Le scepticisme du début ne semble plus de mise : la GRL (Garantie des risques locatifs) semble avoir trouvé son marché, chez les administrateurs de biens dans un premier temps, mais aussi chez les propriétaires qui gèrent leurs biens en direct ! Quelques mois après son lancement effectif, elle couvre déjà plus de 100.000 logements et sa pénétration devrait progresser d'autant plus rapidement que la crise économique qui s'annonce va précariser une part croissante des locataires, jusques et y compris dans les classes moyennes ! Offrant pour un coût équivalent de bien meilleures garanties que la garantie loyers impayés (GLI) classique, la GRL s'impose à tous les bailleurs qui ne sont pas sûrs de dénicher des locataires à l'abri des aléas du temps. Probable cause de son succès : les critères d'accès pour les locataires au "Pass-GRL" sont assez larges pour que les bailleurs puissent y avoir recours pour une très large part des candidats non fonctionnaires...

Vers une raréfaction des "bons locataires" et une augmentation des impayés

Tendance économique de fond, entamée depuis plus d'une décennie, la précarisation des classes modestes n'a pas attendu la crise économique qui s'installe pour se manifester : l'Observatoire des inégalités, organisme indépendant de sociologues et économistes qui analyse les données de l'INSEE sur une longue période montre comment on est passé dans la population active d'un taux d'emplois précaires - intérim, contrats à durée déterminée (CDD), stages, etc. - de 5,8% en 1982 à près de 13% en 2007, avec trois grandes périodes de hausse : entre 1982 et 1990, de 1993 à 2001, puis depuis 2004, après une courte période de baisse de 2002 à 2004. A eux seuls, les CDD représentent 1,8 millions de personnes et 8% de l’ensemble des emplois. Les deux-tiers travaillent dans le secteur privé. L’intérim et les contrats aidés forment par ailleurs chacun 2% de l’ensemble des emplois salariés...

Selon l'Observatoire, le ralentissement économique actuel aura deux effets : dans un premier temps, ce sont les intérimaires et les contrats à durée déterminée qui ne seront pas renouvelés, augmentant d'abord le chômage et entraînant paradoxalement une baisse des emplois précaires. Mais si l’incertitude s’installe, on pourrait à nouveau voir la part de l’emploi précaire s’accroître.

Cette précarisation de la population active et le contexte économique général risquent d'avoir deux conséquences majeures pour les bailleurs : un effet de raréfaction des "bons candidats", dotés de situations stables - fonctionnaires, ou salariés d'entreprises non susceptibles de procéder à des réductions d'effectifs -, et une augmentation des risques d'impayés de la part des locataires en place.

La Fondation Abbé Pierre est à son habitude la première à tirer la sonnette d'alarme : "Après la crise financière on nous prédit la crise économique et ses conséquences sociales, nous affirmons haut et fort que les effets sont déjà extrêmement perceptibles pour nombre de ménages", indique un communiqué diffusé le 29 octobre.

La fondation met en avant les derniers chiffres de l'INSEE sur le nombre des impayés de loyer qui selon elle confirment dramatiquement l'évolution dangereuse de la situation avant même l'aggravation liée à la crise : selon ces chiffres, plus de 500.000 ménages présentent des impayés de loyer de plus de 2 mois, soit une augmentation de plus de 96 % sur 4 ans dans le parc privé et de plus de 58 % dans le parc public où les loyers sont encadrés. Or, un tiers des impayés concernent des ménages qui ne répondent pas à la définition des ménages "modestes" : revenu supérieur au SMIC pour un célibataire et supérieur à 2 SMIC pour une famille avec enfants. Ces ménages touchent pourtant une aide au logement qui s'avère insuffisante face à la dernière flambée des prix des loyers et des charges. Ils sont victimes d'un effet de ciseau, avec une pression sur les revenus d'un côté et la hausse du coût du logement de l'autre, ce qui se répercute sur leurs conditions de vie.


La GRL à point nommé

Lointain avatar de la "CLU" (couverture logement universelle) évoquée dans les derniers mois du gouvernement Jospin et retoquée à l'époque par l'opposition d'alors comme porteuse de déresponsabilisation généralisée des locataires, la GRL (Garantie des risques locatifs) résulte d'une convention conclue le 20 décembre 2006 entre l'Etat et l'UESL (Union d'économie sociale du logement), organisme fédérateur des établissements collecteurs du 1% logement, prévue dans la loi du 26 juillet 2005 relative au développement des services à la personne et portant diverses mesures en faveur de la cohésion sociale. Des aménagements législatifs complémentaires ont été apportés dans la loi de finances rectificative pour 2007 consacrant l'engagement de l'Etat dans le dispositif mis en place.

Celui-ci permet de délivrer pour un coût relativement modique - 1,80% des loyers et charges demandés aux locataires lorsque le propriétaire confie sa gestion à un gérant professionnel, celui-ci étant susceptible d'y ajouter un supplément d'honoraires pour la mise en oeuvre du service, et 2,5% pour les propriétaires gérant leurs biens en direct - une garantie pratiquement illimitée contre les loyers impayés et les détériorations immobilières, aux bailleurs qui louent des logements à des locataires répondant à des critères précis : ceux dont le niveau de revenus, ou leur précarité, font qu'ils ne seraient pas couverts par des contrats de garantie loyers impayés (GLI) classiques.

