de mutation", facturés aux copropriétaires qui vendent, en forte inflation, et plus généralement dénonciation de la multiplication des facturations de "prestations particulières" en supplément du forfait d'honoraires de gestion courante : une fois de plus les honoraires des syndics professionnels sont sous le feu des médias et des organisations de défense des consommateurs ! Mal remise de la suppression à la fin des années 70 de la "taxation" autoritaire de sa rémunération, la profession a il est vrai pratiqué longtemps la politique de l'autruche, privilégiant l'opacité et les rémunérations indirectes à la transparence des prestations délivrées et de leur facturation. Pourtant cette fois, la virulence des attaques, appuyées sur une réglementation plus contraignante et quelques jurisprudences embarrassantes pourrait forcer les syndics à engager une réflexion salutaire...

Contre le menu "tout compris"...

Thème facile et récurrent de la lutte anti-syndics (1), le dénigrement de la facturation de "prestations particulières" en supplément du forfait d'honoraires de gestion courante fait toujours recette, usant d'un sophisme savamment entretenu et relayé dans les plus hautes sphères puisqu'il se retrouve invariablement jusque dans les réponses ministérielles : telle prestation constituant une obligation légale du syndic doit naturellement faire partie de son forfait de gestion !

Il s'agit pourtant d'une fausse évidence : tous les actes de gestion du syndic entrent en fait dans le cadre de ses obligations légales, mais rien ne l'oblige à facturer la totalité de sa prestation au moyen d'un forfait fixé pour l'année. Le devrait-il que ce ne serait pas forcément de l'intérêt des copropriétaires ! En effet, les prestations nécessaires ne sont pas les mêmes d'une copropriété à l'autre, et varient même pour une copropriété donnée d'une année sur l'autre : travaux, actions de recouvrement ou procédures judiciaires, ventes, assemblées supplémentaires ou spéciales, diffusions de documents volumineux, négociation ou remise en concurrence d'un contrat, recrutement d'un nouveau gardien ou remplacements répétés pour maladie ou accident du travail, etc. Vouloir forfaitiser toutes ces prestations variables, voire occasionnelles, au motif qu'elles relèvent des obligations du syndic, revient à faire payer les copropriétaires des immeubles ne nécessitant que peu de prestations pour ceux dont les copropriétés consomment du syndic à haute dose !

Du coup, l'intérêt bien compris des copropriétaires est plutôt :

- de mettre en concurrence les syndics pour un forfait le plus ajusté possible concernant les seules prestations récurrentes d'une année sur l'autre et tenant compte à la fois des caractéristiques de la copropriété et du niveau d'implication du conseil syndical dans la gestion ; ces prestations sont : la comptabilité, l'arrêté et la répartition des charges, la gestion courante du personnel s'il y a lieu et des contrats de prestations, la tenue de la partie courante du carnet d'entretien, la commande des menues réparations, les contacts et le temps passé avec le conseil syndical pour la gestion courante et la préparation de l'assemblée générale annuelle, la préparation et la tenue de celle-ci dans la limite d'horaires et pour une durée prédéfinis ;

- de négocier des rémunérations forfaitaires à la tâche ou au temps passé pour toutes les autres prestations dont le besoin et le volume sont aléatoires ou fonction de circonstances particulières, en exigeant le maximum de transparence et de traçabilité dans la facturation !

Il est vrai que dans ce domaine les syndics ont des progrès à faire, comme le montre l'enquête du Particulier Immobilier de ce mois (2), qui met en évidence des pratiques et des tarifications souvent déconnectées de toute réalité, et favorisant la suspicion sur la rigueur de l'analyse ayant conduit à l'établissement des barèmes...

Les systèmes de suivi du traitement des demandes des clients et des opérations de gestion - dits aussi systèmes de "traçabilité" que mettent en place certains syndics en les ouvrant de surcroît à la consultation des copropriétaires par Internet, devraient faciliter la transparence de la facturation en permettant d'évaluer les tâches accomplies et partant du temps passé pour la copropriété. La mise à disposition de tels outils devrait peser de plus en plus lourdement dans le choix d'un nouveau syndic lorsque les conseils syndicaux et les copropriétaires décident d'en changer !


Légalité ou illégalité des honoraires imputés individuellement à des copropriétaires ?

