Dans un patrimoine global des français de plus de 6 mille milliards d'euros, l'immobilier représentait près des deux tiers en 2003, soit 3.991 milliards, alors qu'il ne représentait "que" 58% encore en 1997 et en 2000 : c'est ce qui ressort du "portrait social 2007" publié par l'INSEE à la mi-novembre. La hausse des prix de l'immobilier ancien est passée par là, alors qu'en 2003 les actifs financiers, notamment ceux liés à la bourse avaient tout juste commencé à enregistrer une reprise après trois années de fort repli. L'étude montre aussi que ce patrimoine immobilier est de moins en moins bien réparti, et que les inégalités sociales, mais aussi générationnelles, se creusent...

Un patrimoine immobilier en hausse de 86% en 6 ans...

Pas de doute : malgré l'éclatement de la bulle boursière, 1997-2003 a été une période faste pour le patrimoine des français : celui-ci a en effet connu en six ans une hausse de plus de 64%, soit 8,6% par an en moyenne, une progression très supérieure à celle de leur revenu disponible (quand même +4,1% par an) ou de leur consommation (seulement +1,1 % par an en moyenne...) !

Principal responsable : l'immobilier ! Et pas parce que les français l'ont privilégié au cours de la période : au contraire, entre 1997 et 2003, les ménages ont davantage investi en actifs financiers qu’en actifs immobiliers, leurs flux de placement financier atteignant 83 milliards d’euros par an en moyenne contre 66 milliards pour leurs flux d’investissement en logements. Et pourtant, note l'INSEE, sur la période étudiée, la variation du montant du patrimoine privé a pour principale origine celle du patrimoine immobilier qui a augmenté de près de 86%, contre 35% seulement pour le patrimoine financier.


L'immobilier seul apporteur de plus-value ?

L'immobilier explique ainsi près de 78% de l'augmentation du patrimoine privé global. Or dans ces 78%, 61% correspondent à l’appréciation des logements et terrains possédés et 17% seulement aux flux d’investissement, c'est à dire aux achats de nouveaux biens immobiliers. A l’inverse, l’accroissement du patrimoine
financier des ménages, à l’origine de 22% de l’augmentation de leur patrimoine privé global, résulte essentiellement de l’accumulation de leurs flux annuels de placement, alors que l’appréciation des actifs financiers n’y contribue que pour une part insignifiante (1%) !

Il est vrai que les deux dates choisies par l'INSEE encadrent une des plus fortes crises boursières de ces dernières décennies, qui a fortement impacté les actifs financiers, alors que l'immobilier prenait son envol après la dépression du début des années 90...

Il est cependant à prévoir que le match aboutisse à peu près au même résultat de 2004 à 2007, l'immobilier ayant gardé une forme olympique alors que la bourse se révèle plus hésitante que ne le laissait prévoir sa remontée de 2004 à 2006 !


Des inégalités croissantes

D’après les enquêtes Patrimoine de l’INSEE, le patrimoine privé moyen par ménage est passé entre 1997 et 2003 de 135.910 euros à 194.460 euros, soit une progression de 43,1% (+31,5% en euros constants de 2003). Dans ce total, c'est évidemment le patrimoine immobilier qui a connu la progression la plus forte (+56%) pour atteindre 110.060 euros en 2003 et s’est ainsi sensiblement élevé au dessus du patrimoine financier moyen (84.400 euros en 2003).

Mais ces moyennes cachent des disparités : le patrimoine privé des 10% des ménages les moins riches (en termes de patrimoine) est inférieur à 2.110 euros en 2003 et est resté strictement stationnaire en euros constants (2.100 euros de 2003 en 1997), alors que celui des 10 % les plus riches est supérieur à 450.060 euros en 2003 contre 296.400 euros en 1997 équivalant à 322.600 euros de 2003 !

