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Immobilier en Ile-de-France : le marché a-t-il touché le fond en 2008 ? Le 28/5/2009
UI - Actus - 28/5/2009 - Immobilier en Ile-de-France : le marché a-t-il touché le fond en 2008 ?
La région la plus tendue sur le plan du marché immobilier résidentiel s'avère être aussi celle qui aurait subi le coup de frein le plus brutal à la fin de l'année dernière : les chiffres des notaires sur les transactions signées au cours du 1er trimestre 2009 - ventes conclues au 4ème trimestre 2008 - confirment l'ampleur de l'effondrement du volume des transactions, ainsi que l'amorce d'un mouvement de baisse des prix, même si certains marchés locaux résistent plus que d'autres, voire même continuent à augmenter ! Prudents, les notaires perçoivent un redémarrage du marché mais tablent globalement sur une baisse des prix de l'ancien en 2009 de 8% à Paris, 10% en petite couronne et 12% en grande couronne. Les agents immobiliers semblent confirmer cette tendance à la reprise, de même que les promoteurs, qui après l'abandon de nombreux projets seraient à nouveau à la recherche de terrains pour construire... Mais la fragilité des facteurs qui la justifient fait qu'elle reste réversible...

Un quasi-gel du marché



Les chiffres publiés le 28 mai par les notaires de paris et Ile-de-France parlent d'eux-mêmes (1) : -39% de signatures de ventes d'appartements en moins à Paris intra muros par rapport au 1er trimestre 2008 dans l'ancien. Ce sont bien entendu les ventes conclues en promesse ou compromis de vente au 4ème trimestre 2008, l'automne noir des agents immobiliers franciliens ! Le chiffre du neuf est encore plus spectaculaire : -67% ! Il est vrai que la promotion immobilière dans Paris devient plutôt confidentielle...

Pire encore dans l'ancien en petite et grande couronne avec dans les deux cas une dégringolade de 42% pour les ventes dans l'ancien et un peu moins mal dans le neuf, avec "seulement" -47 et -44% respectivement...

Les ventes de maisons anciennes ne se portent pas mieux avec respectivement -38 et -46% en petite et grande couronne ; quant aux ventes de maisons neuves, si elles se sont quelque peu maintenues en petite couronne (-34%), elles chutent nettement plus lourdement en grande couronne (-60% !). De mémoire de base de données, les notaires franciliens n'avaient encore jamais vu cela !

Etait-ce un point bas ? Les notaires veulent le croire : "les résultats provisoires de l'activité des offices du mois d'avril 2009, sans constituer un véritable renversement de tendance, témoignent néanmoins d'un certain dégel du marché et se traduisent par un léger redressement du nombre de ventes", peut-on lire dans la synthèse présentée à la presse (1). Ce serait le fait de primo-accédants, qui obtiendraient un peu plus facilement des financements, et à meilleur prix qu'il y a quelques mois, aidés de surcroît par le doublement du prêt à taux zéro (PTZ), ainsi que des investisseurs qui sembleraient être plus nombreux à marquer leur intérêt et à revenir sur le marché. Deux clientèles, relèvent les notaires, qui n'ont pas besoin de recourir à un prêt-relais...

Même regain d'intérêt pour le neuf, cette fois des investisseurs en "Scellier". Mais tout cela ne fait pas une reprise : "les transactions correspondant au noyau dur du marché immobilier, celles qui répondent aux besoins des classes moyennes franciliennes, et notamment des familles, restent encore à un niveau très faible", peut-on notamment lire dans la synthèse du notariat parisien.


Résistance des prix



Conséquence inévitable de la baisse d'activité, tous les indicateurs de prix sont à la baisse : à Paris, où la baisse s'est déclenchée avec retard, les prix des appartements baissent d'un trimestre sur l'autre de 2,1%, alors que sur un an la baisse n'est que de 1% ; par contre en petite couronne, la baisse semble installée sur un rythme de 3,5%, taux de baisse constaté de manière identique sur le trimestre et sur l'année. Enfin en grande couronne, la baisse était engagée depuis plus longtemps : elle est de 6,8% sur un an et elle semble s'atténuer légèrement puisqu'elle n'est "que" de 4,5% au 1er trimestre par rapport au trimestre précédent.

La baisse est encore plus prononcée pour les maisons : -6,3% sur un trimestre et -7,9% sur un an en petite couronne, et même phénomène d'atténuation en grande couronne avec -5,1% sur un trimestre et -9% sur un an (à noter que Paris n'en a pratiquement pas) !

Extrapolant ces chiffres, les notaires franciliens estiment à respectivement 8, 10 et 12% la baisse moyenne des prix attendue pour l'ensemble de l'année 2009 par rapport à l'année 2008, tout en faisant remarquer que les évolutions deviennent de plus en plus sélectives : les écarts de variation se creusent entre les biens "zéro défaut" et ceux qui présentent une ou plusieurs caractéristiques défavorables (mauvais état du bien, qualité médiocre de l'immeuble et de l'environnement, éloignement des transports, des commerces, des écoles, etc., ainsi qu'entre les localités !

