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Le crédit, révélateur de l'ampleur de la crise du marché immobilier Le 24/10/2008
UI - Actus - 24/10/2008 - Le crédit, révélateur de l'ampleur de la crise du marché immobilier
Du jamais-vu même lors de la crise de 1990 ! L'Observatoire Crédit-Logement/CSA du financement des marchés résidentiels révèle une chute de 26,3% de la "production" de crédits à l'habitat (crédits accordés) au 3ème trimestre 2008 par rapport au 3ème trimestre 2007. Cause probable et conséquence certaine du quasi-effondrement des ventes enregistré dans le neuf, mais aussi dans l'ancien au fur et à mesure que paraissent les chiffres des segments de ce marché les plus touchés : si le nombre de transactions apparaît désormais globalement en chute de 25% par rapport à 2007, le neuf accuse -40 à -55%, et l'immobilier ancien en Ile-de-France -40 à -50%... Du coup la question ne se pose plus s'il s'agit ou non d'un "krach", mais seulement de savoir quand il faut espérer en sortir ! Quant à celle de savoir si cette crise était ou non prévisible, la relecture des grands économistes inflige une sévère leçon d'humilité...

Des crédits immobiliers moins nombreux, plus chers, plus courts

L'Observatoire du financement des marchés résidentiels, réalisé par Crédit Logement, sous la direction scientifique de Michel Mouillart, professeur à Paris X-Nanterre, révèle une chute de 26,3% de la "production" de crédits à l'habitat (crédits accordés) au 3ème trimestre 2008 par rapport au 3ème trimestre 2007. Sur les 9 premiers mois de l'année, la baisse est de 15,6%, dont 16,4% pour le neuf, 18,7% pour l'ancien, et 15,5% pour les travaux. La "production" globale sera en baisse entre -18 et -22% en 2008 par rapport à 2007 ; la baisse des crédits effectivement versés sera un peu moindre en raison du décalage entre les accords et les versements, entre -16 et -18%, ce qui montre que la tendance baissière n'est pas encore inversée, loin de là : le professeur Mouillart parle même d'accélération de la baisse des crédits depuis la crise financière de mi-septembre...

Cause ou conséquence de la baisse des ventes dans le neuf comme dans l'ancien ? Toujours est-il que cette dernière s'avère plus spectaculaire de jour en jour ! Selon la première note de conjoncture immobilière France entière des Notaires de France publiée le 23 octobre, le nombre de transactions immobilières (neuf et ancien) devrait passer de 870.000 ventes en 2007 à 650.000 en 2008, soit une baisse globale de 25%.

Dans le neuf, les ventes de logements neufs continuent de chuter très fortement. "La baisse des ventes au troisième trimestre devrait être comprise entre -40% et -55% par rapport au trimestre correspondant de 2007", indique à l'AFP Jean-François Gabilla, président de la Fédération des promoteurs constructeurs (FPC). Le nombre de mises en chantier de logements devrait donc se situer cette année aux alentours de 360.000 (contre 435.000 en 2007) alors que l'objectif gouvernemental continue à être affiché à 500.000 par an, niveau jugé nécessaire par les experts pour répondre aux besoins.

L'ancien devrait aussi connaître en 2008 une diminution de 140.000 transactions par rapport au total de 700.000 en 2007, estime le professeur Mouillart. Il est vrai que les statistiques dans ce domaine restent curieusement imprécises, le "pic" des ventes en 2006-2007 étant selon les sources estimé de 620.000 (FNAIM) à 750.000 (notaires)... En tous cas les chiffres précis disponibles révèlent un quasi effondrement des transactions, comme en Ile-de-France : la Chambre FNAIM de Paris-Ile-de-France révélait le 3 octobre une chute des promesses signées chez ses adhérents (un peu plus d'un tiers des agents immobiliers franciliens) de -40% au 1er semestre 2008 par rapport au même semestre 2007 ; on découvre aussi que l'effondrement était déjà amorcé au 2ème semestre 2007, avec une chute de... -70% par rapport au 2ème semestre 2006, il est vrai spectaculairement actif ! Il doit également être indiqué qu'à Paris seul cette baisse n'était que de -27%, mais qu'au 1er semestre elle rejoint la moyenne puisqu'elle s'établit à -50%... Encore ces promesses de vente ne sont-elles pas toutes allées à terme, puisque la FNAIM Paris-Ile-de-France enregistrait un taux de promesses ayant fait l'objet d'un refus de prêt bancaire de 7% (mais 3% seulement à Paris) !