Parallèlement, en analysant les patrimoines des différents "déciles" de population (un décile est une tranche de 10% des ménages classés par niveau de patrimoine), l'INSEE note que les patrimoines médians (le patrimoine médian d'une population est le niveau de patrimoine qui la partage en deux moitiés), progressent moins fortement que les patrimoines moyens, ce qui témoigne également d’une accentuation des disparités patrimoniales. L’INSEE note en termes très savants que "l'accroissement entre 1997 et 2003 du patrimoine immobilier médian des différents déciles de patrimoine privé est d’autant plus fort que ce patrimoine privé est élevé". En d'autres termes, à tous les niveaux de patrimoine, les plus riches sont nettement plus riches que les plus pauvres...

De fortes disparités selon l’âge du ménage, sa catégorie sociale, sa taille, et son lieu d’habitation sont également constatées. En particulier, sans pouvoir faire la part de ce qui une conséquence de la composition de la population ou un effet de génération et de ce qui résulte de choix délibérés, il apparaît clairement que la génération née entre 1945 et 1955 possède - hors prise en compte de l'endettement - plus de patrimoine privé que les générations qui la précèdent ou qui la suivent. Par ailleurs, en 2003, les ménages âgés de plus de 70 ans détiennent un patrimoine immobilier médian plus faible que celui de l’ensemble de la population. Il y a en effet un peu moins de propriétaires dans cette tranche d’âge que chez les 50-60 ans ou les 60-70 ans. Cette moindre proportion de propriétaires chez les plus âgés peut s’expliquer en partie par des transmissions anticipées de patrimoine comme les donations ou la cession d’éléments du patrimoine au cours de la retraite : 22% des ménages âgés de 70 ans ou plus en 2003, soit trois fois plus que la moyenne de la population, ont en effet consenti des donations (immobilières ou financières) à des proches. Mais il faut prendre en compte également que les générations les plus âgées, par exemple celles nées au début du 20e siècle, étaient moins fréquemment propriétaires de leur logement.

Par ailleurs, moins de la moitié des personnes seules, avec ou sans enfant, qui représentent près de 40% de la population française, sont propriétaires, la proportion étant légèrement plus
forte pour les personnes seules (43,6%) que pour les familles monoparentales (41,2%). De ce fait, leur patrimoine immobilier médian est nul et, plus globalement, leur patrimoine privé médian est peu élevé : 41.060 euros pour les personnes seules, et 34.900 pour les familles monoparentales, contre 112.180 euros pour l’ensemble de la population.

Du point de vue socio-professionnel, les ménages dont la personne de référence exerce une profession libérale détiennent le patrimoine
privé médian le plus élevé (443.030 euros en 2003) et présentent la plus forte proportion de propriétaires (81,5%) en 2003. Mais bien que ce soit au sein de cette catégorie que la proportion de propriétaires a le plus fortement augmenté entre 1997 et 2003 (+5,4 points), la part de l’immobilier dans leur patrimoine croît moins vite que dans celui des professions intermédiaires et des employés.

Par ailleurs, le niveau d’étude, tout comme le revenu avec lequel il est fortement corrélé, joue un rôle important dans l’accumulation de patrimoine : plus la personne de référence du ménage a un diplôme élevé, plus son patrimoine privé est important. Les montants des
patrimoines financier et immobilier détenus augmentent avec le décile de revenu. Par rapport à 1997, les niveaux de patrimoine ont d’autant plus augmenté que l’on se situait en haut de l’échelle des revenus.

Enfin, la composition des patrimoines se révèle très différente selon le lieu d’habitation des ménages. La part du patrimoine immobilier des ménages habitant à Paris est en moyenne inférieure (43,2%) à celle de leur patrimoine financier, à l’inverse des ménages n’y habitant pas. Cela s’explique à la fois par la faible proportion de propriétaires dans la capitale (44,5%
contre 60,5 % en France métropolitaine) et, dans une moindre mesure, par l’importance relative de leur patrimoine financier : les parisiens non propriétaires ont un patrimoine financier médian (13.000 euros) plus élevé que celui des non-propriétaires installés en province (8.240 euros).

Rien de surprenant dans tout cela, dira-t-on ? L'intérêt des études statistiques est justement de valider ce qui est pressenti intuitivement mais ne peut être prouvé...

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