Elles ont été insérées par les députés lors de l'examen de la loi créant un droit au logement opposable, en toute fin de la session parlementaire : elles visent à freiner une tendance, dénoncée de plus en plus par les associations de locataires, à la multiplication de la part des propriétaires des demandes de documents et de garanties à l'appui d'une candidature à une location, rendant la constitution d'un dossier en vue de louer un logement aussi ardue que celle pour obtenir un prêt immobilier ! Reste à savoir si l'encadrement des exigences des propriétaires suffira à faciliter l'accès au logement des titulaires de revenus modestes, majoritaires en France ou si le principal obstacle ne vient pas du niveau atteint par les prix et les loyers, entraînant pour beaucoup un taux d'effort difficilement soutenable...

La location : une course d'obstacles de plus en plus insurmontable ?

C'est la conclusion d'une enquête très remarquée que l'organisation de consommateurs "Consommation, logement et cadre de vie" (CLCV) a effectuée, en plein débat fin 2006 sur la crise du logement, sur les documents exigés, non seulement au candidat locataire, mais également à sa caution, en recensant les pratiques d'une centaine d'agences et de propriétaires bailleurs sur tout le territoire métropolitain. Des exemples concrets reçus lors des permanences locales font selon la CLCV "constater à quel point la législation actuelle est à la fois lacunaire et violée régulièrement, sans que les bailleurs et autres agences immobilières soient inquiétés pour autant". Leurs exigences créent aux candidats locataires "un véritable parcours du combattant" ! "Lorsque l'on a enfin trouvé la perle rare, l'objectif est loin d'être atteint. En effet, il faut pouvoir convaincre le bailleur que l'on est le locataire idéal et celui-ci ne va pas manquer de réclamer la production de plusieurs documents, voire de multiplier les garanties financières", indiquent unanimement selon la CLCV les personnes qui cherchent un logement...

Ces exigences dépasseraient même celles des banques : "il est devenu maintenant plus simple et plus rapide de solliciter un crédit immobilier auprès de sa banque que de constituer un dossier pour louer un logement", ajoute encore la CLCV.

Et en matière de documents demandés, l'imagination est selon elle au pouvoir ! Ainsi : salaire du locataire ou de sa caution correspondant à 3,4 ou 5 fois le montant du loyer, production d'un RIB, copie du relevé de compte bancaire, nom du conseiller bancaire, copie du jugement de divorce, copies des dernières fiches de paie, attestation de l'employeur certifiant que vous n'êtes pas démissionnaire, copie de l'avis d'imposition, des dernières quittances de loyer, versement d'un dépôt de garantie supérieur à 2 mois ou d'une somme correspondant à 1 an de loyer sur un compte bloqué, remise d'un chèque de réservation, signature d'une autorisation de prélèvement automatique, copie de la carte grise, des dernières factures EDF, du livret de famille, certificat médical prouvant que vous n'êtes pas handicapé…. ne sont qu'un aperçu des différentes pièces et garanties réclamées par les bailleurs.


Une réforme surprise

Est-ce le facteur déclencheur de l'amendement proposé par la commission des affaires économiques de l'Assemblée nationale lors de l'examen de la loi créant un droit au logement opposable ? Toujours est-il qu'à la surprise générale une liste de douze nouveaux documents est ajouté à la liste initiale des quatre que les bailleurs n'avaient déjà pas le droit de demander depuis 2001 (1), à savoir une photographie d'identité, la carte d'assuré social, les copies de relevés et/ou une attestation de bonne tenue de compte bancaire ou postal !

Si la photographie d'identité est ré-autorisée quand il s'agit de celle de la pièce justificative d'identité, désormais un bailleur ne peut par contre plus demander à un candidat à la location de produire les documents suivants :

- une attestation d'absence de crédit en cours ;

- une attestation du précédent bailleur indiquant que le locataire est à jour de ses loyers et charges, dès lors que le locataire peut présenter d'autres justificatifs (?) ;

- une attestation de l'employeur dès lors qu'il peut être fourni le contrat de travail et les derniers bulletins de salaire ;

- une reproduction du jugement de divorce à l'exception du paragraphe commençant par l'énoncé "Par ces motifs", et qui mentionne la décision proprement dite sans les attendus ; interdits aussi le contrat de mariage, ou un certificat de concubinage ;

- le dossier médical personnel, sauf en cas de demande de logement adapté ou spécifique ;

- un extrait de casier judiciaire ;

- la production de plus de deux bilans pour les travailleurs indépendants...


Par ailleurs, dans le cas où le bailleur accepte de se passer de dépôt de garantie ou d'une "garantie autonome" (caution bancaire ou "Loca-pass"), il peut demander le blocage à titre de garantie de biens, d'effets, de valeurs ou d'une somme d'argent, mais seulement à hauteur maximum de deux mois de loyer en principal.

Egalement, en raison de nombreux abus, il est désormais interdit à un propriétaire, ou un agent immobilier agissant pour le compte d'un propriétaire, de demander un chèque de réservation de logement.

Notons cependant que la pratique du chèque de réservation était déjà illégale si la remise du chèque n'était pas accompagnée d'un contrat de réservation stipulant les conditions dans lesquelles le bénéficiaire était fondé à en conserver le montant ; rappelons aussi accessoirement qu'un chèque ne peut servir de gage sans être encaissé: il ne peut être remis que pour servir de dépôt de garantie d'un contrat en attendant sa réalisation ! Désormais, les parties peuvent toujours conclure un contrat de réservation, prévoyant le cas échéant des dommages et intérêts, voire même une "clause pénale" (dommages et intérêts forfaitaires) en cas de dédit de l'une ou de l'autre en dehors des cas prévus par le contrat ; ce qui est par contre interdit, c'est la remise par le candidat locataire d'un dépôt de garantie à l'appui de son engagement à signer le bail si sa candidature est acceptée...

Enfin un bailleur équipé en conséquence - société immobilière ou administrateur de biens - peut proposer au candidat locataire de régler son loyer et ses charges, s'il est retenu, par prélèvement automatique, mais il ne peut l'imposer et il ne peut lui demander
de signer une autorisation de prélèvement automatique avant la signature du bail !


Sécuriser autrement les propriétaires ?

Cette réforme suffira-t-elle à transformer la course d'obstacles en promenade de santé ? C'est peu probable : la CLCV, pourtant très en flèche sur le sujet, reconnaît que cette situation est le reflet de la crainte qu'ont les propriétaires des impayés de loyer, même si elle estime ce sentiment d'insécurité disproportionné face à la réalité économique constatée : les impayés de loyer ne représentent que 2 % des locations, 98 % des locataires remplissant leurs obligations.

Du coup, la CLCV propose que soit créé un fonds de garantie, simple et lisible, du risque locatif pour l'ensemble des relations locatives et non pour certaines catégories de personnes uniquement, comme dans le dispositif de GRL (Garantie des risques locatifs) en cours de mise en place. Ce fonds, financé de façon tripartite par l'Etat, les bailleurs et les locataires (via le dépôt de garantie) et géré paritairement pourra prendre en charge les impayés de loyer et devrait redonner confiance aux propriétaires. Notons que cette demande rejoint paradoxalement celle de l'UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), qui regroupe plusieurs dizaines de chambres départementales ou régionales de propriétaires, et qu'elle est relayée aujourd'hui avec plus ou moins de précision dans le programme de plusieurs des candidats à l'élection présidentielle ! A suivre...


(1) article 35 de la loi n° 2007-290 du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale

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