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Déclarations de revenus 2008 : les nouveautés Le 6/5/2008
UI - Actus - 6/5/2008 - Déclarations de revenus 2008 : les nouveautés
Peu de bouleversements cette année concernant l'immobilier et le logement dans les déclarations relatives aux revenus de 2007, sauf pour les heureux acquéreurs d'une résidence principale il y a moins d'un an jour pour jour à la date de rédaction de ces lignes...

Le crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt

Institué par la loi "TEPA" (en faveur du travail, de l’emploi et du pouvoir d’achat) du 21 août 2007, il concerne les contribuables qui acquièrent ou construisent leur habitation et s'applique aux intérêts des prêts supportés à raison de cette opération.

Le crédit d’impôt bénéficie aux personnes physiques fiscalement domiciliées en France, quelles que soient leurs ressources et qu’il s’agisse ou non d’une première accession à la propriété. Il s’applique aux intérêts des prêts souscrits aussi bien par le contribuable personne physique lorsqu’il acquiert ou lorsqu’il fait construire un logement, que par une société civile non soumise à l’impôt sur les sociétés lorsque c’est cette dernière qui acquiert ou fait construire le logement. Dans ce dernier cas, le logement doit être mis à la disposition gratuite de l’associé personne physique qui entend bénéficier du crédit d’impôt, au titre de son habitation principale.

C’est le cas lors d’un achat via une SCI, mais le crédit d’impôt ne s’applique alors seulement que pour la fraction des intérêts d'emprunt acquittée par la société au titre de l'acquisition du logement qu'elle met gratuitement à leur disposition, à proportion de la quote-part des droits du contribuable dans la société correspondant au logement concerné, ou pour les intérêts des emprunts qu'ils ont personnellement contractés pour faire leur apport à la société ou pour acquérir les actions ou parts représentatives du logement qui leur est attribué.

Il est précisé dans ce cas que la loi prévoit expressément que le crédit d'impôt ne s'applique pas :

- aux intérêts des prêts souscrits pour l'acquisition par la société d'un logement dont le contribuable a été directement ou indirectement propriétaire ;
- aux intérêts des prêts souscrits par le contribuable pour acquérir les parts d'une société dans cette situation...

Ouvrent droit au crédit d’impôt les intérêts payés au titre des cinq premières annuités de remboursement du prêt immobilier. Le montant annuel des dépenses prises en compte pour le calcul du crédit d’impôt est plafonné (y compris pour la première année) à 3.750 € pour un célibataire, et à 7.500 € pour un couple. Ces montants sont doublés lorsqu’au moins un des membres du foyer fiscal est handicapé. Ces montants sont également majorés de 500 € par personne à charge ou de 250 € lorsqu’il s’agit d’un enfant réputé à charge égale de l’un et l’autre de ses parents.
Le crédit d’impôt est égal à 20 % du montant des intérêts pris en compte. Ce taux est porté à 40 % pour les intérêts versés au titre de la première annuité, du fait des aménagements apportés à ce dispositif par l’article 13 de la loi du 24 décembre 2007 de finances pour 2008. Il s’applique aux intérêts versés au titre des prêts immobiliers contractés pour une acquisition qui a donné lieu à la signature d’un acte authentique à compter du 6 mai 2007 ou, en cas de construction ou d’achat en état futur d’achèvement (VEFA), lorsque la déclaration d’ouverture de chantier est intervenue à compter de cette même date.

Une instruction fiscale (1) est venue préciser ces points et d'autres modalités détaillées et des calculettes sont mises à disposition ici et là permettant aux bénéficiaires d'évaluer le montant du crédit d'impôt auquel ils ont droit (2).

Enfin, un décret a fixé la liste des documents que les bénéficiaires doivent présenter, "sur demande de l'administration fiscale" : parmi ceux-ci une "déclaration signée d'affectation du logement à l'habitation principale de l'emprunteur, précisant la date à compter de laquelle cette affectation est effective, ou en cas de construction ou d'acquisition en état futur d'achèvement, l'engagement d'affecter le logement à cet usage dès l'achèvement et au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant celle de la conclusion du prêt"...


Un petit ajout aux crédits d'impôt afférents à l’habitation principale

Il concerne le coût des équipements de récupération et de traitement des eaux pluviales, dont l'achat ouvre droit au crédit d'impôt au titre de l'habitation principale pour les dépenses en faveur du développement durable. Il s'agit des équipements destinés à la collecte, à la filtration et au stockage des eaux de pluie pour des usages à l'extérieur de l'habitation (voir: Récupération des eaux pluviales : des débuts prometteurs en copropriété. Ces équipements doivent être fournis et installés par une même entreprise entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2009 dans un logement neuf ou déjà achevé.

Le crédit d'impôt est égal à 25 % des dépenses retenues dans la limite du plafond pluri-annuel qui s'applique à l'ensemble des dépenses en faveur du développement durable dans l'habitation principale, soit 8.000 € (personne seule) ou 16.000 € couple marié), majoré de 400 € par personne à charge.


