Une réglementation nouvelle impose la mise en conformité des ascenseurs sur une période de quinze ans. La première échéance, fixée à juillet 2008, paraît difficile à tenir. Point sur une loi qui pose de nombreuses questions en terme de principe, de planning et d’impact financier. (Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux) Pour s'abonner à Copropriété et Travaux : Cliquer ici

Les textes législatifs et réglementaires font mention de l’obligation d’équiper les ascenseurs de dispositifs de sécurité en 3 étapes, 2008, 2013 et 2018. L’article 79 de cette loi instaure trois obligations principales aux propriétaires d’ascenseurs : des exigences de mise en sécurité, des exigences d’entretien et des contrôles réguliers. Le décret n°2004-964 du 9 septembre 2004 (Journal officiel du 10 septembre) précise ces dispositions. Les propriétaires des ascenseurs qui ne satisfont pas à ces dispositions doivent réaliser des travaux de sécurité par tranches et sur une durée maximale de 15 ans. Une première série de travaux doit être réalisée avant le 3 juillet 2008, sauf en cas de report du délai à 2010, ce que demandent toutes les parties actuellement concernées. Le décret définit les dispositions minimales d’entretien et énumère les clauses qui devront figurer dans tous les contrats d’entretien. Un contrôle technique périodique des ascenseurs tous les 5 ans est créé. Il consiste à vérifier si les travaux de mise en sécurité ont bien été réalisés, et à repérer tout défaut éventuel.


Un surcroît d’interventions

Concernant les travaux de mise en sécurité, 17 risques majeurs sont listés. Ils concernent :

- l’ouverture possible des portes palières sur la gaine,
- l’absence d’arrêt précis de la cabine à l’étage (risque de chute),
- les chocs liés aux portes à l’entrée et sortie de cabine,
- la survitesse en montée ou en descente,
- le dégagement des personnes non sécurisé en cas de blocage,
- les gaines d’ascenseur pas complètement fermées,
- les intervenants travaillant dans des conditions de sécurité insuffisantes.

La suppression de ces risques définis comme majeurs s’articule en trois phases échelonnées jusqu’en 2018. La première (juillet 2008), correspond aux travaux les plus urgents en terme de sécurité, par exemple le verrouillage sécurisé des portes palières, la clôture des gaines ou la protection contre les chocs des portes coulissantes. La seconde (juillet 2013) comprend le contrôle de l’arrêt et du maintien de la cabine à niveau du palier pour les appareils installés avant janvier 1983, un système de téléalarme pour l’assistance aux personnes bloquées, une résistance mécanique suffisante des portes palières en cas de vitrage, un système de prévention des risques de dérive d’excès de vitesse pour les ascenseurs hydrauliques, des dispositifs de protection pour les personnels, un éclairage du local de machine. La troisième (juillet 2018) comprend le contrôle de l’arrêt et du maintien à niveau du palier de la cabine pour les appareils installés après le 31 décembre 1982 et la mise en place d’un système de protection contre les vitesses excessives en montée pour les ascenseurs électriques.

Les ascensoristes et les entreprises de maintenance ont progressivement intégré ces données nouvelles. Ils proposent des contrats plus ou moins élaborés en fonction de la vétusté de l’ascenseur, l’intensité et la fréquence d’utilisation, les travaux déjà réalisés…. Tous ont dû modifier leurs contrats de base, pour se mettre en conformité avec la nouvelle réglementation, ces contrats étant mis en application au fur et à mesure de leur renouvellement naturel.


Remettre les choses à leur place

Dans la réalité, on constate plusieurs phénomènes. Avec un parc plutôt ancien et hétérogène (420 000 appareils environ, deux tiers ont plus de 20 ans d’âge, les plus vieux datent de la fin du 19ème siècle), les recettes toutes faites ne peuvent pas fonctionner, chaque copropriété représente de fait un cas particulier. La médiatisation de plusieurs accidents a sensibilisé le grand public et par la suite les utilisateurs, à s’intéresser d’un peu plus près à l’état de leur ascenseur. Dans un tel contexte, si c’est une question de sécurité, les copropriétaires sont plus ouverts à engager des dépenses. Partant de là, des associations de consommateurs, mais aussi des syndics, estiment que les ascensoristes profitent de la situation pour « charger la mule ». Le discours diffère évidemment du côté de la Fédération des Ascenseurs, où l’on explique que la mise en application de cette loi permet d’instaurer un nouveau type de relations entre les professionnels et leurs clients. La Fédération va plus loin encore, elle ajoute qu’émergent de nouveaux modes d’échanges, fondés sur un dialogue plus étroit et des relations plus transparentes. Comme souvent, il semble que la vérité se situe entre les deux. Oui, certains ascenseurs nécessitent des interventions lourdes. Oui, l’ancienne réglementation était peut être trop laxiste, mais la nouvelle peut apparaître sous certains angles à la fois trop contraignante, complexe et floue. Oui, le lobby « ascensoristes » a bel et bien fonctionné. Il a fait son travail de lobbying, comme à chaque fois qu’une réglementation se met en place dans n’importe quel domaine. Il faut en être conscient, savoir rester critique et exercer une vigilance en rapport.


