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Réfection des parties communes : adapter la prescription à l’usage Le 19/11/2008
UI - Actus - 19/11/2008 - Réfection des parties communes : adapter la prescription à l’usage
Les parties communes sont la vitrine d’une copropriété. La remise en peinture des halls et des cages d’escalier représente toujours un compromis entre l’investissement, l’aspect, la facilité d’entretien et la tenue dans le temps.

(Dossier réalisé par Gérard Guerit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux)

Des supports à l’état variable

Un support ancien peut être très hétérogène, avec des couches successives de finitions plus ou moins dégradées. En cas de doute sur la tenue d’anciennes couches de peinture ou d’enduit, un décapage global limite les risques dans le temps. Dans la pratique, cette méthode est rarement envisageable économiquement, et les choix s’orientent souvent vers des compromis : entoilage, toile de verre et utilisation de peintures en phase aqueuse. En effet, ces peintures créent moins de tensions que les peintures solvantées, elles sont de ce fait moins agressives vis-à-vis de supports anciens dont la tenue n’est pas connue. Dans tous les cas, les anciens supports peints, même en bon état, ne doivent pas être directement recouverts. Ils doivent auparavant être lessivés ou dégraissés, afin de permettre un accrochage correct des enduits ou des impressions / fixateurs selon le cas. Les boiseries doivent aussi faire l’objet de soins particuliers : bois anciens, peints, vernis, lasurés, voire neufs. Tous les fabricants de peintures proposent des impressions destinées à cet usage. En présence de bois neufs, il faut être prudent avec certaines essences qui contiennent des produits oxydants. C’est le cas de nombreux bois exotiques, mais aussi le frêne et l’orme qui peuvent réagir avec certains enduits, peintures ou impressions à liants gras.


Gérer les peintures au plomb

Les anciennes peintures contenant du plomb posent d’abord un problème de responsabilité. Dans un immeuble normalement entretenu, tout contact avec ces peintures est improbable, car elles sont interdites depuis plusieurs décennies. Le risque éventuel de contact et d’ingestion est possible dans deux cas précis : des peintures écaillées qui pourraient laisser apparaître d’anciennes couches contenant du plomb, et des travaux de percement, de reprise d’enduits, de scellements, d’ouvertures… qui concernent surtout le personnel d’entreprises intervenantes. La loi n’impose aucun retrait, mais un constat de risques d’exposition au plomb (CREP) réalisé avant tous travaux risquant de provoquer une altération des revêtements. La création d’ouvertures, le changement d’huisseries, les percements, les saignées dans les murs…. sont concernés par cette définition. Au plan technique, recouvrir une peinture au plomb adhérente au support ne pose pas de problèmes. Il est seulement conseillé de ne pas utiliser de peintures mates, plus poreuses que des peintures satinées ou brillantes, et d’éviter les peintures glycérophtaliques, qui par tension en phase de séchage, peuvent décoller les anciennes peintures dont la tenue sur le support n’est pas facilement quantifiable.


Des peintures de tous types

Le plus souvent, les entreprises proposent l’application de peintures en phase aqueuse, mates et / ou satinées. Les peintures satinées offrent une meilleure résistance au nettoyage. Elles mettent par contre en exergue les défauts du support, elles imposent de ce fait une préparation plus soignée et donc plus coûteuse. Néanmoins, il existe depuis peu des peintures mates et relativement lessivables, elles permettent d’atteindre un compromis acceptable. Les laques solvantées, appelées à disparaître pour des raisons de réglementation, sont encore utilisées pour les usages les plus sévères, comme les portes d’entrée, les portes palières et les plinthes. Lorsque la copropriété souhaite aller plus loin dans l’aspect décoratif, les solutions ne manquent pas. Par exemple, les patines permettent de réaliser de nombreux motifs : marbré, nuagé, granité… Seul le traitement de la finition change selon l’aspect désiré. Dérivées des patines, les peintures à effets sont obtenues par application d’une sous-couche et d’une finition de tonalités très différentes. La finition, grâce à un pouvoir couvrant limité, permet d’obtenir des transparences et des possibilités de motifs pratiquement infinies.


