Y a-t-il une crise du logement, et pour qui ? Y a-t-il une bulle immobilière et faut-il la craindre ? Faut-il ou non une "France de propriétaires", et y a-t-il une chance d'y parvenir à supposer que ce soit souhaitable ? Devient-on propriétaire ou souhaite-t-on le devenir pour de bonnes ou de mauvaises raisons ? Autant de questions à contre-courant des idées reçues ou des partis-pris idéologiques, voire même du "politiquement correct", que pose l’Observatoire Caisse d’Epargne 2008, qui explore cette année le logement des français et leur parcours résidentiel sous trois dimensions – macroéconomique, comportementale et territoriale. la dimension structurelle de l’évolution des prix ; il met les pouvoirs publics devant leurs responsabilités quant à la dimension structurelle de l’évolution des prix, mais aussi quant au caractère "anxiogène" de l'immobilier (1)...

Une crise du logement paradoxale

Depuis des lustres le logement ne cesse d’être étroitement associé à une idée de pénurie et de crise, alors même qu'en qualité comme en quantité, le parc français d’aujourd’hui ne se compare pas à la pénurie généralisée de l’après-guerre, et se situe plutôt dans le peloton de tête des pays européens. Ce paradoxe tient selon l'observatoire à deux raisons : la pénurie localisée ou un défaut d’offre sur les grandes agglomérations, l’Ile-de-France et le sud-est du pays, et le retour en force du "mal-logement" - 4,7 millions de Français s’estiment mal logés -, associé à la précarisation d'une grande partie de la population et à l'érosion du pouvoir d'achat. Celle-ci est certes créée par l'augmentation du coût du logement, mais elle l'est aussi - coïncidence fâcheuse - par celle du coût des produits alimentaires, de l'énergie, voire de consommations sociales nouvelles, quasi-forcées, comme la téléphonie mobile ou celles liées à l'éducation des enfants...

L'envolée des prix de l'immobilier est devenu une cause centrale des difficultés : entre 1965 et 2001, ils ne s'étaient jamais écartés d’un ratio représentant 2,5 années de revenu par ménage. Ces dernières années, le prix d'achat de la résidence principale a atteint plus de quatre années de revenu. Mais la hausse des prix en moyenne de 146% entre 1997 et 2007 a engendré de fortes disparités territoriales : dans 16 départements, note l'observatoire, un ménage disposant du revenu moyen de la zone devra s'endetter sur plus de 25 ans pour accéder à la propriété, contre moins de 15 ans dans 27 départements. Cette hausse des prix s’explique par de nombreux facteurs de tensions de la demande (pénurie localisée, demande des non-résidents, sentiment d’urgence des candidats à l’accession...), mais elle a pu avoir lieu aussi grâce à un contexte financier radicalement nouveau depuis les années 2000, à savoir la chute spectaculaire des taux d’intérêt (de 11,5% en 1990 à 4,5 % en 2005) qui, note l'observatoire, a "conduit à de nouvelles références de solvabilité des ménages via un couple taux d’intérêt/durée des crédits inédit" (les prêts sont aux deux tiers à 20 ans et plus en 2006, contre moins du quart en 2000).


Marché immobilier : discerner la réalité du "trompe-l'oeil"

Alors même que les marchés immobiliers nationaux n'ont à priori pas de liens entre eux, la baisse internationale des taux d'intérêt et de nouvelles pratiques financières ont permis des apports personnels plus faibles, des durées de crédits plus longues, des taux d’endettement plus élevés, la France rentrant du coup dans le rang européen en matière de recours au crédit immobilier. Ce qui fait dire à l'observatoire que plutôt qu’à une bulle spéculative, les prix immobiliers correspondent aujourd’hui à une "valorisation atypique dans un contexte de taux d’intérêt très bas, d’aspiration durable à la propriété et d’alternatives locatives moins accessibles", et conclure que "si une baisse conjoncturelle et limitée des prix est probable, un retour au régime de prix antérieur ne paraît pas aujourd'hui envisageable"...

Par contre un coup d'arrêt est inévitable, tant les marges de manoeuvre financières s’épuisent. Si l’accession nouvelle augmente, notamment celle d’acquéreurs jeunes, les catégories les plus modestes sont de plus en plus évincées de l’achat du logement. Ainsi, les ménages gagnant moins de 26.000 euros par an ne représentent plus que 20% des acquisitions d’une résidence en 2006, contre 40% en 2000. Plus qu’une crise de pénurie, c’est donc une crise de solvabilité ou d’accessibilité qui se dessine, génératrice d'aggravation des "clivages socio-spatiaux" - en clair la "fracture sociale" et les "ghettoïsations", de sacrifices importants consentis pour obtenir le logement souhaité, et d'entraves à la mobilité, pourtant considérée comme un facteur important de la "libération de la croissance" : 17 % des ménages déclarent avoir dû renoncer à déménager, et cette proportion dépasse 30% parmi les moins de 50 ans locataires du parc social, ainsi que pour les plus de 50 ans locataires dans le privé. Renoncement au déménagement également du côté des jeunes habitant chez leurs parents : 37% disent vivre une cohabitation contrainte "faute de choix, face aux difficultés à avoir son propre logement"...