Le niveau de solvabilité requis pour ces locataires est particulièrement souple puisqu'ils peuvent être acceptés avec un taux d'effort loyer/revenu jusqu'à 50% ! Mais a contrario, un locataire peut être pris sous la garantie même avec un taux d'effort inférieur à 30% dès lors qu'il déclare ne pas pouvoir fournir une caution personnelle d'un parent ou d'un employeur, et a fortiori une caution bancaire.

Proposée par des assureurs privés qui signent une convention avec l'UESL, elle peut être souscrite aussi bien en direct par les bailleurs qui gèrent eux-mêmes leurs logements locatifs, que dans le cadre d'un mandat de gestion pour ceux qui donnent leurs biens à gérer par un administrateur de biens.


Un dispositif à la disposition des bailleurs

L'initiative incombe donc au propriétaire souhaitant sécuriser sa location : à lui de contracter préalablement la garantie ou de choisir l'administrateur de biens qui la propose ; moyennant quoi, pour en bénéficier, il lui suffit ensuite, ou il suffit à son gérant professionnel, de choisir un locataire disposant d'un "passeport Pass-GRL", qui atteste qu'il répond aux critères pour être pris sous garantie GRL. Le candidat locataire peut l'obtenir auprès de n'importe quel organisme collecteur du 1%, ou sur Internet sur le site de la GRL (1). Le bailleur peut aussi informer tout candidat locataire qui ne connaîtrait pas le dispositif de la possibilité d'obtenir un Pass-GRL, et même effectuer la demande avec lui, sachant qu'il lui revient dans tous les cas de vérifier que les conditions sont réunies pour son obtention :

- être salarié ; les fonctionnaires en sont exclus ;

- être en CDI et disposer au niveau du ménage de ressources comprises entre 2 et 3 fois le montant du loyer et des charges, la notion de ménage incluant le cas échéant une simple colocation,

- ou être en CDD ou autre contrat de travail et avoir un taux d'effort maximal de 50% ;

- ou ne pas pouvoir fournir de caution personnelle.


On remarquera que cette dernière condition est purement déclarative et invérifiable par le bailleur...

Pour les locataires pouvant bénéficier d'aides au logement (APL - aide personnalisée au logement, ou AL - allocation logement), l'aide vient en déduction du montant des loyers et des charges, et dans ce cas le locataire doit joindre la simulation de la CAF (Caisse d'allocations familiales), et s'engager à ce que celle-ci soit versée directement au propriétaire.


Egalement pour les locataires en place

A noter qu'il est possible pour un propriétaire ou un gérant de souscrire une garantie GRL pour un locataire en place, en respectant les conditions suivantes : le bail doit avoir au moins 6 mois d’existence et le locataire ne doit pas avoir eu d’incident de paiement de loyers (2 termes consécutifs impayés, en tout ou partie) sur cette période quelle qu’en soit la raison.


Une organisation dédiée, indépendante des assureurs

L'UESL a mis en place pour la mise en oeuvre du dispositif une double structure :

- GRL Gestion, chargée de la mise en oeuvre opérationnelle du dispositif : de statut de société commerciale, elle engrange 67% des primes perçues par les assureurs - ils en gardent un tiers pour la commercialisation du "produit" - ; avec ces fonds, elle paye les sinistres aux bailleurs, abondée par l'Etat pour les locataires non éligibles au 1% logement (locataires non salariés d'une entreprise cotisant au 1% et ne louant pas un logement faisant l'objet d'une convention APL (Etat ou ANAH), et assure le recouvrement des impayés indemnisés ;

- L'APA-GL (Association pour l'accès aux garanties locatives) qui assure le "traitement social" des locataires en impayé de bonne foi, justifiant de ne pas faire l'objet d'un traitement judiciaire.


Car le dispositif GRL est tout sauf philanthropique : depuis janvier 2008, GRL Gestion indique avoir ouvert 1.300 dossiers sinistres, dont près de 45% font l’objet d’un traitement judiciaire.


Un démarrage prometteur

Accueillie au départ avec scepticisme, la GRL s'avère être un succès, auquel le dynamisme de l'UESL n'est probablement pas étranger : 100.000 logements étaient déjà couverts en septembre 2008 et une dizaine d'assureurs ou de grands courtiers spécialisés la proposent. Surtout, grâce aux organes de gestion mis en place - GRL Gestion et l'APA-GL, au financement sur les fonds du 1% logement, et à la mobilisation du réseau à couverture nationale des collecteurs du 1%, le système mis en place met d'une certaine manière à la disposition du parc locatif privé les moyens dont dispose le secteur HLM pour le traitement social des impayés. Or celui-ci non seulement prend mieux en compte les difficultés des locataires de bonne foi, mais assure aussi in fine un bien meilleur taux de recouvrement des créances locatives !

Pour les bailleurs, c'est aussi tout bénéfice : pour un coût équivalent à une GLI, ils bénéficient d'une garantie illimitée, alors que tous les contrats de GLI sont plafonnés en durée d'impayé ou en montant d'impayés et de frais de recouvrement ; seule la garantie détériorations immobilières, fonctionnant comme une simple garantie "dommages", est plafonnée à 7.700 euros par sinistre...


(1) site Pass-GRL

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