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Vers un ordre professionnel sans les professionnels ?L'affaire Urbania risque d'aboutir in fine à la quasi-création d'un "ordre" encadrant sur le plan déontologique et disciplinaire l'ensemble des professions immobilières : syndics de copropriété, mais aussi agents immobiliers et administrateurs de biens. Le nouveau texte que le gouvernement s'apprête à transmettre au Conseil d'Etat, en remplacement du premier projet diffusé avant l'été qui ne concernait que les syndics, crée un "Conseil de l'entremise et de la gestion immobilières", "établissement d'utilité publique doté de la personnalité morale", qui tiendra un annuaire de tous les titulaires de carte professionnelle et qui percevra cotisation ; son rôle sera de définir les règles constituant le code de déontologie que devront respecter les professionnels, ainsi que de définir le contenu de la formation continue des titulaires de carte et d'organiser leur contrôle ; les sanctions disciplinaires seront prises par des "commissions régionales de contrôle". Le projet de loi renvoie à un décret la composition du Conseil, mais fixe celle des commissions régionales. Problème : au contraire des autres ordres professionnels (médecins, architectes, experts-comptables, etc.), les professionnels n'y auront - si l'on s'en tient au texte présenté - qu'un strapontin ! Il est en effet prévu qu'elles soient composées d'un magistrat, d'un représentant du préfet, d'un professeur des universités ou un maître de conférences en droit, et de "deux personnalités qualifiées représentant les mandants et les mandataires". Et elles fonctionneront de surcroît sous l'oeil du parquet... Tout manquement aux lois, règlements et prescriptions du code de déontologie, toute négligence grave, tout manquement à la probité ou à l’honneur, "même se rapportant à des faits commis en dehors de l'activité habituelle des personnes mentionnées" pourra leur être rapporté. Pour les copropriétés, les commissions pourront être saisies par les conseils syndicaux des copropriétés gérées, un groupe de copropriétaires représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires ou au moins dix copropriétaires du syndicat concerné, ainsi que les associations de défense des consommateurs. Rien n'est précisé pour le moment pour les clients des agents immobiliers et des administrateurs de biens, en dehors des associations de consommateurs. Les grandes fédérations - FNAIM, UNIS, SNPI, sont en effervescence. Une réunion de la Commission relative à la copropriété (CRC) a été à nouveau boycottée par ces organisations, qui demandent une nouvelle fois le retrait pur et simple du texte. C'est plus la composition des instances prévues - Conseil et commissions régionales - et l'absence de concertation préalable à la rédaction des projets successifs qui les hérissent, que le principe lui-même : l'idée d'un "ordre professionnel" avait été acceptée par la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier) lorsque Henry Buzy-Cazaux, actuel président de l'ESPI (Ecole supérieure des professions immobilières) et ardent défenseur de l'idée depuis 2007, en était délégué général ; elle avait été aussi acceptée implicitement par l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier, regroupement de la CNAB, du CSAB et de l'UNIT)... Copropriétés : recul sur le compte séparéLes syndics de copropriété auraient pourtant un motif de satisfaction : concernant encore les copropriétés, il ne serait plus question d'imposer l'ouverture obligatoire d'un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, comme le réclament depuis près de trente ans les associations de consommateurs. La nouvelle mouture du texte maintient la possibilité pour l'assemblée des copropriétaires de dispenser le syndic professionnel d'ouvrir "un compte bancaire ou postal séparé au nom du syndicat sur lequel sont versées sans délai toutes les sommes ou valeurs reçues au nom ou pour le compte du syndicat" ; par contre elle impose, pour chaque copropriété qui renonce à un "compte séparé", l'ouverture d'un "sous-compte" au nom du syndic qui ne peut faire l'objet ni d'une convention de fusion ni d'une compensation avec aucun autre compte ou sous-compte du même syndic : c'est la fin du "compte unique" recueillant l'ensemble des fonds détenus par les administrateurs de biens et syndics pour le compte de leurs mandants, et la consécration de la pratique adoptée depuis une trentaine d'années par de nombreux syndics, celle des "comptes individualisés", au nom du cabinet mais pour chaque copropriété. Très habile, le nouveau texte impose également d'informer la copropriété du montant des produits financiers réalisés avec les fonds du syndicat. La définition des modalités de cette information relèvera du décret d'application et ne sera certes pas chose facile. Elle dépendra certainement, en grande partie, de la bonne volonté des banques. Il est également précisé qu'à l'exception des syndics provisoires, les syndics de copropriété ne peuvent avancer de fonds au syndicat de copropriétaires, ce qui avait déjà été consacré par la jurisprudence. A noter que la ministre de la justice, Michèle Alliot-Marie, a, dans un entretien au quotidien Les Echos, justifié la renonciation à imposer le compte séparé par le fait qu'il ne permet pas aux syndics de percevoir de produits de placement sur les sommes déposées, et que l'obligation risquait d'entraîner, en compensation, une augmentation de leurs honoraires, ce qui n'est pas opportun dans le contexte actuel. Ces propos officialisent s'il le fallait le fait que les syndics peuvent placer les fonds de leurs copropriétés à leur profit. Par contre, selon elle le sous-compte "permettra aux copropriétaires de suivre tout mouvement financier sur ses dépôts et les intérêts générés par leur placement. Les syndics auront l'obligation d'informer les copropriétaires sur le montant des intérêts". Rappelant que les syndics sont tenus de déclarer ses éventuels liens capitalistiques avec un groupe bancaire, la ministre ajoute que les copropriétaires pourront "vérifier ainsi que le placement des fonds se fait aux meilleures conditions pour eux et non pour le groupe bancaire, surtout s'il est propriétaire du syndic"... Derrière ces formules alambiquées, on voit se dessiner la négociation qui ne manquera pas de s'engager entre les copropriétaires et leur syndic sur la meilleure façon de bénéficier de la trésorerie : soit en laissant le syndic en profiter en contrepartie du maintien de ses honoraires à leur niveau actuel, soit effectuant les placements pour le compte de la copropriété et en acceptant une majoration des honoraires qui sera alors aisée à chiffrer. Interrogée sur le calendrier, la ministre a indiqué que le projet de loi devrait être transmis d'ici à la fin du mois au Conseil d'Etat, puis dans la foulée au Conseil des ministres et immédiatement déposé devant l'une des deux Assemblées. "On peut donc envisager une première lecture au printemps", a-t-elle notamment déclaré. Ironie de l'histoire : partie en pleine "affaire Urbania", cette mise au pas des syndics et par suite de l'ensemble des professions immobilières ne règlera vraiment aucune des causes qui ont failli conduire à la déconfiture d'un des plus gros administrateurs de biens français (1)... -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- Des réponses à vos questions !!! Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- UniversImmo.com |
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