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Les observatoires de charges de copropriété controversés Le 7/4/2011
UI - Actus - 7/4/2011 - Les observatoires de charges de copropriété controversés
Après l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier), qui tient un "Observatoire des charges de copropriété" depuis plus dix ans, la FNAIM d'Ile-de-France vient de lancer son propre Observatoire, alimenté de données collectées auprès de ses membres syndics de copropriété. Comme son précurseur, il suscite la critique de l'Association des responsables de copropriété (ARC), pour ses résultats, nettement sous-évalués de son point de vue, et par rapport à son propre Observatoire, "OSCAR". La controverse a le mérite de mettre en évidence un point de faiblesse de ces observatoires : rapportant les charges relevées à des surfaces, pour calculer des rations de charges au m2, leur précision et leur valeur d'usage en tant que référence pour l'évaluation du niveau de charges des immeubles en fonction de leurs caractéristiques et leur équipement dépendent fortement de la notion de surface et du chiffre retenus dans le calcul...

Surface habitable ou surface "assurée" ?



La Chambre FNAIM Paris Ile-de-France a présenté le 31 mars la 1ère édition de son "Observatoire des charges de copropriété" parallèlement aux résultats semestriels de son "Observatoire francilien de l'immobilier". A l'instar de celui de l'UNIS (Union des syndicats de l'immobilier - le syndicat concurrent), opéré depuis plusieurs années sur la France entière, et celui de l'ARC (Association des responsables de copropriété - l'association de consommateurs spécialisée dans la copropriété) il présente le coût des charges de copropriété à Paris et en Ile-de-France étudié par arrondissement et dans plus de 100 communes franciliennes pour l'année 2009.

Comme pour ses concurrents, l'objectif est ambitieux : constituer, en s'alimentant de "données comptables (et non sur du déclaratif) et des critères objectifs, transparents, vérifiables et opposables" et en tenant compte des "typologies de biens et de la complexité du marché immobilier qui ne permet pas toujours de comparer avec précision des biens de nature différente", un indice de référence pour les professionnels, les responsables de copropriété et les particuliers, "véritable outil de gestion leur permettant de se situer et d'ajuster le coût des charges de copropriété sur une zone donnée et par type de biens comparables". Et au delà selon Gilles Ricour de Bourgies, président de la FNAIM Paris Ile-de-France, pour toutes les professions ou organismes touchant de près ou de loin à la copropriété (agents immobiliers, organismes publics etc.) un véritable "outil d’informations et de transparence pour les consommateurs, leur fournissant des données fiables, crédibles et vérifiables"...

Claude Chétrit, président adjoint de la FNAIM Paris Ile-de-France, en charge de l'Observatoire, a exposé la méthodologie et les premiers résultats de l'étude conduite par le Cabinet Humbert Conseil, sous le contrôle d'un huissier de justice.

L'établissement d'une typologie d'immeubles étant déterminante pour le niveau des charges, trois types d'immeubles ont été retenus pour l'analyse : les immeubles "Haussmanniens" (21% de l'échantillon), les immeubles "postérieurs à 1960" (28%) et les immeubles intermédiaires dits "Franciliens" (51% de l'échantillon).

Par contre, le parti pris pour l'établissement des coûts moyens par type de charges pour chacun de ces types d'immeubles est différent de celui retenu par les autres observatoires : premier à le faire, l'Observatoire de la FNAIM fait ressortir le coût par "lot" (lot principal - l'échantillon est composé de 37.724 lots répartis dans 1.360 immeubles). Par ailleurs, pour les coûts au m2, il retient la "surface assurée", telle que figurant dans la police d'assurance multirisque de l'immeuble - "une donnée objective non redressée statistiquement" - hors charges spéciales : caves, parking et chambres de service, alors que les autres retiennent la "surface habitable".

Or le m2 assuré est la surface développée de l'immeuble, incluant les parties communes (escaliers, paliers, halls d'entrée), de proportion très variable par rapport à la surface habitable ; prenant 4 immeubles parisiens différents, l'ARC trouve une surface développée supérieure à la surface habitable de 28% pour un immeuble "post-haussmannien" de 1913, de 74% pour un immeuble "haussmannien" pur, de 67% pour un immeuble de 1970 et de 47% pour un immeuble de 1950...