Les taux d'intérêt ont poursuivi leur hausse au 3ème trimestre, pour se situer en moyenne juste au dessous de la barre des 5% (4,97%), cette barre étant franchie en fin de trimestre (5,04%). Un facteur rassurant : la part des crédits à taux variable est redescendue à un très bas niveau (1,3 % au 3ème trimestre), alors qu'elle avait représenté jusqu'à un crédit sur cinq en 2004...

La durée moyenne des crédits continue aussi le mouvement amorcé fin 2007, et diminue de 2 mois par trimestre : pour les seuls prêts à l'accession, 59.6% des prêts étaient au 3ème trimestre 2008 d'une durée à l'origine comprise entre 20 et 30 ans contre 60.0% en 2007. La part des prêts de plus de 30 ans déjà très modeste recule doucement (2.6% au 3ème trimestre 2008 contre 3.7 % en 2007).


Vers une sortie de crise ?

Hausse des taux et baisse de la durée des prêts pèsent sur le pouvoir d'achat des ménages, fait remarquer le professeur Mouillart dans un entretien au Moniteur : en un an, leur capacité d'emprunt s'est réduite de 6 à 7%. "C'est encore compensé par la baisse des prix. Le coût des opérations dans l'ancien a baissé de plus de 4% au troisième trimestre et de 2,3% en moyenne depuis le début de l'année. Comme le revenu des ménages augmente encore un peu, le coût relatif des logements – calculé en années de revenus - baisse de manière assez rapide", indique-t-il notamment. de fait, il est selon l'Observatoire de 3,67 années de revenus au 3ème trimestre 2008 (et même 3,55 en septembre) contre 3,88 en 2007 à la même époque. Le repli constaté ramène donc le coût relatif à un de ses niveaux les plus bas observés depuis l'été 2005.

Sans surprise, le coût moyen d'une opération financée est nettement plus élevé en Ile-de-France (264.800 euros) que dans les autres grandes villes (164.300) et encore plus que dans les moyennes (148.000) et les petites (159.400) ; il est vrai que les revenus moyens des acheteurs sont aussi nettement supérieurs (71.000 euros en Ile-de-France contre 52 à 55.000 dans le reste de la France), de même que leur apport personnel (29% de l'opération en Ile-de-France contre 20 à 23 ailleurs).

Du coup, en raison de la baisse du coût relatif des opérations d'accession, l'indicateur de solvabilité de la demande établi par l'Observatoire s'est maintenu au 3ème trimestre 2008, à un niveau comparable à celui qui était le sien au milieu des années 2000. La mise en place du crédit d'impôt au titre des intérêts d'emprunt en faveur de l'accession a en effet donné aux marchés les moyens de ne pas reculer plus : l'impact du crédit d'impôt est maintenant équivalent, pour l'ensemble du marché, à une baisse des taux d'intérêt de l'ordre de 85 points de base.

Paradoxe de la situation, la proportion des ménages modestes (moins de 2 et 3 SMIC) a augmenté entre 2007 et 2008. "Mais cela tient aux difficultés rencontrées par les autres ménages pour revendre et au rajeunissement de la clientèle. En outre, le crédit d'impôt a plus profité aux ménages modestes", indique le professeur Mouillart.

La part des moins de 35 ans a augmenté dans le neuf au détriment de toutes les autres tranches d'âge, mais elle a diminué dans l'ancien au profit des 35-45 ans ; par ailleurs, la part des cadres et professions libérales a dans tous les cas régressé au profit des catégories d'ouvriers et employés.

Dans son entretien au Moniteur, le professeur Mouillart ne croit pas dans la suffisance des mesures gouvernementales actuelles pour conforter les primo-accédants : "il faut à tout prix les sécuriser et je ne crois pas que la réforme du PAS (prêt à l'accession sociale) le permettra" indique-t-il notamment, ajoutant que par ailleurs, "on assiste depuis le début de l'année à une formidable remontée de l'épargne logement, redevenue attractive avec la hausse des taux. On est à contre-courant de l'histoire : d'avoir cassé l'épargne logement nous prive d'un formidable amortisseur de crise"...

