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Le comptage de l'eau froide : obligation ou simple bon sens ? Le 14/11/2007
UI - Actus - 14/11/2007 - Le comptage de l'eau froide : obligation ou simple bon sens ?
Dans les copropriétés, une demande croissante concerne l’individualisation des compteurs d’eau. Cette opération amène généralement des économies substantielles, mais elle n’est pas exempte de contraintes de maintenance et de problèmes liés au vieillissement des installations.
(Dossier réalisé par Gérard Guérit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux)

La demande d’individualisation des compteurs d’eau est liée à plusieurs facteurs, dont celui de l’augmentation régulière du prix de l’eau. La sensibilisation aux économies d’énergie a également son influence, de nombreux copropriétaires estimant qu’un comptage global ne pousse pas suffisamment les copropriétaires à faire les efforts nécessaires, les économies de chacun étant alors noyées dans la masse.

Une répartition plus juste

Cette tendance se comprend d’autant mieux que les consommations d’eau varient couramment de 1 à 3, voire plus dans certains cas, pour des appartements de tailles comparables. Ces variations s’expliquent par des habitudes de vie différentes, usage important ou non de la baignoire, prises de douches plutôt que de bains, gestion ou non des fuites : chasses de WC, robinets qui ferment mal, etc….
Ces constats peuvent laisser penser que le comptage individuel s’impose dans tous les cas, et que toutes les copropriétés sont prêtes à l’adopter. De fait, celles qui ont retenu cette formule réalisent des économies comprises entre 10 et 30%, les résultats les plus spectaculaires étant obtenus au début, avec une vigilance accrue des copropriétaires vis à vis des fuites et des comportements consommateurs d’eau. En fait, tout n’est pas si simple, car entre le coût de l’installation, les contraintes techniques, le manque de précision du comptage, et le vieillissement des compteurs, l’entreprise n’est pas toujours couronnée de succès. Des syndics interrogés, échaudés par des expériences mal vécues, reconnaissent ne pas systématiquement pousser les copropriétés vers cette évolution.

Dans quels cas

Concrètement, la pose de compteurs individuels se justifie dès lors que l’on constate de grandes différences dans la consommation d’eau des occupants. Les exemples sont multiples : les immeubles qui comprennent des appartements, mais aussi des locaux commerciaux dont l’activité nécessite une consommation d’eau importante, les copropriétés utilisées de façon ponctuelle : résidences secondaires, mer, montagne et enfin les immeubles présentant de fortes disparités d’occupation. L’effet sera d’autant plus spectaculaire que le nombre d’appartements est réduit. Un occupant qui consomme beaucoup d’eau dans un ensemble de 10 logements se remarque, il passe inaperçu dans une copropriété de 50 logements. La mise en œuvre d’une telle installation peut être faite par une entreprise de plomberie (en cas d’achat), ou par une société spécialisée qui sera à même d’assurer la pose, l’entretien et les relevés (en cas de location). Le coût d’un compteur varie de 100 à 250 € selon le modèle, un contrat «location /relevé / entretien» s’élève en moyenne à 20 € par an et par compteur, pour une prestation comportant deux relevés dans l’année.

Des contraintes de vote…et d’installation

L’installation de compteurs individuels n’est pas une obligation dans l’habitat existant, contrairement à l’habitat neuf (voir en fin d’article « suppléments »). La décision de poser des compteurs d’eau froide doit être prise en assemblée générale, comme pour toute adjonction d'un élément nouveau d'équipement, mais à une majorité allégée par une mesure dérogatoire introduite en 2000. L’importance et le coût des travaux d’installation dépendent de plusieurs paramètres. Le coût est d’autant plus élevé que les travaux nécessitent des interventions sur les canalisations. Néanmoins, et particulièrement dans les constructions les plus récentes, l’interposition d’un compteur ne doit pas normalement entraîner d’intervention lourde. Les compteurs peuvent être loués ou vendus, les deux solutions présentent des avantages et des inconvénients. L’achat permet à la copropriété de gérer elle-même la gestion des compteurs (relevés, facturation). Ce choix implique aussi des contraintes, puisqu’il faut veiller au bon fonctionnement des compteurs. La location est plus coûteuse sur le long terme, mais elle décharge la copropriété de toute gestion et permet d’assurer une maintenance plus pointue, c’est la solution la plus souvent retenue.

Les limites du matériel

Les exemples sont nombreux de copropriétés ou le total des relevés des compteurs individuels ne correspond pas à la consommation globale de l’immeuble. L’imprécision de la lecture peut être une cause, mais c’est surtout la qualité d’enregistrement des compteurs qui influe sur ces résultats. En effet, tous les compteurs ne se valent pas, et les performances d’un compteur se mesurent à sa capacité à prendre en compte tous les débits, même les plus faibles. On comprend aisément que les petits débits soient les plus difficiles à enregistrer, mais ils comptent pourtant pour beaucoup dans les consommations globales. Les robinets qui gouttent, les chasses d’eau qui fuient… peuvent représenter plusieurs dizaines de litres par heure…et ne pas être pris en compte par des compteurs à la précision insuffisante. Les compteurs sont classés en quatre classes : A, B, C et D, la classe D, réservée à l’eau chaude, étant la plus performante. Les compteurs de classe A sont considérés comme étant précis à partir de débits de 60 litres/heure. Cela signifie que l’enregistrement des petits débits reste aléatoire. Les compteurs de classe B sont considérés comme précis à partir de 30 litres/heure, les compteurs de classe C à partir de 15 litres/heure, tout comme les compteurs de classe D mentionnés pour mémoire car réservés à l’eau chaude. Deux techniques sont utilisées pour les compteurs d’eau : les compteurs «volumétriques » et les compteurs « de vitesse ». Les compteurs volumétriques sont les plus performants en terme de précision, mais ce sont aussi les plus coûteux et les plus encombrants, ils ne peuvent pas toujours être installés partout.