Une nouvelle réduction d'impôt

Elle concerne l'investissement locatif dans une résidence hôtelière à vocation sociale réalisé entre le 1er janvier 2007 et le 31 décembre 2008 : il ouvre droit à une réduction d'impôt égale à 25% du prix du logement retenu dans la limite de 50.000 € (personne seule) ou 100.000 € (couple) ; elle est étalée sur une durée maximale de 6 ans.

Deux conditions : être domicilié en France et que le logement soit loué nu pendant au moins 9 ans à l'exploitant de la résidence.

La réduction d'impôt s'applique à l'acquisition d'un logement neuf ou en l'état futur d'achèvement ou de rénovation en application des nouvelles dispositions de la loi "ENL" du 13 juillet 2006.

Les résidences hôtelières à vocation sociale sont des établissements commerciaux d'hébergement agréés. Ils sont constitués de logements autonomes équipés et meublés, proposés à la location à la journée, à la semaine ou au mois à des personnes qui peuvent éventuellement les occuper à titre d'habitation principale. L'exploitant de la résidence s'engage à réserver au moins 30% des logements à des personnes ou familles éprouvant des difficultés particulières.

Le produit de la location est imposé dans la catégorie des revenus fonciers.

A noter que le même contribuable ne peut pas bénéficier à la fois de cette réduction d'impôt et de celle prévue en faveur des investissements dans les résidences de tourisme.



Imposition des revenus fonciers : la stabilisation

La nouvelle imposition des revenus fonciers entre dans sa phase de croisière et se trouve désormais débarrassée des dispositions transitoires, notamment concernant les charges de copropriété pour les propriétaires louant des logements situés dans des immeubles ou ensembles sous le statut de la copropriété.

Celles-ci doivent être prises en compte en deux temps :

- dans la déclaration effectuée au titre des revenus d'une année civile, le propriétaire déduit la totalité des provisions réglées aux syndics pour dépenses courantes ou pour travaux au cours de cette même année, nonobstant le fait que ces provisions peuvent comporter une bonne part de charges récupérables sur le locataire ;

- dans la déclaration effectuée au titre de l'année suivante, le propriétaire, qui a ainsi trop déduit l'année précédente, doit réintégrer (en clair soustraire des charges déductibles) sa quote-part des charges suivantes qu'il doit calculer à partir des éléments du décompte de régularisation du syndic établi pour cette même année :

- les charges non déductibles : elles sont devenues rares mais il peut encore en exister (exemple : dépenses d'amélioration si le propriétaire loue des locaux qui ne sont pas d'habitation, ou de construction) ;

- les charges récupérables sur les locataires (même si elles n'ont pas été réglées par ces derniers ; la déduction des charges locatives impayées sont déductibles sur une ligne spéciale au départ du locataire) ;

- l'éventuel solde positif, c'est à dire un excédent de provisions demandées par le syndic par rapport aux charges réelles : cet excédent a conduit à déduire trop de provisions et il est logique de le réintégrer dans les revenus l'année où il est mis en évidence par l'arrêté et l'approbation des comptes du syndicat ; l'éventuel dépassement doit par contre être ajouté aux provisions...


Cette réintégration doit impérativement être effectuée dans les revenus de l'année qui suit l'exercice considéré, quand bien même la régularisation du syndic serait intervenue avant la date limite de dépôt des déclarations des revenus de l'exercice. Par exemple, les provisions payées en 2007 doivent être déduites des revenus de 2007 (déclaration en 2008), et les charges non déductibles ainsi que le solde de régularisation de 2007 doivent être réintégrés dans les revenus de 2008 (déclaration en 2009), quand bien même le bailleur aurait été en mesure de le faire dès les revenus de 2007 (de nombreux copropriétaires ont déja reçu leur régularisation de 2007 ou l'auront reçue avant la date limite de déclaration fin mai-début juin). Notons que ce décalage d'un an est très favorables aux bailleurs, et qu'ils auraient donc bien tort de faire du zèle...

Rappelons aussi que depuis 2007 (déclarations des revenus de 2006), la quasi-totalité des charges supportées par les bailleurs est déductible : tous les frais d'administration et de gestion, honoraires d'architectes, d'experts, d'avocats, honoraires et commissions de location, bien entendu honoraires de gérance et de syndic, tous frais d'administration et de gestion du syndicat des copropriétaires, assurances souscrites à titre personnel ou dans le cadre de la copropriété, etc. Seuls les petits frais (correspondance, enregistrement, publicité quand elle est supportée par le bailleur, amortissement du matériel et logiciel utilisé le cas échéant) sont couverts par une déduction forfaitaire de 20 euros par local...

Du coup, les bailleurs sont doublement avantagés par la réforme : parce que le revenu net tient mieux compte des charges réelles supportées, et parce que ce revenu est de surcroît taxé par application de taux d'imposition réduits, du fait du nouveau barème qui a accompagné la suppression de l'abattement de 20% sur les salaires.



(1) instruction fiscale n°5 B-14-08, BOI du 10 avril 2008

(2) ANIL - Calcul du crédit d'impôt
pour l'acquisition ou la construction de l'habitation principale


Pour en savoir plus voir notre dossier : Les nouveaux revenus fonciers

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