Qu'ils soient investisseurs ou consommateurs de ce bien indispensable à la vie quotidienne qu'est le logement, les français ont fait face ces dernières années à un marché en plein bouleversement, et pas seulement à cause de la hausse des prix et des loyers : modification des attentes et des exigences, transformations économiques et sociologiques, migrations géographiques, règlementations nouvelles sont autant de facteurs qu'il a fallu prendre en compte, obligeant les locataires, propriétaires, ou acquéreurs immobiliers à s'adapter. Deux études très détaillées publiées à l'automne dernier font le point de ces changements et donnent une image nouvelle de ce lien d'amour et de haine que les français entretiennent depuis longtemps avec l'immobilier et bousculent au passage quelques idées reçues...

Une radiographie des bailleurs privés

Elle nous est fournie par une enquête réalisée en 2005 à la demande de l'ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat) (1). Elle fournit une typologie et un descriptif quantitatif et qualitatif des attitudes et comportements généraux des quelques 2 à 3 millions de propriétaires qui louent les 5 millions de logements privés, et plus particulièrement - vocation de l'ANAH oblige - leur attitude face aux travaux.

Majoritairement masculins (60%), de manière prépondérante retraités (43%) ou cadres supérieurs, professions libérales ou chefs d'entreprise (20%), ils sont d'abord propriétaires de leur résidence principale (83%), ont une assurance vie (61%) et pour un tiers d'entre eux un portefeuille financier ; plus d'un sur deux est dans les tranches d'imposition supérieures à 30.000 euros. Ils sont aussi âgés - 67% ont plus de 50 ans, et 13% seulement ont moins de 40 ans ! - et urbains : presque un sur deux habite dans une agglomération de plus de 100.000 habitants...

Leur patrimoine actuel, de 2,1 logements en moyenne, a été au trois quarts acheté, et pour un quart seulement hérité ou obtenu par donation. Il se compose aux deux tiers d'appartements, et 70% des logements achetés étaient destinés dès le départ à la location. 58% des bailleurs ont bénéficié d'une aide à l'investissement (les dispositifs Quilès, Méhaignerie, Besson et Robien en représentant environ la moitié) ! Un gros tiers du parc est détenu depuis plus de 20 ans, un tiers entre 10 et 20 ans et un petit tiers depuis moins de 10 ans ; un tiers seulement a été construit avant 1948, et 20% depuis moins de 15 ans, le reste appartenant aux quarante glorieuses de la construction entre 1949 et 1989...

62% du parc est loué moins de 600 euros par mois hors charges, deux tiers des logements font moins de 90 m2, et 57% se composent de 3 pièces et moins.

Les préoccupations de prévoyance arrivent nettement en tête des motivations patrimoniales : prévoir et organiser l'avenir des enfants, préparer la retraite, constituer une réserve de précaution, transmettre un capital arrivent nettement avant les objectifs financiers : recevoir des revenus ou constituer un capital ; enfin la réduction des impôts n'est citée que par 13% des bailleurs...

Les bailleurs n'ont pas pour autant l'impression de faire un mauvais placement : 92% considèrent que l'immobilier est un placement au moins aussi rentable à long terme que les autres (59% le considèrent même meilleur) et - flambée des prix aidant - ils sont même 84% à en penser autant à court terme ! La conservation de la valeur et l'objectif de plus-value étayent cette appréciation, mais ils sont quand même 39% à apprécier le niveau du revenu locatif, il est vrai pour beaucoup grâce aux incitations fiscales disponibles. Celles-ci, jouissant d'une plutôt bonne notoriété, sont néanmoins jugées trop complexes (29%), et plutôt incitatives à acheter du neuf (21%) plutôt que de l'ancien (13%).

Deux tiers des bailleurs n'attendent pas les revenus locatifs pour vivre ; seul un petit tiers les considèrent comme un complément essentiel, et 3% seulement en vivent entièrement...

40% connaissent les assurances loyers impayés, mais les proportions sont nettement plus faibles concernant les aides autres dont ils peuvent disposer et notamment les subventions.


