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Marché immobilier : le déblocage est-il pour 2010 ?... Le 1/3/2010
UI - Actus - 1/3/2010 - Marché immobilier : le déblocage est-il pour 2010 ?...
Avec la parution des derniers chiffres pour l'année 2009 - construction et ventes de neuf, et indice INSEE-notaires pour l'ancien - se dessinent pour les professionnels (promoteurs, agents immobiliers, notaires) un bilan moins catastrophique que redouté, mais aussi des perspectives pour 2010 nettement moins encourageantes, pour trois raisons : la fin progressive des aides du plan de relance qui ont assez largement soutenu l'activité en 2009, une perspective de hausse des taux d'intérêt, et la persistance probable de la crise économique et du chômage, sans compter les risques de nouvelles répliques de la crise financière...

Le neuf prêt à replonger



Les promoteurs n'ont pas fait une si mauvaise année : en 2009, le nombre de ventes enregistré par le ministère de l'écologie s’élève à près de 106.300 soit 33,9 % de plus qu’en 2008 (79.400), mais cela reste loin des 127.400 de 2007 ! Sur ce total, les appartements ont représenté 93.100 unités contre 110.800 en 2007, ce qui représente un redressement spectaculaire après le plongeon de 2008 ; mais 22 à 23.000 d'entre eux ont été vendus aux organismes HLM, dont 10.000 à la seule SNI (groupe Caisse des Dépôts) dans le cadre du plan de relance (sur un objectif de 30.000). Cela ne se reproduira pas en 2010 ! Et par ailleurs, une autre mesure de soutien qui a beaucoup joué va s'atténuer : le doublement du prêt à taux zéro va être réduit de moitié à compter du 1er juillet...

Les promoteurs ont anticipé en réduisant les mises en vente : 76.739 en 2009 contre 93.105 en 2008 et 102.600 en 2007. D'où un déstockage massif, l'encours en vente passant de 110.923 fin 2008 à 68.900 unités fin 2009 !

Et l'on sait leur faible optimisme pour 2010 (1)...


L'ancien entre deux eaux



L'ancien n'a pas été en reste dans le courant de 2009 : le nombre de transactions de logements anciens s'est légèrement redressé : il est estimé dans les statistiques INSEE-notaires à 575.000 sur les douze mois de décembre 2008 à novembre 2009 ; ce chiffre est toujours sujet à caution et n'est pas partagé par tous les observateurs, mais en tendance il est en augmentation de 3% par rapport aux transactions relevées de la même manière de septembre 2008 à août 2009. Il s'agit bien entendu des ventes signées dans la période en acte authentique, et donc conclues dans une période floue de 3 à 5 mois antérieure...

Les prix de ces ventes ont continué à se redresser au quatrième trimestre de 1,8% par rapport au troisième, selon les données provisoires corrigées des variations saisonnières (CVS) : +2,1 % pour les maisons et +1,5 % pour les appartements. Cette hausse fait suite à une très légère augmentation au troisième trimestre par rapport au second, +0,3 %.

Sur un an, les prix n'auraient finalement baissé "que" de 4,4%, dont -4,2% pour les prix des appartements et -4,6% pour ceux des maisons.

Plus précis, les notaires franciliens, qui ont vu aussi les transactions se redresser en fin d'année, ont vu les prix des appartements augmenter de 1,1% au 4ème trimestre par rapport au 3ème à Paris, de 1,5% en Petite Couronne, et de 0,5% en Grande Couronne. Certains départements ont fait mieux : notamment la Seine-Saint-Denis (+3,6%) et les Hauts-de-Seine (+2,8%) ; par contre les maisons ont continué à s'enfoncer : -2,1% en Petite Couronne, et -0,4% en Grande Couronne. Mais les prix des maisons ont néanmoins augmenté nettement dans le Val d’Oise (+4,1%) !

Le problème est que ces chiffres sont maintenant dépassés. Pour ceux qui produisent des chiffres sur la base des avant-contrats conclus au 4ème trimestre, et donc des ventes qui ne seront enregistrées par les notaires qu'aux 1er et 2ème trimestres 2010 (les seules sources pour le moment sont les agents immobiliers), la tendance semblait se ralentir, voire s'inverser : la FNAIM ne donnait sur un trimestre qu'un petit +0,3% pour les appartements et +0,5% pour les maisons...