Une enquête qui soulève beaucoup de questions

A un an de la première échéance, le Ministère du Logement a fait réaliser une enquête auprès des gestionnaires d’immeubles, des ascensoristes et des contrôleurs techniques. Il en ressort que certaines mesures prévues seront difficilement applicables dans les délais prévus, tant pour des raisons financières que de la difficulté pour les ascensoristes à trouver rapidement une grande quantité de main d’oeuvre qualifiée. Les contrôles techniques n’ont pas commencé ou à peine, et les contrôleurs techniques estiment que 30% environ de ces contrôles ne seront pas réalisés à la date prévue. Le principal motif évoqué est qu’il faut attendre la fin des travaux pour réaliser les contrôles, et ces travaux sont actuellement retardés. Les contrats d’entretien « nouvelle formule » se mettent doucement en place. Les ascensoristes estiment qu’environ 50% des contrats ont été mis en conformité à fin 2006, alors que les gestionnaires d’immeubles déclarent 70% de contrats d’entretien mis en conformité. Cet état de fait semble parfois faire l’objet de contentieux entre les gestionnaires et les ascensoristes.

Concernant les travaux de mise en conformité, on estime que les trois quarts des ascenseurs sont expertisés, dans 60% des cas par un expert indépendant, dans 40% des cas par un ascensoriste. Les diagnostics concluent presque toujours à la nécessité de réaliser des travaux. Les montants de ces travaux peuvent être élevés, jusqu’à 100 000 € pour les cas extrêmes. En moyenne, un gestionnaire devra investir entre 11 000 € et 36 000 € par ascenseur. Selon les ascensoristes, environ 680 millions d’€ de travaux de mise en conformité ont été réalisés à fin 2006. Tous les acteurs sont au moins d’accord sur un point, les travaux prévus par la loi ne pourront pas tous être achevés à l’échéance de juillet 2008.


Sérier les vraies contraintes

L’enquête réalisée par le Ministère du Logement montre qu’il est encore trop tôt pour vérifier si les procédures mises en place influent sur la fiabilité des ascenseurs. En revanche, on peut constater une plus grande rapidité d’intervention lors des pannes, ainsi qu’une amélioration de l’information auprès des habitants. Du point de vue des contrôleurs techniques, l’application de cette loi devrait permettre une réduction des pannes, mais elle n’aura qu’une faible incidence sur le nombre d’accidents. A mi 2007, les vrais problèmes se situent à trois niveaux. En premier lieu, les copropriétaires et les syndics peinent parfois à appréhender les détails de cette réglementation. Ensuite, ils sont plutôt sur la défensive, convaincus que les ascensoristes cherchent à profiter de la situation.

Enfin, il semble que la machine « s’emballe » quelque peu, et que l’organisation nécessaire peine à se mettre en place. Pour preuve, les ascensoristes recrutent en masse. Ils ne sont pas prêts à faire face à la demande qu’ils ont indirectement initiée, et les chiffres montrent que les échéances les plus proches, celles de 2008, ne seront pas tenues. L’horizon devrait ensuite s’éclaircir, d’abord parce que les structures seront alors plus opérationnelles, ensuite du fait du délai de cinq ans entre la première échéance et la deuxième, enfin parce que tous les acteurs : fabricants, syndics, copropriétaires, gestionnaires, auront appris à mieux appréhender la réglementation.

A moyen terme, le planning devrait s’assainir, sauf si l’investissement nécessaire ne suit pas. C’est de là que pourraient venir les plus fortes difficultés, les premiers devis et réalisations montrant une réelle inflation, rapportés aux premières estimations, visiblement optimistes.


NDLR. Confirmant les informations qui circulaient depuis fin septembre 2007, la ministre du logement, Christine Boutin, a confirmé qu'elle allait proposer au premier ministre un décalage au 31 décembre 2010 de la première tranche de travaux de sécurisation des ascenseurs fixée initialement au 3 juillet 2008.


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*** SUPPLEMENTS ***

Modalités des prises de décisions en copropriété

Les travaux de sécurisation des ascenseurs prescrits par la réglementation comportent l’adjonction de dispositifs et d’équipements nouveaux et ne peuvent par conséquent être qualifiés de travaux d’entretien : étant cependant rendus obligatoires « en vertu de dispositions législatives ou réglementaires », leur décision relève du « e » de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965 et requiert donc la « majorité des voix de tous les copropriétaires » ; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l’assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (« majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ») en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 ».

