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Les mensualités de remboursement, critère principal de la décision d'achatPrésentant le 6 janvier ses chiffres du marché immobilier ancien, la FNAIM (Fédération nationale de l'immobilier - première organisation professionnelle d'agents immobiliers avec près de 9.000 adhérents) a mis en lumière de manière assez inédite la corrélation entre le revenu d'un ménage souhaitant accéder à la propriété immobilière, et la surface de logement qu'il peut acheter, sans apport personnel, aux taux d'intérêt actuellement proposés, et bien entendu en fonction de la localisation, dans des conditions acceptables de taux d'effort de remboursement, à savoir 30% du revenu net. Le niveau de ressources choisi est 2.300 euros mensuels pour le couple, soit un niveau proche de la "médiane" française, qui partage la population des salariés en deux groupes égaux : elle se situe à 17.000 euros par an et par personne, soit pour un couple dont les deux membres travaillent 2.833 euros par mois (1). Ce niveau de revenus autorise des remboursements de 690 euros par mois, à l'exclusion bien entendu de tout autre endettement. A un TEG de 3,90%, cette mensualité permet d'emprunter 114.861 euros sur 20 ans. Sans apport personnel, ce qui suppose d'avoir pour les deux membres une situation professionnelle solide et prometteuse (et d'avoir tout de même mis de côté de quoi payer les "frais de notaire"), ce couple peut acquérir dans les 100 m2 à Nevers, 80 à Limoges, 75 à Vichy, 70 à Saint Brieuc, 65 au Mans, à Valence ou à Lorient, 60m2 à La Roche sur Yon, 58m2 à Pau ou à Nancy, 55 à Reims, Tours, Angers ou Thionville, 48 à Strasbourg, 45 à Toulouse, Nantes, Toulon ou Rennes, 42 à Montpellier ou Marseille, 40 à Bordeaux ; mais seulement 29 m2 à Aix, 26 à Saint-Maur-des-Fossés, 22 à Versailles, et 17 à Paris ! Bien entendu, il est possible d'ajouter quelques m2 en empruntant sur 25 ans (les prêts sur 30 ans ayant pour le moment disparu...). Si un couple de ce niveau de revenus et de cette qualité de situation personnelle peut attendre d'avoir un ou deux enfants pour acquérir sa résidence principale dans les villes moyennes, mieux vaut qu'il commence avant d'en avoir dans les villes de plus grande importance, quitte à revendre et racheter plus grand au fur et à mesure que sa famille s'agrandit, bénéficiant alors de la valorisation pour accéder à plus grand... Pour les primo-accédants qui n'ont pas d'apport personnel, le nouveau Prêt à taux zéro (PTZ+) permet désormais plus facilement qu'avant d'y suppléer : sur un achat d'un logement "Eco-performant" ("Bâtiment basse consommation" règlementation 2005) à 125.000 euros, le PTZ+ apporte à ce même couple un prêt de 26.000 euros, remboursable à raison de 94 euros par mois sur 23 ans. Il peut alors n'emprunter que 99.000 euros pour des remboursements de 596 euros sur 20 ans... L'épuisement des marges de manoeuvreCette présentation met clairement en lumière la façon dont la baisse des taux d'intérêt a alimenté la hausse des prix : sur les marchés structurellement déficitaires en offre de logements, la concurrence entre acquéreurs fait monter les prix au maximum au delà duquel ils ne peuvent plus suivre, les vendeurs intégrant rapidement ce niveau dans la fixation de leur prix. "Les vendeurs sont hantés par l'idée de vendre en dessous du prix qu'ils pourraient obtenir et le fixent au plus haut, quitte à en rabattre dans un deuxième temps", soulignait Laurent Vimont, président de Century 21 France lors de la présentation des chiffres de son réseau le 4 janvier. Parfois même, comme à Paris en fin 2010, on assiste à des surenchères faisant monter le prix au dessus du prix du mandant ! Lorsque les primo-accédants ne peuvent plus suivre, le marché ralentit car alimenté uniquement par les "secondo-accédants", ceux qui vendent un bien avec plus-value pour en acheter un autre et qui disposent alors d'un apport personnel plus conséquent. Sur certains marchés, cela suffit pour calmer la hausse, et c'est ce qui est constaté en ce début d'année. Mais pas sur tous, comme on peut le déplorer à Paris, qui concentre il est vrai une bonne partie des catégories dont le revenu a progressé plus vite que la moyenne, et qui cumule également un stock de secondo-accédants fortement enrichis par un plus que doublement des prix en 15 ans... Du coup, dans la capitale, en appliquant les mêmes calculs, un couple qui aligne 7.000 euros de revenus mensuels peut à peine s'offrir sans apport personnel une petite cinquantaine de m2 ! (1) INSEE - France Portrait social 2010 -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- Des réponses à vos questions !!! Pour estimer la valeur d'un appartement ou d'une maison à la vente ou à la location consultez : l'Argus du logement -*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*-*- UniversImmo.com |
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