Quant au site Meilleursagents.com, qui publie aussi des chiffres collectés auprès des agents immobiliers franciliens et qui les traite également sous contrôle scientifique, il voit tomber un coup de froid sur les prix de Paris intra muros (-0,35% en janvier par rapport à décembre, et même -1,5% pour les petites surfaces) et de fortes disparités ailleurs : +1,3% dans les Yvelines et -0,9% dans le Val-de-Marne...


Des acquéreurs pas encore prêts à passer à l'acte



Depuis 4 ans, le baromètre réalisé en partenariat entre le réseau d'agences immobilières Orpi et le Credoc étudie la perception que les français ont du marché immobilier et leurs intentions de projets. L'édition 2010 (2) montre des signes d'embellie pour ceux qui, comme les professionnels de la transaction, voudraient voir le marché repartir : hausse de 25 à 36% de l'opinion selon laquelle les conditions d'accession à la propriété sont favorables, hausse de 29 à 42% du sentiment que les taux d'intérêt sont peu élevés ou raisonnables, hausse de 19 à 24% des intentions de réalisation d'un projet immobilier dans les deux ans. Mais les intentions d'emprunter à plus de 25 ans reculent (de 34 à 24%), de même que les budgets de plus de 150.000 euros (de 58 à 52%), et les recours à la famille (de 19 à 13%) ; ce dernier paramètre, croisé avec les autres, semble plus montrer que les familles sont exsangues plutôt que le fait que les emprunteurs ont moins besoin d'elles...

Au demeurant, le baromètre montre aussi une forte croissance, chez ceux qui sont en situation de mobilité, de la part de ceux qui vont louer par rapport à ceux qui veulent acheter !


Peu de bonnes nouvelles en perspective...



Le gouvernement attend la reprise pour le 2ème semestre, mais ce sera probablement sans effet sur l'emploi avant 2011, et donc sur la propension des ménages à s'exposer par une opération immobilière non immédiatement indispensable.

Et les risques de rechute ne sont pas nuls : l'arrêt de nombreuses mesures de relance, un surcroît de rigueur budgétaire pour rester dans les bonnes grâces des agences de notation - un scénario "à la grecque" sur la France, même atténué, n'est pas à exclure -, une hausse maintenant probable des taux d'intérêt d'ici la fin d'année, dès qu'une reprise sensible de l'activité économique aux niveaux mondial et européen sera engagée. Or on sait la sensibilité du pouvoir d'achat des acquéreurs aux taux d'intérêt, dans un contexte où on ne voit pas les banques desserrer avant longtemps les critères de taux d'effort dans leur politique d'octroi des crédits...

Le baromètre Orpi-Credoc est clair à cet égard : si les intentions de réalisation de projets immobiliers ont un bond de 5 points en 2010, pour la moitié des français avec un projet d'achat, une hausse des prix serait suffisante pour les faire différer leur projet (50%) ; on peut aussi pressentir qu'une hausse des taux d'intérêt, qui a le même effet sur les mensualités de remboursement, aurait également le même résultat.

Cela serait-il de nature à faire baisser les prix cette fois plus nettement qu'en 2008-2009, ce qui serait une bonne nouvelle pour les millions de français jusque dans les classes moyennes qui vivent de plus en plus mal la difficulté de se loger correctement ? Rien n'est moins sûr, le même frein à la baisse qui a agi ces derniers mois continuant à fonctionner : la baisse des prix, pressentie pour le moment par seulement 13% des interrogés dans le baromètre, mettrait également les projets des potentiels vendeurs en attente (45% d’entre eux) ; cela confirme que le marché de la revente ne repartira vraiment que lorsqu'un nouveau cycle haussier se sera installé, ce qui n'est en principe ni pour 2010, ni probablement pour 2011...

Mais marasme ne veut pas dire blocage total : des marchés peuvent s'avérer actifs parce que les conditions locales sont plus favorables, et par ailleurs certains segments des marchés immobiliers peuvent se fluidifier : ceux des surfaces moyennes, dont la demande a doublé début 2010 par rapport à 2009, et ceux des budgets inférieurs à 150.000 euros, dont la demande résiste bien...



(1) Universimmo.com, le 7/2/2010 : "Immobilier neuf : la promotion privée, sauvée en 2009, pessimiste pour 2010"

(2) 4ème baromètre ORPI-CRÉDOC : Enquête Nationale – 1 270 individus représentatifs de la population française des 18 ans et plus – Méthode des quotas (sexe, âge, région, taille d’agglomération, PCS du chef de ménage) - réalisée en février 2010, par téléphone.

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Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement
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