Les candidats acquéreurs auront été prévenus : un retournement du marché n'est plus à exclure ! Les économistes de l’OCDE lancent un avertissement : comme les Etats-Unis, la Suède, l'Irlande ou l'Espagne, la France pourrait enregistrer un retournement du marché immobilier si la hausse des prix réels (prix corrigés de l'inflation) se poursuivait au même rythme qu'actuellement et que les taux d'intérêt augmentaient de 1 à 2 points...

Une quantification des probabilités de retournement du marché

L'alerte de l'OCDE (Organisation de coopération et de développement économiques) dans sa parution de printemps de sa revue "Perspectives économiques" (1), publiée le 23 mai, est de loin la plus étayée.

Elle vise à mesurer la probabilité que les prix du logement cessent d'augmenter en fonction de variables comme les taux d'intérêt et la variation des prix réels.

Même si les prix des logements ont fortement augmenté en termes réels dans la majorité des pays de sa zone, et que l'augmentation actuelle est la plus longue que la zone OCDE ait connue depuis les années 70, l’organisation économique observe que jusqu'ici, "divers indicateurs donnent à penser" que ces prix "ne s'écartent pas sensiblement des niveaux qu'impliquent leurs déterminants fondamentaux sur la plupart des marchés". Dans la partie de son rapport consacré à la zone euro, l'OCDE indique que la hausse des prix de l'immobilier s'est accélérée dans la plupart des pays, mais juge que "dans la plupart des cas, elle reste bien inférieure au niveau propre à susciter l'alarme parmi les responsables inquiets des bulles des prix des actifs".

Toutefois, le niveau des prix réels ne continuera à paraître justifié que si les taux d'intérêt restent sur leurs niveaux actuels, historiquement bas ; s’il apparaît que le marché immobilier français comme pour les autres pays pourrait résister à une hausse de 1 ou 2 points des taux d'intérêt, c’est à condition que les "prix réels" se stabilisent ; si par contre ils augmentent encore pendant un an au même rythme qu'en 2005, une hausse des taux de 1% ferait passer la probabilité d'atteindre un pic et de voir le marché français se retourner à près de 60%. Si les taux augmentent de 2%, cette probabilité dépasserait les 70%. "Les évolutions passées donnent à penser que les baisses de prix qui s'ensuivraient pourraient être importantes en termes réels et que le processus d'ajustement pourrait durer un certain temps", estime ainsi l’OCDE…

Notons que cette mise en garde intervient dans un contexte où une tendance à la remontée des taux semble se confirmer - l'OCDE voit les taux d'intérêts à court terme de la zone euro, actuellement à 2,25%, remonter à 2,9% à la fin de cette année et à 3,7% à la fin de l'an prochain - et où l’on commence dans certains milieux à s’inquiéter de la hausse rapide de l'endettement des ménage : celui-ci, s’il reste inférieur à la moyenne de la zone euro, où il était d'environ 79% du revenu disponible en 2005, est passé en France en un an de 49% en 1995 à 64% en 2005. Or comme le souligne la Banque de France dans les comptes financiers de la nation publiés le même jour que le rapport de l’OCDE (2), 95,5% des crédits sont immobiliers…


L' "effet Robien" sur le marché du neuf...

Que ce soit à titre de résidence principale ou d'investissement, le marché du neuf, après avoir une nouvelle fois battu tous les records, pourrait également ralentir : c'est en tous cas ce qu'avancaient déjà les économistes du Crédit agricole dans leur note trimestrielle d’avril (3) ; ils prévoient notamment une nouvelle dégradation des ratios de solvabilité des candidats à une première accession les amenant à être plus nombreux à renoncer à acheter, et un léger renchérissement du coût du crédit du fait de la remontée des taux longs (vers 4,20 % fin 2006) produisant le même effet. Mais les auteurs de la note décèlent un autre facteur de tassement de la demande : celui des investissements locatifs "Robien" qui risquent de se réduire. "Ces produits ne rencontrent pas toujours la demande locative espérée, ce qui pourrait conduire à des reventes et rendre les futurs investisseurs plus hésitants"… Ils prévoient donc un certain repli de la demande et un freinage des prix vers 5 % en moyenne en 2006.



(1) OCDE Perspectives économiques de l'OCDE No. 79, mai 2006

- lire le document d’information destiné aux journalistes

(2) Bulletin de la Banque de France N° 149 - Mai 2006

(3) "Deux alertes : la remontée des taux longs et l’effet Robien" - CA Eco Immobilier - Direction des Études Économiques - avril 2006
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