L’usure du temps

Les compteurs vieillissent, au point d’enregistrer pour certains d’entre eux des quantités parfois très inférieures à la réalité. L’usure des pièces mécaniques et l’entartrage progressif expliquent ce phénomène. En location, les contrats prévoient des vérifications régulières des compteurs, en moyenne à partir de 5 à 7 ans d’utilisation, et leur remplacement au bout de 15 ans, quel que soit leur état de fonctionnement. Ce sont ces atouts qui font que la copropriété choisit souvent la location plutôt que la vente, en dehors de tout paramètre lié à la dimension de l’ensemble immobilier.

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*** SUPPLEMENTS ***

A qui incombent les relevés
La responsabilité du relevé des compteurs individuels revient au syndic.
Dans les petites copropriétés, c’est souvent le syndic qui se charge directement du relevé, dans les ensembles plus importants, cette mission est souvent déléguée auprès d’une entreprise spécialisée, qui assure également le contrôle et la maintenance des appareils.


Bailleurs : récupérabilité et déductibilité des revenus fonciers
L’achat des compteurs divisionnaires et le coût de leur installation n’est pas récupérable par les bailleurs sur leurs locataires ; il est par contre déductible des revenus fonciers au titre des « dépenses d’amélioration » quand les locaux loués sont à usage d’habitation, que ce soit à titre principal ou secondaire. Par contre, curieusement, le coût de la location est intégralement récupérable (annexe du décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables), ce qui rend la location nettement plus intéressante pour les bailleurs que l’achat ! Par ailleurs, dans tous les cas, le coût de l’entretien et du relevé des compteurs est une charge récupérable en application du même texte. Notons qu’une charge récupérable n’est déductible des revenus fonciers que si elle n’a pu, en raison d’un impayé, être récupérée au départ du locataire


La décision en copropriété
Bien que l’installation de compteurs divisionnaires corresponde à la définition que donne l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 des travaux d’amélioration (« la transformation d'un ou de plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux »), relevant de la double majorité de l’article 26 de la même loi (« majorité des membres du syndicat représentant au moins les deux tiers des voix »), une disposition de la loi « SRU » du 13 décembre 2000 permet de décider l'installation de compteurs d'eau froide divisionnaires à la majorité de l’article 25 : « majorité des voix de tous les copropriétaires » ; à noter que l’article 25-1 prévoit que « lorsque l'assemblée générale des copropriétaires n'a pas décidé à la majorité prévue à l'article précédent mais que le projet a recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires composant le syndicat, la même assemblée peut décider à la majorité prévue à l'article 24 (« majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés ») en procédant immédiatement à un second vote ». Il prévoit aussi que « lorsque le projet n'a pas recueilli au moins le tiers des voix de tous les copropriétaires, une nouvelle assemblée générale, si elle est convoquée dans le délai maximal de trois mois, peut statuer à la majorité de l'article 24 ». Notons que ces modalités de décision s’appliquent quand bien même il est prévu de louer les compteurs au lieu de les acheter.


Une obligation seulement pour les futurs immeubles neufs
Alors que l’obligation d’équiper les immeubles neufs en compteurs divisionnaires pour l’eau chaude sanitaire existe pour ceux qui ont une production collective depuis 1975 (immeubles dont le permis de construire est postérieur au 30 juin 1975 - article R131-14 du Code de la construction et de l’habitation), celle d’équiper les immeubles neufs en compteurs divisionnaires d’eau froide n’existe que depuis la loi du 30 décembre 2006 sur l’eau et les milieux aquatiques et son décret d’application du 10 mai 2007 : elle s’appliquera aux constructions faisant l’objet d’une demande de permis de construire déposée à compter du 1er novembre 2007.
Le décret indique également que «l'installation permettant de déterminer la quantité d'eau froide dans les immeubles à usage principal d'habitation (…) doit être compatible avec une relève de la consommation d'eau froide sans qu'il soit nécessaire de pénétrer dans les locaux occupés à titre privatif». A noter que l’équipement d’un immeuble en compteurs divisionnaires n’a rien à voir avec la possibilité ouverte par l’article 93 de la loi « SRU » du 13 décembre 2000 aux propriétaires d'immeubles locatifs et aux copropriétés de demander le remplacement du contrat global de fourniture d'eau par des contrats individuels avec chaque résidant, et avec relevé et facturation de la consommation par la compagnie ou le service des eaux : sa mise en oeuvre requiert la plupart du temps des transformations au réseau interne de distribution d'eau de l'immeuble, nécessaires pour que le service des eaux prenne en charge la distribution jusqu'aux logements, à la charge du propriétaire ou du syndicat demandeur, et la facture finale pour chaque résidant risque d’être alourdie, notamment par le coût de l’abonnement individuel…



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