D'un coté un indice INSEE de référence pour la révision des loyers des baux en cours (l'IRL ), tout juste réformé, évoluant sur un rythme de hausse annuelle 1,36%, et de l'autre des chiffres d'évolution du marché des relocations et des nouvelles locations d'une modération inconnue depuis plus d'une décennie : 0,7% ! Tel est le tableau, pour le moins inhabituel, du marché locatif privé début 2008, il est vrai après que le coût du logement - incluant les loyers, charges, coût de l'énergie, impôts locaux - ait atteint pour les locataires des niveaux à la limite du supportable, "plombant" un pouvoir d'achat rogné par ailleurs dangereusement par la hausse des prix de l'alimentaire et des carburants, sans compter les contraintes nouvelles de consommation imposées par l'évolution de la société...

Un répit pour les locataires en place

La loi du 8 février 2008 pour le pouvoir d’achat a réformé le calcul de l'IRL (indice de référence des loyers), applicable pour la révision des baux meublés ou non meublés destinés à l'habitation principale, ainsi que des loyers des contrats de location-accession. En conséquence, l’INSEE a calculé les valeurs de l’indice de manière rétroactive depuis le 4e trimestre 2002.

Le nouvel IRL correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l’indice des prix à la consommation hors tabac et hors loyers, et la référence 100 a été cette fois fixée au 4e trimestre 1998. Sa valeur pour le 4ème trimestre 2007 est 114,30, soit une variation annuelle de +1,36% ; la valeur calculée pour le 3ème trimestre fait ressortir une variation annuelle de +1,11% alors que pour le même trimestre, l’IRL ancien calcul faisait ressortir une variation annuelle de +2,49% ! Voilà donc un répit bien venu pour des budgets grevés par ailleurs par des hausses brutales, celles des charges locatives - chauffage en tête pour ceux qui sont au fioul ou au gaz - comme celles des carburants auto, et des produits alimentaires...


Détente confirmée des loyers des nouvelles locations

L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux), qui rassemble des références de location du marché privé (1), rappelle que l’année 2007 avait commencé avec un rythme de hausse annuelle des loyers de marché de 1,2%, et un taux de mobilité résidentielle redescendu à 28,5%, soit à un de ses plus bas niveaux depuis 1998. A l’été, la mobilité (proportion de locataires ayant changé de location dans l'année) a refait un bond puisqu'elle s’établissait à 30,7%, niveau des années de très grande fluidité du marché, et la progression des loyers retrouvait un rythme annuel de 2,7% en août 2007, comparable à celui observé en 2006 à la même époque (+ 2,4%).

L'observatoire indique que les délais moyens de remise en location se sont allongés depuis 2004, et que les portefeuilles de biens disponibles à la location ont enflé, les taux de révision sur propositions de loyer ont augmenté, et que les exigences des candidats à la location sont plus grandes aujourd’hui que par le passé. La hausse des loyers en cas de relocation (différence entre le loyer demandé au nouveau locataire et celui payé par le précédent) qui avait été de l’ordre de 7% en moyenne de 2001 à 2004, a progressivement diminué pour descendre à 5,7% en 2007. Et si tous les segments de marché sont concernés, ce sont les petits logements (2 pièces et moins) pour lesquels l’évolution est la plus sensible : "la demande y a été particulièrement affectée par les hausses des loyers de ces dernières années, alors que les aides personnelles n’étaient quasiment pas revalorisées", indique le communiqué.

Les premiers mois de 2008 révèlent à nouveau un ralentissement, plus prononcé que celui observé habituellement à cette époque, les mois d'hiver étant traditionnellement plus calmes : le rythme annuel de progression des loyers n’est plus que de 0,7%, la hausse des loyers en cas de relocation est tombée à 4,8%. Mais au lieu d'augmenter du fait de cette détente des prix, la mobilité résidentielle recule brutalement à nouveau pour s’établir à 28,2%, laissant planer selon l'observatoire un "risque de blocage des marchés". Ce phénomène en dit long sur la dépendance du niveau des loyers vis à vis de la mobilité, et probablement sur l'effet "pouvoir d'achat" de cette rétention subite de mobilité !

Signe en tous cas que les propriétaires ne relouent plus leurs logements aussi facilement qu'avant, l’effort d’amélioration et d’entretien des logements en relocation s’élève à nouveau...

Sur un plan régional, 31,6% des villes voient même les loyers baisser début 2008 : la baisse est de moins de 1% pour 8,4 % d'entre elles, comme Valence, Versailles, Paris 17ème, Montpellier, ou Brest ; elle est de 1 à 2,5% pour 12,8% d'entre elles, comme Cachan, Saverne, Vaulx en Velin, Marseille, ou Paris 4ème ; elle est de 2,5 à 5% pour 6,7% des villes, comme Colmar, Le Havre, Nancy, Paris 16ème, ou Aix-en-Provence (- 4.4 %) ; enfin elle est de 5% et plus pour 3,7% d'entre elles, comme Evreux, Paris 3ème, 6ème et 7ème, ou Meaux...

Certes, ce n'est pas encore un cas général puisque a contrario 68,4% des villes connaissent encore des augmentations, même si elles sont plus modestes qu'avant : 13,5% d'entre elles sont en hausse de moins de 1% (Annecy, Epinal, Toulouse, Strasbourg, Rennes, etc.) et un autre 17,6% connaissent des hausses de 1 à 2,5% (Vichy, Paris 13ème, Tarbes, Tours, Angers...). Notons quand même qu'il reste un gros tiers de villes faisant de la résistance : 21,9% de villes en hausse de 2,5 à 5%, telles que Belfort (+3,0%), Nantes (+3,1%), Metz (+4,1%), Bobigny (+4,4%), et 15,4% de villes où la hausse dépasse 5% : par exemple Paris 12ème (+5,2%), Caen (+5,9%), Paris 1er (+6,6%), La Rochelle (+6,3%), Suresnes (+6,7%), etc.



(1) L'observatoire CLAMEUR (Connaître les Loyers et Analyser les Marchés sur les Espaces Urbains et Ruraux) rassemble des références de location du marché privé fournies ses membres fondateurs à savoir l’ANAH (Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat), la CNAB (Confédération nationale des administrateurs de biens), le groupe d'administration de biens Foncia, le SNPI (Syndicat national des professionnels de l'immobilier) et l’UNPI (Union nationale de la propriété immobilière), avec la participation de la DGUHC (direction générale de l’urbanisme, de l’habitat et de la construction du ministère du logement), et de l'OLAP (Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne, association publique créée dans la foulée de la loi "Méhaignerie" pour fournir aux locataires et aux bailleurs les références de loyers nécessaires), auxquels sont venus s'ajouter la Foncière Logement, Bouygues Immobilier, la fédération des promoteurs constructeurs (FPC), la fédération française du bâtiment (FFB), Habitat et Développement (SIRES), Nexity, le mouvement Pact Arim, SeLoger, et les groupes TAGERIM et Urbania. Le professeur Michel Mouillart, de l'université Paris X Nanterre en assure la direction scientifique - site de CLAMEUR

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