Des investisseurs au long cours

C'est un autre des aspects qui ressort de l'enquête : seuls 14% envisagent une évolution de leur patrimoine locatif à brève échéance, dont 10% par achat d'un nouveau logement et 7% par vente (une part envisage donc un achat-vente) ; les vendeurs nets ne sont donc que moins de 5%, et ne le justifient que pour un tiers d'entre eux par désaffection pour ce type de placement : autres placements plus intéressants (31%) ou difficulté à trouver des locataires solvables ou à bon comportement (27%) ; 18% seulement mettent en cause la fiscalité, 14% les charges trop lourdes, 13% à cause des gérants et syndics non satisfaisants et 8% la gestion trop complexe ; les autres causes avancées sont principalement le besoin de liquidités (23%) et les désaccords familiaux (15%)...

8% envisagent une réduction à cour terme de leur patrimoine locatif autrement que par vente : 4% pour y loger un enfant, 1% pour en faire leur résidence principale, moins de 1% pour en faire une donation ou loger un ascendant.

Sans surprise, ils sont frileux par rapport aux locataires démunis ; 22% déclarent avoir tout de même loué à ce type de locataires, mais de manière générale ils se retranchent derrière une pluralité de raisons pour ne pas le faire : n'a pas l'occasion, propose un logement de standing inadapté, passe par agence ou notaire, etc. Ceux qui l'envisagent exigent des garanties - tiers payant pour l'allocation logement, assurance loyers ou garantie FSL ou 1% logement, etc. - et des compensations : avantage fiscal, aide pour les travaux... La récupération du logement en fin de bail est aussi une condition sine qua non ! Le refus frontal n'est exprimé que par 13% des bailleurs...

Un tiers seulement accepte d'envisager des loyers "maîtrisés", à condition là aussi de se couvrir de garanties, de conserver le choix du locataire et la liberté de récupérer le logement en fin de bail !

Enfin les bailleurs sont par contre moins restrictifs concernant les travaux : 76% d'entre eux en ont entrepris au cours des 3 dernières années : principalement revêtements sols et murs (45%), plomberie, chauffage sanitaires (34%), électricité (28%) et menuiseries extérieures (26%). Façades, couvertures et gros oeuvre arrivent derrière avec 10 à 16%. Plus de la moitié ont obtenu des aides pour les premiers types de travaux, entre un quart et un tiers pour les seconds. La qualité des travaux réalisés dépend même fortement de l'aide obtenue ! La réalisation de travaux est aussi conditionnée dans près d'un cas sur deux par l'obtention d'un prêt pour les financer...

Dans 80% des cas, les travaux réalisés ne dépassent pas 10.000 euros.

La décision de faire des travaux semble être prise sans prévision à long terme : seuls 45% des bailleurs envisagent des travaux dans les 3 prochaines années... Deux tiers d'entre eux réservent néanmoins régulièrement une partie des loyers perçus pour y faire face, et - probablement une conséquence - seul un tiers d'entre eux trouve la charge des travaux à réaliser lourde ou très lourde...

Près d'un bailleur sur deux est prêt à faire des travaux pour que le logement soit plus agréable et/ou pour valoriser le bien ; 39% attendent le changement de locataire, et un quart d'y être obligés : par une demande du locataire ou par la nécessité : sécurité, vétusté, éviter la vacance, etc. La rentabilité vient après : 17% seulement citent l'objectif de trouver un locataire de bon niveau et 11% celui de pouvoir augmenter le loyer ! Enfin l'économie d'énergie n'est pas encore entrée dans les moeurs : elle n'est citée que par 7% des bailleurs...

Le recours aux professionnels est prépondérant (seuls 9% l'excluent), autant cependant que l'intervention personnelle (seuls 28% délèguent l'étude et le suivi) ; le recours au locataire, contre une remise de loyer, n'est qu'occasionnel et cité que par un quart des bailleurs. Enfin, un bon tiers considère qu'être bailleur constitue un "métier" et qu'il faut un minimum de compétences...



La semaine prochaine : locataires et acquéreurs dans la tourmente


(1) Les propriétaires bailleurs en 2005 - Enquête réalisée en juin 2005 par SEREHO en face à face à domicile, selon la méthode des quotas, auprès d'un échantillon national représentatif de 608 bailleurs

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