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Quand le creusement des inégalités alimente la hausse des prix de l'immobilier...Et si la hausse de l'immobilier dans les secteurs les plus recherchés était le produit direct du creusement des écarts de revenus et de patrimoine, la hausse enrichissant encore plus ceux qui possèdent déjà un bien dans Paris, et donc la hausse alimentant la hausse ? C'est ce qu'a cherché à analyser l'IEIF (Institut de l'épargne immobilière et foncière) dans une étude de mai 2011 réservée à ses adhérents. Pour étudier ces phénomènes, les auteurs ont choisi de suivre, sur une décennie, l’évolution des huit départements d’Ile-de-France et d’une petite vingtaine de grandes unités urbaines de province, dont quelques-unes, à titre de repère, appartiennent a priori à des zones de faible tension. L'étude met en évidence un phénomène dit de "gentrification" de Paris intra-muros et de départements comme les Hauts-de-Seine, dont le revenu médian des ménages augmente significativement plus vite que celui des autres départements. Pire : une comparaison portant sur le revenu maximum du troisième quartile de la distribution montre une progression encore plus nette de ces deux départements dont les populations qui disposent des ressources les plus importantes se renforcent par rapport aux autres. Au rebours, une différenciation nette se creuse entre les départements déjà les moins riches (17% de hausse du revenu médian par rapport à une inflation de 14% sur la décennie, soit un gain de pouvoir d'achat de 3% pour l’Essonne et la Seine-Saint-Denis, à peine plus pour le Val-d’Oise), tandis que les Hauts-de-Seine et Paris ont connu une revalorisation à plus de 20% (soit entre 6 et 8% de gain de pouvoir d’achat)... Les classes moyennes, à la peine en Ile-de-France, sont encore préservées en province, ou la croissance démographique, qui traduit la plus ou moins grande attractivité d’une agglomération, signifie une offre d’emploi accrue, une plus grande richesse économique et donc un poids plus élevé des ménages de cette catégorie, mais au détriment des classes populaires. Ce qui se manifeste par le renforcement du revenu médian (50% des ménages). En d'autres termes, le dynamisme économique, quand il est présent, procure emploi et revenus à de nouvelles catégories de population. L'immobilier, outil de ségrégationLe problème est que la carte des prix de l'immobilier se superpose assez bien à celle des taux de réussite scolaire, à celle de la qualité des prestations proposées par les communes et collectivités territoriales aux familles (activités sportives et culturelles, centres de loisirs, etc., d'autant meilleures et plus nombreuses que les revenus procurés par les droits d'enregistrement, taxes foncières et autres contributions économiques territoriales sont plus importants), et plus généralement à celle de la qualité de vie ! Pas besoin de construire des résidences sécurisées : les beaux quartiers paisibles et de qualité sont assez loin de ceux où sévit la dégradation urbaine et la délinquance... Du coup, tout se passe comme si, consciemment ou inconsciemment, les catégories les plus aisées du pays utilisaient leur capacité financière pour s'assurer un "entre-nous", se réservant tous les privilèges, cette protection les enrichissant en retour par la valorisation de leur patrimoine immobilier. En ce sens, l'acharnement de la majorité actuelle, représentante politique de ces catégories, à obtenir coûte que coûte l'allègement de l'ISF sur la résidence principale, ne s'explique pas autrement que par la volonté de cette catégorie sociale, non seulement de préserver cet "entre-nous" par l'argent, mais aussi d'en lever toute pénalisation fiscale... Une dérive prix/revenus qui s'accentue pour les plus modestesSi la surévaluation des prix de l'immobilier par rapport à l'évolution des revenus touche tout le territoire national, elle ne le fait pas de manière égale : en Ile-de-France, la "gentrification" mentionnée montre que les départements les plus riches (Paris, Hauts-de-Seine, Yvelines) connaissent la dérive