Si une partie de ces prestations hors forfait concernent sans aucun doute la collectivité des copropriétaires, une autre partie a été considérée au fil du temps comme imputable à certains d'entre eux seulement, les syndics les facturant en "imputation directe" à chaque copropriétaire concerné : tel est le cas des honoraires liés aux relances et au recouvrement contentieux, à ceux liés au traitement des sinistres lorsque l'origine se trouve dans une partie privative, et enfin à ceux liés aux ventes de lots par les copropriétaires, et appelés "honoraires (ou frais) de mutation".

Ne nous cachons pas que cette "imputation directe" a été et reste largement encouragée par les conseils syndicaux, qui demandent même parfois au syndic d'en faire de même pour les frais d'envois recommandés des convocations aux copropriétaires non résidants ou absents lors de la remise contre émargement, voire même les frais de la notification en recommandé des procès-verbaux des assemblées aux copropriétaires absents ou opposants à une décision !

Cette pratique n'en est en fait pas moins illégale et commence à être sanctionnée par les tribunaux : la prestation du syndic est délivrée en vertu d'un mandat du syndicat des copropriétaires ; quand bien même ce mandat est voté par les copropriétaires en assemblée, ce mandat ne les engage pas individuellement et le syndic n'a aucun lien de droit avec eux susceptible de leur imposer une facturation directe !

C'est ce que vient par exemple d'affirmer la Cour de cassation concernant les honoraires de mutation dans un arrêt qui fera date et dont se sont déjà emparés les organisations de consommateurs, ARC (Association des responsables de copropriété) en tête (3). Il vient à point nommé appuyer une campagne lancée depuis plusieurs mois par cette organisation contre ces honoraires, qui connaissent il est vrai une inflation importante depuis l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions du décret du 17 mars 1967 (4) et notamment de l' "état daté" à fournir en cas de vente, que les syndics considèrent comme plus contraignant que les questionnaires que leur demandaient auparavant de remplir les notaires...

Ces honoraires, légitimes dès lors qu'ils correspondent et sont proportionnés à un travail réel, doivent être facturés au syndicat des copropriétaires et répartis conformément à l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, en fonction des grilles de tantièmes du règlement de copropriété, sauf dérogation, qui n'existe qu'en application de l'article 10-1 de la même loi, mais qui ne concerne que les frais de recouvrement !

Considérer comme l'ARC que le syndic doit les inclure dans son forfait n'est pas très raisonnable : cela revient à faire payer tous les immeubles tous les ans de la même manière alors qu'il existe des immeubles ou aucune vente ne va se produire pendant des années alors que d'autres connaissent une forte rotation ou un rythme de ventes variable d'une période à l'autre... Les facturer au coup par coup au syndicat et les répartir à tous les copropriétaires n'est pas absurde : le copropriétaire vendeur n'est pas fautif, il n'y a donc pas lieu de le punir (ni de se référer comme le font certains à la cause d'aggravation des charges du règlement de copropriété qui est une clause de responsabilité !), et par ailleurs cette prestation est rendue autant dans l'intérêt de la copropriété que dans celui du vendeur ! N'est-ce pas en vue de permettre la récupération par le syndicat des charges dues par le partant avant la vente, puis d'établir son "solde de tous comptes" ?

Moins épineux est le problème des honoraires de relance et d'actions de recouvrement contentieux : il concerne surtout les honoraires de relance par courrier simple que les syndics pratiquent abondamment avec la bénédiction de la majorité des copropriétaires, pour son efficacité dans l'encaissement des appels de fonds. Antérieurs à la mise en demeure, ils ne sont pas concernés par l'article 10-1 de la loi, celui qui permet d'imputer au copropriétaire débiteur "les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée", et ne peuvent en principe être imputés aux copropriétaires relancés ! Comme il ne peut être question de les répartir dans les charges sans provoquer l'émeute des bons payeurs, de nombreux syndics prennent déjà cette relance en charge ou envisagent de le faire, quitte à en répercuter tout de même les frais postaux dans les charges générales...

Pour les relances suivantes, il suffit de qualifier la première lettre recommandée de "mise en demeure" pour faire usage de l'article 10-1, approche validée il y a quelques mois par la Cour d'appel de Versailles, mais à laquelle semble encore résister celle de Paris ! La Cour de cassation a de son côté validé la légalité d'une clause du contrat de syndic imputant sans décision judiciaire aux copropriétaires pris individuellement des frais de recouvrement sous réserve qu'ils correspondent à la définition des "frais nécessaires" (5)... Notons que ce faisant, la Cour de cassation a non seulement contredit la Cour d'appel de Paris mais aussi réhabilité une des clauses des contrats de syndic stigmatisées en 1996 comme clauses abusives par la commission du même nom (6) !