D'une certaine manière, ce choix se comprend dans la mesure où le m2 assuré est disponible de manière simple et raisonnablement fiable chez les syndics professionnels qui communiquent les données à l'Observatoire FNAIM ; les m2 habitables sont très difficiles à connaitre pour des immeubles qui ne viennent pas d'être livrés. L'UNIS, qui a choisi les m2 habitables, confronté au même problème que la FNAIM, utilise les tantièmes de copropriété pour estimer la surface habitable. L'ARC quant à lui, qui retient aussi les m2 habitables, fait travailler ses conseils syndicaux qui se chargent de totaliser les surfaces lot par lot ; c'est probablement plus fiable...

De surcroît la surface développée déclarée aux assureurs pour les multirisques n'est pas non plus exempte d'imprécision. Et l'ARC a beau jeu de faire remarquer, en réaction à la publication des premiers résultats de l'Observatoire, que les copropriétaires ne connaissent pas la surface assurée - l'information ne figure que dans les dossiers du syndic -, et qu'en conséquence ils ne peuvent se servir d'indices calculés sur cette surface pour évaluer les charges de leur immeuble, ce qui est pourtant un des objectifs de cette publication, au delà du cercle étroit des professionnels...

Pourtant ce parti pris différent des autres Observatoires ne conduit pas forcément à des résultats dénués de sens : les parties communes incluses dans la surface développée génèrent une bonne part des charges : elles sont chauffées, elles doivent être nettoyées, éclairées, etc. Plus elles sont importantes, plus elles coûtent...


Charges de copropriété : 1.838 euros par lot et par an en moyenne



Sur cette base, la FNAIM arrive à une moyenne de charges en Ile-de-France en 2009 de 20,6 euros/m2. Ce coût varie assez peu au m2 selon le type d'immeuble. En revanche, les écarts en valeur absolue par lot sont plus importants en fonction du type d'immeuble à cause de l'effet "surface" : il est de 1.838 euros par lot et par an moyenne, mais de 2.234 euros dans l' "haussmannien", de 2.091 dans le "post 1960" et de 1.538 dans le "Francilien" ; bien entendu, ces chiffres s'entendent pour les immeubles dotés à la fois de chauffage et d'ascenseurs...

Prenant en compte le niveau d'équipements et de services présents dans un immeuble, la FNAIM arrive aux résultats suivants :

- assurance : ce poste représente en moyenne 124 euros/lot soit 1,4 euro/m2 assuré ; ce poste monte à 165 euros/lot dans l'haussmannien (1,5 euros/m2) contre 122 euros (1,2 euro/m2) pour le post 1960 et 108 euros (1,4 euros/m2) dans le Francilien ;

- ascenseur : les charges liées à cet équipement représentent en moyenne 161 euros/lot (soit 1,5 euro/m2) ;

- chauffage collectif : il représente une charge moyenne de 619 euros/lot (soit 6 euros /m2 en moyenne). Le type d'immeuble impacte nettement le niveau de charges puisque ce montant atteint 830 euros/lot dans l'haussmannien (soit 8,8 euros/m2) contre 584 euros/lot dans le post 1960 (soit 5,4 euros/m2) ces derniers étant les plus économes en énergie ;

- honoraires de syndic : ce poste atteint en moyenne 204 euros/lots (soit 2,3 euros/m2), ce montant atteignant 225 euros/lot dans l'haussmannien contre 198 euros/lots pour le Francilien et 190 euros/lot dans le post 1960 ;

- entretien : la présence d'un gardien représente la part la plus importante avec 704 euros/lot, celle d'une société de nettoyage 326 euros/lot et d'un personnel d'entretien 462 euros/lot.

La comparaison des coûts par lot et des surfaces assurées donne une moyenne de 88 m2 de surface développée par lot (et même de 100 m2 pour les immeubles avec chauffage), alors que la surface habitable moyenne en Ile-de-France est inférieure à 60m2 ; cela donne une clé de comparaison avec les coûts au m2 donnés par les autres observatoires, et notamment celui de l'ARC, qui a tiré à boulets rouges sur ces chiffres. Ainsi, si l'on prend en compte ces rations, l'Observatoire FNAIM donnerait 10,33 euros par m2 de surface habitable pour le chauffage collectif (au lieu de 6,2 par m2 "assuré") contre 14 euros dans l'Observatoire de l'ARC, et 3,37 (au lieu de 2,3) chez la FNAIM pour les honoraires syndic contre 4,8 dans celui de l'ARC : il reste des écarts, mais ils sont moins importants que dans l'affichage brut...


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