Paillettes : la décoration économique

Ce revêtement reste très utilisé pour les cages d’escalier. Il s’agit d’une technique économique, facile à mettre en oeuvre et supportant une préparation sommaire des supports. Les paillettes peuvent être déposées de plusieurs façons, la plus courante consistant à appliquer au rouleau ou par projection une couche de fond adhésive, sur laquelle on vient projeter les paillettes qui adhérent sur les parties encollées. Il est également possible de mélanger les paillettes avec de la peinture que l’on projette en une seule passe, mais avec l’obligation de protéger les partis non peintes . Selon un principe proche, plusieurs fabricants commercialisent des revêtements plus ou moins épais et durs, dont le premier intérêt est d’être durablement résistant aux chocs. En fonction de leur constitution, ces revêtements s’appliquent au pistolet, au rouleau ou à la taloche. Du fait de leur épaisseur, ces systèmes s’accommodent en général de supports présentant de petites irrégularités.


La chaleur des revêtements minéraux

Constitués de produits à base minérale, ces systèmes se mettent en oeuvre en deux temps. On commence par déposer manuellement sur le support un enduit minéral, on applique après séchage une cire du coloris désiré, à la brosse ou au pinceau. On peut également obtenir des aspects intéressants et différents en utilisant en finition des lasures minérales. Cette technique permet d’une part de masquer les imperfections du support, et d’autre part d’obtenir un rendu chaleureux. Lorsqu’à terme, ce type de revêtement doit être remplacé, une décolleuse à papier peint suffit généralement à en venir à bout. Le badigeon à base de chaux est très utilisé pour l’élaboration de faux marbres ou de patines plus ou moins sophistiquées.
L’application est réalisée le plus souvent à la brosse, elle nécessite de la part des entreprises applicatrices une bonne connaissance des techniques traditionnelles. En effet, la chaux reste un produit semi-fini, dans laquelle le peintre doit rajouter des pigments, des charges, et éventuellement de la cire en fonction de ce qu’il désire obtenir.


L’élégance de la pierre

Les cages d’escalier des immeubles haussmanniens sont souvent traités en stuc ou en pierre de taille. Il est possible de retrouver cet aspect. Après avoir tracé au crayon l’emplacement des faux joints de pierre, l’application d’une première couche de peinture acrylique laissera apparaître ce tracé. La finition est ensuite réalisée par l’application d’une peinture plus épaisse, en respectant les joints à l’aide d’une lame à enduire. Il est important de réaliser les pierres séparément et de laisser du temps avant d’appliquer une pierre contre l’autre, ce qui permet de créer naturellement les joints sur les zones de raccords. Cette technique est évidemment beaucoup plus coûteuse qu’une peinture unie, mais elle permet de modifier en profondeur « le standing » d’une cage d’escalier.


L’alternative de la toile de verre

Depuis des années, la toile de verre connaît un succès considérable. Les raisons sont simples : elle est résistante, de nombreux motifs sont disponibles. Elle apporte de plus un effet décoratif certain pour un coût qui n’est pas plus élevé qu’un enduisage + peinture, pour peu que le support soit relativement dégradé. En effet, ce produit s’accommode de supports sommairement préparés. Pour autant, la toile de verre ne doit pas être un « cache-misère ». Les fabricants insistent sur le fait que le support doit être préparé conformément au DTU, qu’il doit être plan, sain, sec et non fissuré. De plus, toutes les toiles de verre ne se valent pas. Attention aux produits d’appel à la stabilité des dessins aléatoires, et dont les fibres se relèvent après l’application de la première couche de peinture. Attention également à ces mêmes produits basiques qui « pompent » la peinture, et obligent à multiplier les couches de finition pour espérer obtenir un résultat acceptable.


(Dossier réalisé par Gérard Guerit et Universimmo.com pour Copropriété et Travaux)


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*** SUPPLEMENTS ***

Bailleurs : des travaux déductibles

Non récupérables sur les locataires mais assimilables fiscalement à des réparations, les travaux de réfection des parties communes sont pour les bailleurs déductibles des revenus fonciers au titre des « dépenses de réparation et d'entretien ».


Fiscalité
Les travaux de réfection en peinture et revêtements des parties communes relèvent typiquement du taux réduit de TVA (5,5%), dès lors qu’ils concernent un immeuble d’habitation achevé depuis plus de deux ans. Par contre, depuis qu’a été instauré le bénéfice du taux réduit aux travaux d’entretien des logements, ils ne donnent droit à aucun crédit d’impôt sur les revenus au titre de la résidence principale.

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A lire également notre fiche technique : Les peintures et revêtements intérieurs

Pour en savoir plus : voir notre dossier Petits et gros travaux dans les immeubles gérés : methodologie et documents associés.

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