Enfin, encore plus facile devrait être de régler le cas des honoraires liés à la gestion des sinistres, au moins dans l'argumentation juridique : le syndic ne doit jamais agir autrement que dans l'intérêt du syndicat, quand bien même son intervention a lieu sur un sinistre ayant pris naissance dans une partie privative, voir même concernant exclusivement des parties privatives : à lui de se déterminer sur son obligation ou non d'intervenir, mais quand il le fait ce ne peut être qu'aux frais collectifs de tous les copropriétaires !


Pour la première fois, une amorce de réflexion chez les professionnels

Outre les remises en cause évoquées, dont l'impact à la marge peut être douloureux pour une profession aux marges serrées, une remise à plat des honoraires et des pratiques de facturation s'impose pour au moins trois autres raisons :

- les coûts induits par le surcroît de technicité professionnalisation rendu nécessaire par l'accumulation de règlementations : diagnostics, ascenseurs, nouvelles règles comptables, etc. qu'il va bien falloir absorber par des gains de productivité mais aussi par une meilleure facturation des prestations rendues,

- la baisse voire la disparition d'un complément de revenu qui avait longtemps assuré la rentabilité des cabinets, et notamment des plus gros, à savoir les produits financiers générés par le placement de la trésorerie des copropriétés gérées : non pas pour le moment sous l'effet de la législation qui a opté pour le temps long pour généraliser le dépôt des fonds des copropriétés sur un compte bancaire au nom du syndicat des copropriétaires, mais en raison de l'effondrement des taux d'intérêt servis sur des placements qui doivent de pure trésorerie ; seuls les grands groupes tirent pour le moment leur épingle du jeu, et raison de la masse des fonds mobilisés...

- la transparence imposée par la nouvelle réglementation : avec les nouvelles règles comptables l'intégralité des honoraires et frais facturés devra apparaître dans les comptes généraux du syndicat, y compris ceux imputés directement aux copropriétaires ; quelle que soit leur mode de répartition ou d'imputation, ce sont en effet d'abord des "charges" du syndicat ! Notons que par ailleurs, le nouvel article 11 du décret du 17 mars 1967 impose déjà depuis le 1er septembre 2004 d'annexer à la convocation de l'assemblée annuelle "l'état détaillé des sommes perçues par le syndic au titre de sa rémunération" ; l'absence de sanction a fait que cette disposition est restée il est vrai à ce jour lettre morte...


Pour la première fois, un grand groupe, en l'occurrence Foncia, vient de s'asseoir à la même table qu'une association de consommateurs qui l'attaque pourtant très violemment depuis plusieurs mois - l'ARC déjà mentionnée - pour en débattre ! D'ores et déjà, ce groupe qui est n°1 ou n° 2 de l'administration de biens en France a accepté de renoncer aux honoraires de transmission de dossiers au successeur en cas de changement de syndic, et d'intégrer dans les honoraires de base la tenue du carnet d’entretien courant. Il a également annoncé renoncer à toute augmentation de ses honoraires de base en raison du passage aux nouvelles règles comptables et s'est déclaré officiellement prêt à essayer de convaincre la communauté des syndics d’ouvrir une réflexion sur les honoraires de mutation...

S'il n'est pas certain que ces prises de position unilatérales, pour autant qu'elles aient plus d'effets réels que ceux d'une communication habile, soient appréciées de la grande masse de ses confrères, force est de constater que les choses bougent : la perception par les syndics comme par leurs clients de la nature de la prestation fournie et par voie de conséquence de sa "vente" aux copropriétaires étaient inévitablement au coeur des réflexions qui ont conduit à l'élaboration du livre blanc du CSAB (Conseil supérieur de l'administration de biens), dont nous avons déjà exposé ici les grandes lignes (7).




(1) voir nos articles d'octobre 2003 sur ce thème

(2) n°217 Février 2006

(3) Cass., 3ème Ch. civ., 11 octobre. 2005, n° 04-17178

(4) articles 4-4 et 5, créés ou modifiés par le décret du 27 mai 2004, à effet du 1er septembre 2004

(5) CA Versailles 4ème Ch. 12 janvier 2004 et Cass., 1ère Ch. Civ , 01 février 2005, n° 03-19692

(6) Commission des clauses abusives - Recommandation n° 96-01

(7) notre article "Qualité, éthique, déontologie : le client devient la préoccupation des professions immobilières"

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