Ainsi, sur 20 arrondissements parisiens, 8 continuent à voir les prix de leurs appartements augmenter en taux annuel (avec un record pour les 3ème et 7ème avec +4,2% et le 2ème avec +5,7%), et la situation est encore plus contrastée au niveau des quartiers. Dans le même temps, les 19ème et 20ème chutent quant à eux de 4,5 et 5%.

De même en petite couronne, où parmi les 15 communes enregistrant le plus de ventes au cours du trimestre, trois affichent encore des taux d'évolution positifs (avec un record pour Epinay sur Seine avec +4,8% et Montreuil avec +5%), et en grande couronne où le même recensement donne encore trois communes en forte progression : Saint Germain en Laye avec +6,2%, Melun avec +6,4%, et surtout Cergy avec +12,1% ! Dans le même temps Champigny sur Marne chute de 14,4%...

A noter que concernant les maisons, tant en petite qu'en grande couronne, aucune des 15 communes enregistrant dans chaque cas le plus de ventes au cours du trimestre n'est plus dans le vert, et que les variations annuelles vont jusqu'à -26% comme à Clamart...


Une meilleure résistance que dans le reste de la France



Si la tendance à la baisse des prix semble installée en Ile-de-France, le repli apparaît encore plus prononcé en province : les indices INSEE établis en partenariat avec les notaires de France sont en chute sur un an de 7,5%, dont -7,1% pour les appartements et -7,7% pour les maisons. En Ile-de-France, seule la grande couronne est en phase avec ces taux !


Reprise du marché en vue ?



Au delà du ressenti des notaires, des signes de reprise se multiplient depuis le mois d'avril, comme le prouvent des chiffres comme ceux du site MeilleursAgents.com, dont le baromètre mensuel marque une hausse moyenne des prix de 1% à Paris intra muros, ou ceux de la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - organisme professionnel regroupant une petite moitié des agents immobiliers français) dont l'indice mensuel d'avril se redresse après une longue séquence de baisse avec un +3% par rapport à celui de mars !

En fait les facteurs de reprise existent, mais ils restent cependant à consolider : tels le retour de financements moins parcimonieux, facilités par la baisse des taux qui réduit les mensualités déjà allégées par la baisse des prix déjà engagée, et par là même le taux d'effort des candidats acquéreurs. De nombreux biens deviennent ainsi accessibles à des acquéreurs qui en auraient été évincés un an auparavant, et ceci pourrait ralentir la baisse.

Mais cet effet pourrait être trop précoce et fragiliser la reprise timide qui s'amorce, à un moment il est vrai traditionnellement actif pour le marché immobilier. Une petite remontée des taux d'intérêt, qui semblent avoir atteint un point bas, ou un approfondissement de la crise économique globale, qui accentuerait les craintes de perte d'emploi ou qui rendrait encore plus aléatoire les parties variables des rémunérations des nombreux salariés payés à la performance commerciale pourraient réinstaller cet automne la déprime apparue il y a 9 mois.

Si les professionnels tentent de se rassurer en avançant, non sans raison que les nombreux besoins de changer de logement, liés aux naissances et autres évènements familiaux, aux mutations professionnelles, aux séparations, etc. ne peuvent être indéfiniment différés, les transactions de pur confort qui ont fait les beaux jours des belles années de l'immobilier ne sont pas près de revenir, et c'est probablement ce qui explique une partie au moins du "gel" du marché depuis plusieurs mois...


Vaincre la résistance des vendeurs



Reste également une inconnue : la capacité de résistance des vendeurs des biens qui n'entrent pas dans le calcul des indices des prix des appartements et des maisons parce que ceux-ci ne sont établis qu'à partir des transactions qui aboutissent : or toute une catégorie de biens reste actuellement sans preneur : grands appartements, maisons de plus 500.000 euros, biens de qualité moindre, etc. Les vendeurs de ces biens, dont une grande partie se retrouverait sur le marché côté acquéreurs, auront-ils le cran et les moyens d'attendre une reprise molle, alimentée des seuls investisseurs (qui risquent de se porter plus spécifiquement sur le neuf) et de primo accédants lourdement aidés ? Paradoxalement, leur perte de patience seule est de nature à produire un choc salutaire, en provoquant une baisse franche des prix qui les remettrait en adéquation avec le pouvoir d'achat de secteurs entiers de candidats acquéreurs aujourd'hui bloqués dans leurs projets...



(1) Notaires - Paris-Ile-de-France : Conjoncture immobilière, 28 mai 2009

et Volumes de ventes de biens immobiliers en Ile-de-France au 1er trimestre 2009

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