la plus atténuée du ratio prix/revenus (un écart de taux d'évolution de 50 à 60% tout de même), compte tenu du déplacement social vers les ménages les plus aisés. En revanche, les départements réputés les plus modestes (Seine-Saint-Denis, Val-d’Oise) enregistrent les dérives les plus lourdes (respectivement 95 et 80% !). La stagnation globale du pouvoir d’achat et la stabilité de la répartition des revenus entre ménages aisés et ménages modestes expliquent la violence du choc : il n’y a pas atténuation de l’effet prix par un effet revenu, comme certains le mettent systématiquement en avant en se fondant sur des moyennes nationales. En province, la divergence est également impressionnante, à la fois en valeur absolue et parce que les unités urbaines connaissant la plus forte croissance démographiques - les plus dynamiques économiquement - s’écartent fortement de celles moins attractives. Si les dérives les plus fortes (85 à 90%) rappellent des valeurs franciliennes, les plus faibles (26 à 40%), sont nettement en deçà de celles observées en Ile-de-France... C’est le cas pour les unités urbaines en croissance la plus faible du panel, où la revalorisation du parc ancien, déjà peu cher, s’avère moindre et où la progression des revenus, même modeste, a maintenu le pouvoir d'achat des acquéreurs. A l’autre extrémité, les grandes agglomérations attractives du sud-est (Toulon/Var, Marseille, Lyon et Grenoble) connaissent un choc brutal et significatif. Les autres zones également dynamiques enregistrent des évolutions comparables aux départements de la région Ile-de-France. Pour les primo-accédants, la difficulté apparaît donc assez différenciée selon les territoires. Les conditions de financement, qui se sont améliorées durant cette période, n'ont rien changé dans les différenciations, car elles ont évolué de façon uniforme au plan national. L'accession à la propriété grippéeDu coup, l'objectif volontariste "Propriété pour tous" affiché tout au long de la décennie, "une France de propriétaires" (70% de propriétaires, a fixé le président de la République depuis 2007), s’inscrivant dans la ligne d’une hausse régulière du taux de propriétaires occupants depuis la Libération, semble bien hors d'atteinte. "Le train roule-t-il vraiment dans le bon sens ?", se demande l'IEIF, constatant que derrière la légère augmentation du taux de propriétaires occupants (passage selon l’INSEE comptait de 53,9% de propriétaires occupants en 1984 à 57,2% en 2006), se cache une réalité plus complexe : l’accession à la propriété se révèle plus difficile et concerne de moins en moins les ménages aux ressources modestes, qui devraient a priori être les premiers bénéficiaires des politiques publiques suivies, depuis les primes et prêts du Crédit Foncier des années 1960, les HLM accession, les PSI et les PIC des années 1970, la mise en place d’une aide à la personne spécifique en 1979, les PAP, les prêts conventionnés et les différents dispositifs d’épargne logement, enfin, le prêt à taux zéro (PTZ) à la fin du siècle écoulé... En France métropolitaine, rappelle l'étude, si le taux de propriétaires croît modestement depuis 1984, celui des propriétaires accédants (ceux qui n’ont pas fini de payer leur logement et sont encore en période de remboursement de leur crédit), après une relative stabilité à 26% de 1984 à 1988, reflue régulièrement jusqu’à moins de 20% en 2006. De ce fait, la part des accédants parmi les propriétaires s’effondre : de plus de 49% en 1988 à 34% en 2006. Alors que le nombre des ménages augmente rapidement sur toute la période, ceux qui arrivent au terme de leur remboursement ne sont pas, proportionnellement, remplacés par autant de nouveaux ménages se lançant à leur tour dans l’aventure de l’accès à la propriété... En fait, l’augmentation de la propriété se fait par les ménages les plus aisés : sur la période récente (2002-2008), le taux de propriétaires occupants selon les tranches de revenus passe de 38% en 2002 pour les plus "pauvres" à 33% en 2008. Pour les ménages "modestes", le taux sur la même période a à peine progressé (de 53 à 54%). Par contre, pour les ménages ayant de "bons" revenus, il est passé de 62 à 65%, et parmi les plus "riches" de 71 à 81% !. Ainsi, conclut l'IEIF, derrière la progression moyenne, et au moins sur la période récente, c’est vers un recentrage sur les revenus les plus élevés qu’a évolué l’accession à la propriété. Autre phénomène cruel : l’aide publique aux accédants modestes est de moins en moins sollicitée : si le pourcentage de propriétaires touchant les aides publiques et, plus particulièrement, l’aide personnelle destinée à réduire le taux d’effort supporté dans le cas de l’accession avec recours à l’emprunt (APL, allocation de logement), est resté à peu près constant depuis 1984, celui des propriétaires accédants ne cesse de décliner depuis 1987 et baisse rapidement depuis 2001. Le recul est manifeste aussi en valeur absolue : sur cette dernière période, le nombre de ménages accédants bénéficiaires passe de plus de 925.000 ménages en 1999 à environ 555.000 en 2009. Un zoom sur l’Ile-de-France confirme le blocage de l’accession à la propriété. Il permet, en outre, de comparer l’évolution des revenus de l’ensemble des ménages sur la période 1984-2008 à celle des revenus des ménages propriétaires. On constate que l’accroissement, après avoir été longtemps similaire (de 1984 à 1992 en particulier), est supérieur chez les propriétaires depuis le milieu des années 1990. Quant aux revenus des ménages accédants, ils ont connu une progression bien inférieure jusqu’au début des années 2000 – ce qui témoignait d’une certaine efficacité de la politique de promotion de la propriété chez les ménages modestes –, mais connaissent désormais une augmentation bien plus rapide, plus rapide même que celle du stock des ménages propriétaires... L'immobilier, frein pour le développement économiqueLa difficulté de se loger, le coût et les contraintes d'un logement inadéquat (coûts de transport, stress, etc.) commencent à inquiéter sérieusement les entreprises, notamment franciliennes qui craignent d'avoir de plus en plus de mal à recruter les qualifications recherchées, les étude de l'INSEE sur la démographie des régions confirmant la fuite de la main d'oeuvre de l'Ile-de-France vers des régions de moindre tension urbaine ou plus attractives sur le plan de la qualité de vie. Les professionnels de l'immobilier, en première ligne ne s'y trompent pas : alors que l'Etat et la Région Ile-de-France viennent de signer un accord de 32 milliards d'euros sur le financement des transports dans le cadre du Grand Paris, Gilles Ricour de Bourgies, président délégué de la FNAIM et président de la Chambre FNAIM Paris Ile-de-France, la plus grosse chambre syndicale d'agents immobiliers, tirait récemment la sonnette d'alarme auprès du gouvernement et des élus franciliens sur l'insuffisance de solutions de financement en matière de logement en Ile-de-France, pourtant priorité absolue des Franciliens, et enjeu majeur du développement économique de la région. Enjeu national également car c'est la concentration qui favorise la créativité et l'innovation, stratégiques dans une économie mondialisée ! Ainsi, la réalisation de cet ambitieux projet doit s'appuyer selon la FNAIM sur 3 piliers fondamentaux : les réseaux de transports, le développement économique et le logement. Une "gentrification" de Paris et d'une bonne partie de l'Ile-de-France relègue et bloque les jeunes urbains loin des centres d'activité, réservant les bons secteurs à des populations installées et vieillissantes. Ainsi, un grippage de la mobilité résidentielle peut aussi être un frein au développement économique, la facilité de logement prévalant de manière générale Allemagne, y compris dans la plupart des grands centres urbains, étant peut-être un des éléments concourant au différentiel de dynamisme économique entre les deux pays... Actualité : Voir toutes nos brèves Ressources : Voir toutes nos fiches pratiques Voir tous nos dossiers -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- Des réponses à vos questions !!! 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