Les contrôles techniques périodiques prescrits tous les 5 ans par la réglementation sont par contre assimilés à des travaux de maintenance (article 45 du décret du 17 mars 1967 modifié) et peuvent être décidés dans le cadre du vote du budget prévisionnel des exercices au cours desquels ils sont prévus d’être exécutés. Enfin, la renégociation de contrats de prestations ou la souscription de nouveaux contrats relèvent de la responsabilité du syndic « assisté et contrôlé » par le conseil syndical. Si la négociation d’un nouveau contrat a des conséquences sur le coût du poste d’entretien, il doit en être tenu compte dans le budget prévisionnel qui constitue pour le syndic une autorisation de dépenses pour l’ensemble des charges courantes du syndicat.


Les dispositions minimales d’entretien

La loi définit des opérations de maintenance. Il en découle un certain nombre de clauses à respecter. Par exemple, les interventions en vue du dépannage des installations doivent être effectuées que le jour soit ouvrable ou non. Le déblocage des personnes immobilisées en cabine doit être prévu 24h/24, tous les jours de l’année. Les téléalarmes doivent être généralisées en cabines, alors qu’aujourd’hui, 50% des ascenseurs n’en sont pas encore équipés. Autre changement, l’écart maximal entre deux visites de contrôle est officiellement réduit à 6 semaines, ce que certains perçoivent plutôt comme un recul par rapport à la réalité actuelle, en expliquant que cela entraînerait huit visites annuelles au lieu de douze auparavant. L’éclairage cabine devient obligatoire, certaines pièces mécaniques sources de pannes doivent être renouvelées régulièrement, etc…. Tous ces points peuvent être plus ou moins étalés dans le temps, en fonction de leur caractère d’urgence, d’où l’intérêt de contrats d’entretien adaptés à chaque cas de figure.


Ce qui est conseillé par les fabricants... mais pas obligatoire

- Remplacer les portes palières battantes par des portes coulissantes.
- Installer des dispositifs de sécurité complémentaire dans les zones où les risques de vandalisme sont nuls ou très faibles.
- Remplacer un moteur deux vitesses par un moteur à variateur de fréquence : le plus souvent, un bon réglage permet d’assurer la précision d’arrêt à 2 cm comme l’exigent les textes. Le remplacement présente un triple avantage pour les ascensoristes : outre une facturation conséquente, ils seront dispensés des réglages périodiques et, surtout, de changer à leur frais les moteurs qu’ils auraient dû remplacer dans le cadre d’un contrat de maintenance complet.
- Installer un système de télésurveillance avec contrôle à distance des organes de l’appareil (une téléalarme - téléphone en cabine - suffit).


Fiscalité et aides

Les travaux de sécurisation des ascenseurs bénéficient comme tous les travaux d'amélioration et d'entretien de la TVA à taux réduit (5,5 %). Par ailleurs, les propriétaires bailleurs, comme les propriétaires occupants sous condition de ressources, peuvent recevoir des aides de l'ANAH tant pour les travaux de mise en sécurité que pour une installation nouvelle (Rép. min., JOAN 2 novembre 2004, n° 39476).


Bailleurs : des travaux et des charges déductibles

Non récupérables sur les locataires mais assimilables fiscalement à des réparations, les travaux de sécurisation des ascenseurs sont pour les bailleurs déductibles des revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation et d'entretien » (Rép. min n°50894, JOAN 19 avril 2005).

Les contrôles techniques périodiques, également non récupérables, sont aussi déductibles au titre des « dépenses de réparation et d'entretien ».

Enfin, en application d’une disposition de la loi « ENL » (Engagement National pour le Logement) du 13 juillet 2006, les nouveaux contrats d’entretien sont récupérables à 100% s’ils se limitent strictement aux prestations minimales prévues par la nouvelle réglementation et codifiées à l'article L125-2-2 du code de la construction et de l'habitation et l’arrêté du 18 novembre 2004 relatif à l'entretien des installations d'ascenseurs ; si par contre le contrat inclut des prestations supplémentaires non obligatoires, la récupérabilité ne peut être que partielle ; mieux vaut alors d’appliquer le taux de 73% de récupérabilité en usage sous l’ancienne réglementation de normalisation des contrats d'entretien, en application d’un arrêté interministériel du 11 mars 1977 ; rappelons que cette réglementation avait défini pour les ascensoristes deux formules de contrat susceptibles d’être proposés à leurs clients, à savoir le contrat « normal » et le contrat « complet », et qu’un arrêté de la même année (n°77-137/P du 25 novembre 1977, BOSP, 29 nov. 1977, p.237) avait fixé à 73% la part récupérable des factures d’entretien dans le cadre d’un contrat « complet », celles d’un contrat « normal » étant récupérables à 100%.


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