Quant à l'avenir, l'animateur de l'Observatoire Crédit Logement/CSA le voit incertain : "la seule chose que l'on peut dire aujourd'hui, c'est que les dispositions prises au niveau financier et européen permettent d'écarter le risque systémique et d'arrêter la dégradation des relations interbancaires. De là à ce que l'ensemble reparte, c'est une autre histoire", avance-t-il prudemment...


La leçon des grands économistes

Economiste iconoclaste, John Kenneth Galbraith a consacré vers la fin de sa vie en 1990 un ouvrage aux bulles spéculatives, analysant notamment le dernier krach en date à cette époque à savoir celui - boursier - de 1987. Chaque fois se déroule le même scenario, que l'on retrouve de crise en crise depuis la "tulipomanie" de 1636-1637, la première bulle spéculative de l'histoire, fondée sur le commerce de la tulipe. "Individus et institutions sont piégés par la merveilleuse satisfaction qu'on trouve à voir grandir sa fortune" avance-t-il. "Elle leur donne en même temps l'illusion de la puissance intellectuelle, elle-même protégée par le préjugé collectif notoire qui veut que l'intelligence - la sienne et celle des autres - soit proportionnelle à l'argent qu'on possède. La conviction ainsi ancrée produit l'action : on surenchérit, on fait monter les prix - dans le foncier, ou à la Bourse, ou encore comme tout récemment dans l'art. La dynamique de la hausse conforte l'intéressé dans son choix, elle lui prouve sa propre sagesse et celle du groupe".

Dynamique infernale qui conduit inévitablement au "krach", nécessairement brutal. "Celui-ci - ce devrait être à présent assez clair - n'arrive jamais en douceur. Il s'accompagne toujours d'un effort désespéré et généralement vain pour se dégager" constate l'économiste ! La crise actuelle de l'immobilier valide une fois de plus un raisonnement que la communauté de l'immobilier, tablant jusqu'à l'extrême limite sur un "atterrissage en douceur", avait cru pouvoir ignorer...

S'interrogeant sur les raisons pour lesquelles, globalement, le phénomène des bulles spéculatives est si mal compris, Galbraith constate que "théologiquement, les marchés sont sacro-saints". Dès lors, on peut faire quelques reproches aux ex-spéculateurs les plus en vue ou les plus malhonnêtes, mais non aux autres participants, si récemment enchantés et désormais désenchantés. Les questions les moins importantes sont les plus vivement discutées. Qu'est-ce qui a déclenché le krach ? Des facteurs particuliers ont-ils joué pour qu'il ait été si terrible, si violent ? Qui faut-il punir ?", etc.

Si le postulat est la perfection du marché, les accidents ne peuvent être dus qu'à des facteurs externes, eux-même accidentels : "il peut refléter des besoins artificiels ou frivoles ; il peut être déformé par le monopole, la concurrence imparfaite ou des erreurs d'information, mais, en dehors de cela, il est intrinsèquement parfait". En l'absence de ces facteurs, analyse Galbraith, "on présume que les cours seraient restés hauts et auraient continué à monter, ou alors qu'ils auraient connu un lent déclin indolore".
Or selon lui, "de toute évidence, l'épisode spéculatif où la hausse provoque la hausse est interne au marché lui-même. Et le krach, son point culminant, l'est aussi". Et de conclure que "rien dans la vie économique n'est si délibérément mal compris que le grand épisode spéculatif". Tous est dit, ou presque, l'économiste s'avouant impuissant à proposer un remède autre qu'un scepticisme renforcé : "au-delà d'efforts pour que soient mieux compris la tendance à la spéculation et le processus spéculatif lui-même, il n'y a probablement pas grand-chose à faire. Une réglementation déclarant hors la loi la crédulité financière et l'euphorie collective n'est pas une possibilité pratique. Pour l'appliquer de façon exhaustive à ces comportements humains, il faudrait un corpus de lois impressionnant, probablement oppressif et à coup sûr inefficace"...

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