Le logement, valeur refuge ou objet de stress ?

Si nombre d'études montrent qu'être propriétaire correspond à la solution idéale pour 80% des français, et que le logement symbolise un "prolongement de soi, la construction d’un projet de vie", elles montrent aussi qu'il représente fondamentalement un refuge : la dimension de plaisir et d’accomplissement personnel reste très présente dans les motivations à l’accession mais, remarque l'observatoire, elle cède dorénavant le pas au gage de rassurance, voire d’ancrage ("avoir un endroit où l’on a ses repères"), que représente la détention du logement face à des trajectoires de vie plus aléatoires. Ainsi, "assurer une sécurité pour sa retraite" est devenue en 2007 la première motivation (quatrième en 2001) des français à être propriétaire, y compris chez les plus jeunes...

Du coup, d'élément fondamental de sécurisation, l’accession à la propriété est aussi facteur de stress pour ceux qui risquent d’en être évincés. "Face à l’élévation des barrières à l’entrée, voire à une forme d’injonction sociale, la crainte de rester du mauvais côté de la barrière alimente le sentiment d’urgence à l'achat", relève l'observatoire, remarquant qu'en outre, la "propriété du logement, hier instrument de la démocratisation du patrimoine, pourrait devenir un facteur d'inégalités" !

Le besoin de sécurité, combiné avec l'allongement de la durée de la vie, influe aussi sur la transmission patrimoniale : le logement est d’abord perçu comme dernier rempart patrimonial en cas de dépendance, avant d’être utilisé comme une aide aux proches ; avec le souhait d’assurer son bien-être le plus longtemps possible, la question de l’héritage n’est plus prioritaire, ce qui favorise à terme le développement du "viager hypothécaire", envisagé par 55% des français pourvu qu'il soit plus accessible que la formule actuelle... "Pour les futures générations de retraités, aux parcours plus chaotiques, le logement deviendrait ainsi un outil adapté à des besoins nouveaux de consommation du capital en fin de vie", note l'observatoire...


Une variété de parcours résidentiels

Les schémas traditionnels à chaque période de la vie sont bouleversés par les installations tardives, l'augmentation des séparations, la recomposition familiale, la monoparentalité, phénomènes accentuant les pénuries ou l'inadaptation de l'offre à la demande. L'Observatoire Caisse d'Epargne 2008 distingue 7 profils de ménages, qui n'ont évidemment pas le même rapport au logement, ni les mêmes difficultés :

- 21% d'entre eux sont des "déménageurs" : locataires du parc privé, ils aspirent à la propriété, mais ne peuvent y accéder du fait de ruptures familiales ou professionnelles trop nombreuses ;

- 8% sont des "philosophes" : installés majoritairement dans le parc social, avec une première installation relativement précoce ; majoritairement ouvriers, employés ou inactifs, ils sont moins désireux de déménager que la moyenne, et lorsqu'ils sont devenus propriétaires, ils ont souvent dû réintégrer une location...

- 4% sont des "potentiels" : plus jeunes, installés en location relativement tard, plutôt dans le parc privé, 50% vivent en couple et sont en attente de stabilité professionnelle ; ils sont donc en location, et si 60% d'entre eux envisagent de déménager dans les 5 ans, ce n'est pas forcément pour devenir propriétaires...

- 11% sont des "méritants" : aujourd’hui stables, ils ont suivi un parcours immobilier ascendant ; installés très jeunes en logement social, ils sont à 88% propriétaires avant 40 ans, d'une maison individuelle en commune rurale ou dans de petites agglomérations...

- 22% sont des "accomplis" : retraités et ayant un parcours immobilier confortable et stable, ils se sont d’abord installés dans le locatif privé, pour accéder relativement jeunes à la propriété ;

- 10% sont des "précoces" : installés plus tardivement mais propriétaires depuis toujours, la majorité habite en zone rurale et n’a jamais déménagé ; relativement âgés et plutôt issus de catégories socioprofessionnelles modestes, leurs revenus sont stables et leur parcours réserve peu de surprises..

- enfin 24% sont des "matures" : installés jeunes comme locataires, ils ont fait des études supérieures et profitent d’une situation économique confortable ; accédants tardifs mais définitifs à la propriété, ils sont à l’aise avec les déménagements, généralement dus à des mobilités professionnelles.


Le mirage d'une France de propriétaires

Avec un taux de propriétaires de 57%, un parc locatif substantiel (18%) et un secteur locatif privé qui représente environ un quart des résidences principales, la France occupe une position médiane entre le modèle méditerranéen, largement dominé par les propriétaires, et celui des pays du Nord, marqué par l’importance du secteur locatif. L'observatoire voit dans le modèle français l'avantage d’une assurance de flexibilité de l’offre, ainsi que de bonne adaptation aux multiples parcours résidentiels et aux diverses étapes du cycle de vie. Cette pluralité de l’offre permet aussi d'entretenir une certaine concurrence sur le marché du logement.

Le problème est la faible fluidité entre les statuts de locataire et de propriétaire, freinée par des coûts parfois dissuasifs, dénoncés par le rapport Attali, sous forme de droits de mutation pour la propriété ou d'écart de loyer entre le renouvellement de bail et les baux nouveaux. Par ailleurs, la France se caractérise par un parc locatif social important, non ciblé sur les plus défavorisés, comme en Suède ou en Allemagne ; le Royaume-Uni ou l'Espagne ont fait le choix inverse. Toutefois, la densité de ce parc social n'est pas homogène : le Nord/Nord-Est comprend de 40 à 60 logements sociaux pour 1.000 habitants, contre 20 à 60 pour le Sud/Sud-Ouest.

Sous la pression du "mal-logement" et de la gêne budgétaire, la France est de plus tentée de faire le choix britannique :

- d'une part en ne construisant pas suffisamment de logements sociaux malgré les déclarations et les statistiques quelque peu sollicitées ; globalement en effet, si 2006 enregistre un record du nombre total de constructions depuis 20 ans, les mises en chantier spécifiques au secteur social diminuent sur la même période (26% en 1994 contre 10% en 2006), alors même que les demandes n’ont jamais été aussi élevées (1,3 million de ménages). Le déficit du locatif social est il est vrai plus spécifiquement localisé en Ile-de-France, dans les Bouches-du-Rhône, en Provence-Alpes-Côte d’Azur et en Languedoc-Roussillon ;

- d'autre part en tentant de suivre l'exemple du Royaume-Uni qui a inauguré la vente du parc social en 1979 en cédant plus de deux millions de logements à leurs locataires sur 20 ans, faisant passer le taux de propriétaires de 57% en 1980 à 69% en 2005. La France, l’un des pays jusqu’ici les moins engagés dans cette démarche (3.500 ventes par an) vient de se fixer l'objectif de 40.000 mises en vente.


Cela suffira-t-il pour faire grimper aussi le taux de propriétaires en France ? Pas sûr : entre 1954 et 2006, le taux de propriétaires en France est passé de 35% à 57%, soit le triplement du nombre de ménages propriétaires (15 millions aujourd’hui). Ce taux a pourtant tendance, note l'observatoire, à s'immobiliser malgré un dynamisme de l'accession nouvelle depuis les années 2000. Dans l’hypothèse où l’accession reviendrait au niveau des années 1990, ce qu'elle semble faire depuis quelques mois, le taux de propriétaires pourrait même baisser d’environ un point d’ici à 2012...


Imaginer de nouvelles orientations ?

Les besoins démographiques et sociologiques en logements demeurent et nécessitent de préserver la construction, actuellement en chute libre malgré les "mobilisations" successives en sa faveur : ce ne pourra se faire qu'en rendant le logement à nouveau accessible aux catégories qui en ont le plus besoin. L'observatoire voit, "face aux marges de développement limitées du modèle actuel", trois pistes d’évolution possibles :

- l’habitat durable : avec retard, l'observatoire note qu'il dépasse le cercle des initiés et intéresse la majorité des Français ; le passage à l’acte s’accélère et on constate même que 59% des Français sont prêts à payer un surcoût de 5% pour mettre leur logement aux normes écologiques. Mais le surcoût représente aussi un risque pour l’accession à la propriété dans un contexte de solvabilité dégradée : pour l'éviter, il faut que les gains résultant pour la collectivité des économies de coût d'usage soient réalloués à ceux qui ont investi pour les réaliser...

- la mobilisation du foncier disponible pour développer une offre abordable,

- la relance d’une offre locative institutionnelle, qui avait quasiment disparu, pour renforcer le parc locatif privé, notamment dans le secteur des loyers intermédiaires, dont l'étroitesse contribue à laisser dans le logement social de larges populations de locataires qui n'en relèvent normalement plus...


(1) Groupe Caisse d'Epargne : L'Observatoire Caisse d'Epargne 2008

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